의정부지방법원 2025타경65075. 경기도 고양시 일산서구 탄현동 121, 큰마을현대아파트 103동 9층 903호입니다. 이 사건의 핵심은 매각대금으로 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 그 잔액을 인수하는 구조라는 점입니다. 매각물건명세서에는 을구 14번 주택임차권등기와 임대차보증금 380,000,000원이 매수인 인수권리로 명시되어 있습니다.

현재 최저매각가 62,186,000원에서 집행비용을 추정 반영하면 임차인에게 돌아가는 배당은 60,666,652원입니다. 나머지 319,333,348원은 매수인 인수 추정액으로 남습니다. 따라서 현재 회차의 낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득 추정액은 381,519,348원입니다. 이후 유찰로 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 증가하므로 실질취득 총액은 비슷한 수준을 유지합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기 보증금의 인수가 핵심

등기부에 기재된 과거 근저당권들은 이미 말소된 것으로 나타납니다. 반면 을구 14번 주택임차권등기는 말소되지 않은 권리이며, 매각물건명세서도 임차보증금 380,000,000원 중 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 현재 회차의 인수 추정액은 319,333,348원입니다.

실제 임차인은 1명으로 확인되며, 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 곽준상은 과거 등기부상 소유자였고, 2021.06.26 매매 원인일과 임대차계약일이 같습니다. 2021.08.31 소유권이전일과 점유개시일도 일치합니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 비용으로 판단

비교 대상은 큰마을대림·현대아파트의 동일 면적 84.73㎡ 실거래 12건입니다. 최근 거래는 2026년 8월부터 10월까지이며, 최근 12개월 평균은 324,833,333원, 최신 거래는 315,000,000원입니다.

최근 실거래 범위는 303,000,000원~350,000,000원입니다. 현재 회차의 실질취득 추정액 381,519,348원은 최근 12개월 평균보다 56,686,015원 높고, 최신 거래 315,000,000원보다 66,519,348원 높습니다. 실질취득액은 최근 평균의 117.5%, 최신 거래의 121.1%입니다.

③ 예상배당표 (현재 최저매각가 62,186,000원 가정)

집행비용 1,519,348원은 매각가의 약 2.4%를 적용한 추정치입니다. 현재 회차에서 매각대금 중 임차인에게 배당되는 금액은 60,666,652원이며, 보증금 미배당 잔액 319,333,348원은 매수인 인수 추정액입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 사항과 집행비용은 별도 확인이 필요합니다.

④ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액 증가

이 물건은 보증금이 현재 최저매각가보다 훨씬 큽니다. 따라서 유찰이 더 진행되면 낙찰가가 낮아지는 대신 임차인의 미배당 보증금이 늘어납니다. 아래 금액은 제공된 회차별 산정 가정에 따른 비교입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 실거래 기준)

• 입지. 황룡초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지·근린생활시설·각급 학교가 혼재하는 주거지역입니다. 감정평가서상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가서상 교통상황은 보통입니다.
• 단지 규모. 큰마을대림·현대아파트는 총 2,588세대이며, 준공일은 2001.12.17입니다. 비교 면적 84.73㎡의 최근 실거래 12건은 303,000,000원~350,000,000원에 분포합니다.
• 토지이용. 제3종일반주거지역이며, 공시지가 2,049,000원/㎡입니다. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 학교 관련 상대·절대보호구역 및 외국인 등 대상 토지거래계약허가구역 관련 표기가 있으므로 해당 규제의 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 감정평가서상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 이 내용은 임차권등기와 보증금 인수 문제를 해소해 주지는 않습니다.
• 환금성. 단지 경매 통계상 매각률은 3.85%, 평균 유찰 횟수는 2.6회이며 본건은 5회 유찰되었습니다. 실질취득 추정액이 최근 실거래 평균과 최신 거래를 모두 웃돈다는 점까지 고려하면, 낮은 최저가만으로 재매각 가능성이나 가격 경쟁력을 낙관하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차권의 실체 확인. 곽준상은 과거 소유자이며 매매 원인일과 임대차계약일이 같습니다. 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 실제 점유관계 및 매매 당시 약정 내용을 대조해 가장임차인 의심이 사실관계로 뒷받침되는지 확인하세요.
• 인수 위험을 기본값으로 반영. 매각물건명세서에 을구 14번 임차권등기와 보증금 380,000,000원의 인수 조건이 명시되어 있습니다. 권리의 유효성이 적법한 절차와 증거로 해소되지 않는 한, 미배당 잔액 319,333,348원을 인수 위험으로 반영해야 합니다.
• 최저가와 총비용을 분리. 현재 회차의 실질취득 추정액은 381,519,348원입니다. 6회 유찰 시 381,183,544원, 7회 유찰 시 380,948,481원으로 계산되어, 추가 유찰만으로 의미 있는 가격 메리트가 생기기 어렵습니다.
• 시세 기준 재검토. 최근 12개월 평균 실거래가는 324,833,333원, 최신 거래는 315,000,000원입니다. 실질취득 추정액과의 차이를 기준으로 가격 상한을 검토하고, 최저매각가만을 기준으로 응찰가를 정하지 마세요.
• 배당 계산 재확인. 집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 사항은 별도로 확인해야 합니다. 배당표와 매수인 인수액은 최종 매각 조건 및 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.
• 최신 서류 대조. 등기부 발급 기준일은 2026.08.04입니다. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 임차권 관련 서류를 다시 확인하세요.
• 부대비용 확인. 실질취득 추정액은 낙찰가와 추정 인수액의 합계입니다. 취득세·등기비용·관리비 등 별도 비용을 확인한 뒤 전체 투자비용을 산정해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가 ≠ 낮은 취득비용”

이 사건의 판단 기준은 감정가 370,000,000원에서 최저가가 얼마나 떨어졌는지가 아닙니다. 보증금 380,000,000원의 임차권등기가 매수인 인수권리로 명시되어 있고, 현재 회차에서 예상되는 미배당 잔액은 319,333,348원입니다. 이를 낙찰가에 더한 실질취득 추정액은 381,519,348원으로, 최근 12개월 평균 실거래가 324,833,333원과 최신 거래 315,000,000원을 모두 웃돕니다.

임차인이 과거 소유자였다는 사실과 계약일의 일치는 가장임차인 의심을 검토할 근거이지만, 그것만으로 임차권이 무효라고 단정할 수는 없습니다. 실제 임대차관계와 보증금 지급을 입증할 자료를 확인하고, 권리의 유효성에 따라 인수 부담이 어떻게 달라지는지 판단해야 합니다.

결론: 최저가만 보면 안 되는 인수 위험형 물건입니다. 현재 자료를 기준으로는 실질취득 추정액이 최근 시세를 웃돌고, 5회 유찰에도 가격 메리트가 확인되지 않습니다. 임차권의 실체와 인수 범위를 명확히 확인하지 못한 상태에서는 낮은 최저가를 이유로 입찰을 서두르지 않는 편이 타당합니다.