104,595,000원
서울중앙지방법원 2025타경102684. 상도동 홈씨아트로얄 2층 202호, 전용 47.52㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 표면 최저가가 아니라 선순위 임차권입니다. 임차인 김지은은 임대차계약일 2021.09.11, 확정일자 2021.09.13, 주민등록 및 점유개시 2021.12.10이고 보증금은 392,000,000원입니다. 말소기준인 2024.06.26 동작구 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 조사되어, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 부족분을 매수인이 인수합니다.
현재 최저가는 104,595,000원이지만 매각대금에서 집행비용 2,264,330원을 먼저 제외하면 임차인에게 예상되는 배당은 102,330,670원입니다. 보증금 392,000,000원 중 남는 289,669,330원이 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 실제 부담은 104,595,000원 + 289,669,330원 = 394,264,330원입니다. 집행비용 때문에 보증금 392,000,000원을 조금 웃돌지만, 구조적으로는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에 고정되는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102684 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도동 7-9 홈씨아트로얄 2층 202호 도로명: 서울특별시 동작구 매봉로2가길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 47.52㎡ · 방3·주방·거실·화장실·발코니 · 지상5층 중 2층 |
| 소유자 | 김용상 · 2020.07.15 소유권이전 · 거래가액 377,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 399,000,000원 / 104,595,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 423,575,359원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 볼 것은 임차권
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지은 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 392,000,000원 | 2021.12.10 2021.09.13 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 아님 |
김지은의 배당요구일은 2024.01.09이며, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 현재 최저가 104,595,000원으로는 집행비용을 뺀 뒤 보증금 전액을 배당할 수 없으므로, 부족액은 매수인 인수로 남습니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 1.05억이 아니라 3.94억
홈씨아트로얄의 실거래는 3건이 확인됩니다. 가격 판단에서는 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균 380,000,000원과 최신 거래 380,000,000원을 우선합니다. 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -1.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 45.45㎡ | 4 | 380,000,000원 |
| 2023.10 | 47.52㎡ | 4 | 382,000,000원 |
| 2021.09 | 45.45㎡ | 4 | 388,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 380,000,000원 |
표면 최저가만 놓으면 최근 12개월 평균의 27.5%이지만, 이 비율로 가격 매력을 판단하면 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득 394,264,330원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 380,000,000원보다 14,264,330원 높고, 약 103.8%에 해당합니다. 최근 추세도 -1.3%이므로 현재 구조에서는 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 104,595,000원 | 289,669,330원 | 394,264,330원 |
| 7회 유찰 시 | 83,676,000원 | 310,230,168원 | 393,906,168원 |
| 8회 유찰 시 | 66,940,800원 | 326,664,134원 | 393,604,934원 |
④ 예상배당표 (매각가 104,595,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,264,330원 |
| 1. 임차인 김지은 보증금 | 392,000,000원 | 102,330,670원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 423,575,359원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용과 임차인 일부 배당으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 임차보증금 부족분 289,669,330원은 매수인 인수로 남습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강남초등학교 북측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 단지형 다세대주택으로 방3, 주방, 거실, 화장실, 발코니 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상5층 건물 내 2층 202호이며 승강기·위생·급배수·소방 설비가 있습니다.
- 도로. 동측 노폭 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 공시지가는 4,732,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 표면 최저가에 현혹되지 않기. 104,595,000원이 아니라 인수액을 포함한 394,264,330원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 김지은의 보증금 392,000,000원 중 현재 예상 미배당 289,669,330원이 매수인 부담으로 남는 구조입니다.
- 유찰 효과 재계산. 7회·8회 유찰 시에도 실질취득은 각각 393,906,168원·393,604,934원으로 약 3.94억원 수준입니다.
- 최근 시세 우선. 최근12개월 평균과 최신 거래 모두 380,000,000원이고 최근 추세는 -1.3%입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.12 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 원본 등기와 현행 상태를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·배당관계 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.05억 낙찰”이 아니라 “3.94억 취득”으로 봐야 한다
이 사건은 6회 유찰로 최저가가 104,595,000원까지 내려왔지만, 그 숫자만으로 가격 매력을 판단하면 결론이 뒤집힙니다. 대항력 있는 임차인 김지은의 보증금 392,000,000원이 선순위이고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 289,669,330원을 매수인이 인수하기 때문입니다. 실제 총부담은 394,264,330원으로 최근 12개월 평균 및 최신 거래 380,000,000원보다 높습니다.
더 유찰돼도 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차인 미배당 인수액이 커져 실질취득은 약 3.94억원에 사실상 고정됩니다. 여기에 최근 거래 추세 -1.3%, 총 12세대, 관련 경매 평균 6.5회 유찰, 매각률 0%까지 겹칩니다. 표면 할인율은 크지만 실제 취득가격과 환금성 기준에서는 위험도가 높은 물건입니다. 이 사건의 판단 기준은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금을 포함한 실질취득가입니다.
