최저가 163,430,000원이 아니라 ‘실질취득 395,088,020원’ — 상도동 홈씨아트로얄 202호

서울중앙지방법원 2025타경102684. 서울 동작구 상도동 ‘홈씨아트로얄’ 2층 202호, 전용 47.52㎡의 단지형 다세대주택입니다. 이 물건의 말소기준은 2024년 6월 26일 동작구 압류지만, 임차인 김지은은 그보다 앞선 2021년 12월 10일 전입·점유와 2021년 9월 13일 확정일자를 갖추고 2024년 1월 9일 보증금 392,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 부족분을 낙찰자가 떠안는 대항력 인수형입니다.

현재 최저매각가 163,430,000원에서 집행비용 3,088,020원을 먼저 제외하면 임차인에게 돌아갈 예상 배당은 160,341,980원입니다. 보증금과의 차액 231,658,020원이 매수인 부담으로 남습니다. 결과적으로 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득은 395,088,020원으로, 보증금 392,000,000원 수준에서 사실상 고정됩니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 그만큼 미배당 보증금이 늘기 때문에 총 취득부담은 거의 줄지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다

말소기준은 2024년 6월 26일 동작구 압류입니다. 이후 설정된 주택도시보증공사의 10,000,000원 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 김지은의 주택임차권은 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금 전액을 받지 않으면 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 임차인은 김지은 1명입니다. 전입일이 말소기준보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사하지만, 매각대금 자체가 보증금보다 작아 전액 회수가 불가능합니다. 주택도시보증공사의 가압류·경매신청은 별도의 후순위 채권자 권리이며, 임차보증금에 추가해 또 하나의 임차보증금으로 합산하지 않습니다.

③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로

한 회차 더 유찰되면 매각가는 32,686,000원 낮아지지만 인수액은 32,228,396원 늘어 실질취득은 457,604원만 줄어듭니다. 6회 유찰까지 가더라도 실질취득은 394,264,333원으로 보증금 수준을 유지합니다. 이 물건은 유찰 횟수가 늘어날수록 싸지는 일반 경매가 아니라, 낮아진 낙찰가가 인수액으로 이동하는 구조입니다.

④ 시세 비교 — 전체 평균보다 최신 거래를 우선

홈씨아트로얄의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 385,000,000원이지만, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 382,000,000원입니다. 최근 가격은 이전 거래보다 1.5% 하락한 흐름으로 집계돼, 가격 판단에는 전체 평균보다 382,000,000원을 우선 적용하는 것이 보수적입니다.

현 회차 실질취득 395,088,020원은 최신 거래이자 최근 평균인 382,000,000원보다 13,088,020원 높습니다. 감정가 399,000,000원과는 비슷하지만, 최근 거래보다 높은 상태에서 하락 추세까지 나타납니다. 거래 표본도 2건뿐이고 단지는 12세대에 불과해 개별 매물 상태에 따른 변동성과 환금성 부담을 크게 봐야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 163,430,000원 가정)

집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선순위 임차인에게 배당됩니다. 주택도시보증공사의 후순위 가압류·신청채권과 소유자 잔여는 0원이며, 임차인의 미배당 보증금 231,658,020원은 매수인에게 남습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 단지형 다세대주택으로 방3·주방·거실·화장실·발코니 등을 갖춘 주거용 물건입니다.
• 입지. 강남초등학교 북측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통입니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 4미터 포장도로에 접합니다.
• 구조·설비. 철근콘크리트구조 지상5층 건물로 위생·급배수·소방·승강기 설비가 되어 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 324.0㎡, 공시지가 4,732,000원/㎡이며 정방형 토지입니다.
• 환금성. 12세대 소규모 다세대이고 확인 실거래가 2건뿐입니다. 경매 통계상 평균 유찰 5.2회, 매각률 0.0%로 환금성에 보수적인 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 163,430,000원에 응찰하는 것이 아니라 인수액을 포함한 395,088,020원에 취득하는 구조입니다.
• 추가 유찰 착시 주의. 5회·6회 유찰 시에도 실질취득은 각각 394,630,416원·394,264,333원으로 최근 시세보다 높습니다.
• 임차권 원본 확인. 김지은의 임대차계약·전입·확정일자·임차권등기·배당요구와 실제 배당액을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
• 현재 점유 확인. 임차권등기가 설정된 물건이므로 현장 점유자와 인도 가능 시점을 별도로 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 등기부에는 2022.12.12. 민간임대주택 등기가 기재돼 있으므로 관련 원본과 현재 상태를 확인해야 합니다.
• 가격 기준. 전체 평균 385,000,000원보다 최신 거래·최근 평균 382,000,000원을 우선하고, 1.5% 하락 추세를 반영해야 합니다.
• 환금성 검토. 12세대 소규모 단지, 거래 2건, 평균 유찰 5.2회, 매각률 0.0%를 감안해 재매각 기간과 가격 변동을 보수적으로 잡아야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본과 당해세·체납 관리비를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “41% 최저가”가 아니라 “103.4% 실질가격”

이 물건을 감정가 399,000,000원에서 4회 유찰된 163,430,000원짜리 다세대로 보면 판단이 완전히 어긋납니다. 대항력 있는 김지은의 보증금 392,000,000원이 먼저 존재하고, 현 회차 미배당액 231,658,020원이 매수인에게 남기 때문입니다. 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득은 395,088,020원으로 최근 평균·최신 거래 382,000,000원의 103.4%입니다.

추가 유찰이 진행돼도 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 증가해 총 부담은 보증금 부근에 고정됩니다. 여기에 최근 가격 1.5% 하락, 12세대 소규모 단지, 실거래 2건, 평균 유찰 5.2회, 매각률 0.0%가 겹칩니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 시세 이상이며, 권리 인수와 환금성 부담까지 큰 사건입니다. 이 물건의 결론은 “유찰 매력”이 아니라 “선순위 보증금 인수 위험”입니다.