서울중앙지방법원 2025타경102684. 상도동 ‘홈씨아트로얄’ 2층 202호, 전용 47.52㎡의 단지형 다세대주택입니다. 공부상 방3·주방·거실·화장실·발코니 등으로 이용 중이고, 2019년 준공된 지상 5층 건물입니다. 소유자 김용상은 2020년 7월 377,000,000원에 취득했습니다.
이 사건의 권리분석 포인트는 일반적인 “선순위 임차인 = 무조건 보증금 인수”에서 한 단계 더 봐야 한다는 점입니다. 김지은은 2021년 12월 10일 전입·점유, 2021년 9월 13일 확정일자를 갖추고 있고, 말소기준인 2024년 6월 26일 동작구 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 다만 매각물건명세서 비고에 채권자가 매수인에게 미배당 보증금 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있어, 이 임차인에 한해서 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102684 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도동 7-9 홈씨아트로얄 2층 202호 · 서울특별시 동작구 매봉로2가길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 47.52㎡ · 방3·주방·거실·화장실·발코니 등 · 지상5층 중 2층 |
| 소유자 | 김용상 (2020.07.13 매매, 거래가 377,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 399,000,000원 / 399,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 423,575,359원 |
| 유찰 / 매각기일 | 6회 / 2026.10.14 |
| 민간임대주택 | 2020.07.22 민간임대주택 등록 · 2022.12.12 등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나, 확약이 핵심
말소기준은 2024.06.26 동작구 압류입니다. 그보다 앞선 김지은의 전입·점유 및 임차권은 선순위이고, 이후의 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인은 김지은 1명이며, 주택도시보증공사는 임차인이 아니라 채권자이므로 임차보증금에 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지은 | 전유부분 전부 2021.12.10 | 392,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
② 시세 비교 — 실질취득 3.99억이 최근 거래보다 높다
홈씨아트로얄은 12세대, 2019년 6월 준공된 다세대주택입니다. 확인된 거래는 3건이고, 최근 12개월 거래는 2026년 8월 1건, 380,000,000원입니다. 전체 3건 평균은 383,333,333원이지만, 가격 판단에서는 더 최근인 380,000,000원을 우선해서 보는 편이 데이터 흐름에 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 45.45㎡ | 4 | 380,000,000원 |
| 2023.10 | 47.52㎡ | 4 | 382,000,000원 |
| 2021.09 | 45.45㎡ | 4 | 388,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 380,000,000원 |
현재 최저매각가이자 실질취득액은 399,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 380,000,000원의 105.0%로, 약 19,000,000원 높습니다. 전체 거래 평균 383,333,333원과 비교해도 최저가는 104.1%입니다. 최근 거래가 과거 거래 대비 -1.3% 하락한 흐름까지 겹치므로, 현재 가격을 “시세보다 저렴하다”고 볼 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 399,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,386,000원 |
| 1. 임차인 김지은 보증금 | 392,000,000원 | 392,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 614,000원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 423,575,359원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 399,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 6,386,000원과 김지은 임차보증금 392,000,000원이 먼저 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에는 614,000원만 배당됩니다. 채권자 전체 미배당은 432,961,359원입니다. 현재 회차 기준 김지은 보증금 자체도 전액 배당되어 룰상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 전·후를 분리해서 봐야 한다
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰, 감정가 100%) | 399,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 80%) | 319,200,000원 | 78,068,800원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 64%) | 255,360,000원 | 141,015,040원 | 0원 |
선순위 임차인의 보증금은 392,000,000원이므로, 확약이 없다면 매각가가 내려갈수록 미배당액이 커져 매수인 인수가 늘어나는 구조입니다. 그러나 이 사건은 김지은 임차인에 대해 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각 조건으로 두고 있으므로, 확약 적용 후 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 단지형 다세대주택으로 방3·주방·거실·화장실·발코니 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울 동작구 상도동 강남초등학교 북측 인근으로, 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상5층 내 2층 202호이며 위생·급배수·소방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 동측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 공시지가 4,732,000원/㎡, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 지정사항이 있습니다.
- 환금성 지표. 12세대 규모이며 확인된 실거래는 3건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 7.1회, 매각률 0.0%입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원문 확인. 김지은의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각 조건에 정확히 반영되어 있는지 원문을 대조해야 합니다.
- 실질취득가 기준으로 가격 판단. 현재는 인수 0원이므로 실질취득은 399,000,000원입니다. 최근 거래 380,000,000원보다 높습니다.
- 최근 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래 대비 -1.3%이므로 전체 평균 383,333,333원만으로 가격 메리트를 높게 평가하지 않는 편이 타당합니다.
- 6회 유찰과 현재 최저가 재확인. 현재 데이터는 6회 유찰이면서 최저가가 감정가 100%로 표시됩니다. 입찰 전 매각기일과 최저매각가격 원문 확인이 중요합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 12세대이고 거래 표본이 3건뿐이므로 아파트처럼 거래량이 풍부한 물건으로 전제하지 않아야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 등기부에 민간임대주택 등기가 있으므로 관련 등기의 처리 여부와 매각 후 효력을 원문으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 리스크는 확약이 풀지만, 가격은 아직 높다
이 사건은 겉으로 보면 392,000,000원의 선순위 임차보증금 때문에 인수형 물건처럼 보입니다. 실제로 김지은은 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖춘 대항력 임차인입니다. 그러나 매각 조건에서 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시되어 있어, 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그 다음 판단 기준은 가격입니다. 현재 실질취득 399,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 380,000,000원의 105.0%이고, 시장 추세도 -1.3%입니다. 여기에 6회 유찰, 12세대 다세대, 단지 경매 평균 유찰 7.1회·매각률 0.0%가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 선순위 임차인 문제보다 현재 매수가격과 환금성이 더 중요한 사건입니다.
