의정부지방법원 2025타경65070. 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-32의 골든힐스빌 101동 2층 201호, 전용 56.5156㎡ 규모의 다세대주택입니다. 권리분석에서 가장 중요한 것은 을구 3번 주택임차권입니다. 박지나는 임대차보증금 2.49억, 전입일자 2021.07.16, 확정일자 2021.06.28로 대항력과 우선변제권이 확인되어, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다. 여기에 현황조사상 한명석도 전입일자 2024.12.13로 대항력이 있어 보증금 확인이 필요합니다. 따라서 이 물건은 최저매각가가 크게 내려갔어도 낙찰가만으로 취득비용을 판단하면 안 되는 유형입니다.
특히 현재 최저매각가 6,218.6만원은 감정가의 24.01% 수준이지만, 박지나의 보증금이 2.49억으로 최저가보다 훨씬 큽니다. 배당표에서도 6,218.6만원 전부가 집행비용과 박지나에게 배당되고 188,333,348원이 남아 매수인에게 인수되는 구조입니다. 즉 가격이 내려갈수록 보증금 인수액이 커지는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65070 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-32 101동 2층201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 56.5156㎡ · 4층 건물 · 제2층 제201호 |
| 소유자 | 조기남 |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 62,186,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,602,636원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수위험이 핵심
우선 주택임차권등기 명세상 박지나는 말소기준권리 이전에 전입·확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인으로 확인됩니다. 배당에서도 우선변제에 따라 60,666,652원이 지급되고 188,333,348원이 부족분으로 남아 매수인에게 인수됩니다. 별도로 한명석은 전입일자 2024.12.13로 대항력이 있으나 보증금이 확인되지 않아 보증금 미상·추가 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 한 명은 금액 확정, 한 명은 보증금 미상
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 박지나 | 2021.07.16 / 2021.06.28 | 249,000,000원 | 대항력 有 · 우선변제권 有 · 을구 3번 임차권 | 배당 부족분 인수 |
| 한명석 | 2024.12.13 / 미상 | 미상 | 대항력 有 | 보증금 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
같은 단지 골든힐스빌A101,102,103동의 동일 면적대 최근 거래입니다. 전체 8건 평균은 259,375,000원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.03 190,000,000원 1건이며, 최신 거래도 같은 금액입니다. 최근 시세는 과거 평균보다 낮아지는 -29.4% 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 56.52㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2022.07 | 56.96㎡ | 4 | 360,000,000원 |
| 2022.07 | 56.52㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2022.04 | 56.52㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2021.10 | 56.52㎡ | 3 | 248,000,000원 |
| 2021.08 | 56.52㎡ | 3 | 248,000,000원 |
| 2021.08 | 56.52㎡ | 2 | 249,000,000원 |
| 2021.07 | 56.52㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 56.5156㎡ | 1건 | 190,000,000원 |
최근 12개월 평균이 1.90억이고 최신 거래도 1.90억입니다. 박지나 보증금을 기준으로 보는 실질취득 약 2.49억은 최근 시세의 약 131.1% 수준이므로, 최저가 6,218.6만원만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 더구나 시장 추세는 -29.4%로 하락해 과거 거래 평균 2.59375억도 현재 가격 판단의 중심으로 삼기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 62,186,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,519,348원 |
| 1. 임차인 박지나 보증금 (우선변제) | 249,000,000원 | 60,666,652원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,602,636원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
박지나 보증금의 배당 부족분은 188,333,348원으로 매수인에게 인수됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 정산에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재로, 고양국제고등학교 북서측 원거리에 위치하며 주위는 다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역, 성장관리계획구역이 확인됩니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 비교단지는 총 24세대이고 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 최신 거래 1.90억, 최근 12개월 평균 1.90억, 전체 평균 2.59375억 사이의 차이가 크며 최근 추세도 -29.4%로 하락했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 경계. 6,218.6만원은 매각가일 뿐입니다. 박지나 보증금 2.49억의 부족분 188,333,348원이 매수인에게 인수되므로 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
- 박지나 인수액 확인. 매각물건명세서상 대항 가능한 을구 3번 임차권등기가 명시되어 있으므로 배당 후 부족액의 정확한 계산을 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 한명석 추가 확인. 2024.12.13 전입으로 대항력이 있으나 보증금이 미상입니다. 보증금 확인 전에는 총 인수부담을 확정하지 마세요.
- 시세 기준 하향. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 190,000,000원이고 추세는 -29.4%입니다. 과거 전체 평균 259,375,000원보다 최근 시장가가 낮아진 점을 반영해야 합니다.
- 4회 유찰 자체도 경계. 현재 사건은 4회 유찰 상태입니다. 추가 유찰이 발생해도 박지나 인수구조 때문에 낙찰가 하락이 곧바로 실질취득 하락으로 이어진다고 볼 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당표를 직접 확인하여 임차인별 보증금과 인수조건을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가는 싸지만, 실질취득은 싸지 않다”
이 물건의 핵심은 6,218.6만원이라는 낮은 최저가가 아닙니다. 박지나가 가진 2.49억 보증금과 대항력·우선변제권 때문에 배당으로 부족한 188,333,348원을 매수인이 인수하는 구조가 핵심입니다. 한명석 역시 대항력이 있어 보증금 확인이 추가로 필요합니다. 여기에 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 1.90억이고 최근 추세가 -29.4% 하락이므로, 실질취득을 기준으로 보면 시세보다 높습니다. 4회 유찰이라는 기록 역시 저환금성 신호를 더합니다. 결론적으로 최저가에 현혹될 물건이 아니라 임차인 인수금액을 확정한 뒤 실질취득과 최근 시세를 비교해야 하는 다세대입니다.
