의정부지방법원 2025타경65075. 큰마을현대아파트 103동 903호, 전용 84.73㎡ 아파트입니다. 겉으로는 감정가 370,000,000원짜리 물건이 3회 유찰되어 126,910,000원까지 내려온 고할인 경매처럼 보입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 을구 14번 주택임차권입니다. 곽준상의 임차보증금은 380,000,000원이고, 전입일 2023.04.11은 말소기준인 2025.12.29 경매개시결정보다 빠릅니다. 확정일자 2021.07.02와 배당요구도 있어 우선변제를 받지만, 배당으로 부족한 보증금 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
이 때문에 유찰이 한 번 더 진행되어 낙찰가가 내려가더라도 싸지는 구조가 아닙니다. 현재 회차에서는 인수 예상액이 255,666,740원이고, 4회 유찰 시에는 293,162,066원, 5회 유찰 시에는 319,333,447원으로 오히려 커집니다. 즉 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 보증금이 인수액으로 이동해 실질 부담은 보증금 380,000,000원 수준에 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65075 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 121 큰마을현대아파트 103동 9층 903호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.73㎡ · 철근콘크리트조 20층 중 9층 |
| 소유자 | 임수현 · 2021.08.31 소유권이전 · 거래가액 420,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 370,000,000원 / 126,910,000원 (3회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 등기 기준일 | 2026.08.04 · 의정부지방법원 고양지원 고양등기소 |
① 권리 흐름 — 핵심은 3.8억 임차권 인수
기존 금융기관 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 결정적인 것은 2023.11.08 등기된 곽준상의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2021.06.26, 확정일자 2021.07.02, 점유개시일 2021.08.31, 주민등록일 2023.04.11이며, 말소기준일 2025.12.29보다 주민등록이 앞서 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 아닙니다.
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 곽준상 | 건물 전체 · 주거(임차권등기) | 380,000,000원 | 2023.04.11 / 2021.07.02 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 3.8억’으로 봐야 한다
큰마을대림,현대아파트 전용 84.73㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 322,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.09월 305,000,000원이며, 표본 최저는 290,000,000원, 최고는 345,000,000원입니다. 최저매각가 126,910,000원만 놓고 보면 최근 평균의 39.4%이지만, 이 수치는 이 사건의 실제 가격 메리트를 보여주지 못합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.73㎡ | 14 | 305,000,000원 |
| 2026.09 | 84.73㎡ | 7 | 309,000,000원 |
| 2026.08 | 84.73㎡ | 13 | 345,000,000원 |
| 2026.08 | 84.73㎡ | 10 | 335,000,000원 |
| 2026.08 | 84.73㎡ | 8 | 303,000,000원 |
| 2026.08 | 84.73㎡ | 17 | 335,000,000원 |
| 2026.07 | 84.73㎡ | 1 | 290,000,000원 |
| 2026.07 | 84.73㎡ | 11 | 330,000,000원 |
| 2026.06 | 84.73㎡ | 19 | 318,000,000원 |
| 2026.06 | 84.73㎡ | 8 | 315,000,000원 |
| 2026.06 | 84.73㎡ | 19 | 345,000,000원 |
| 2026.06 | 84.73㎡ | 15 | 340,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.73㎡ | 12건 | 322,500,000원 |
가격 판단에 사용해야 할 실질취득 기준은 약 380,000,000원입니다. 이는 감정가 370,000,000원보다도 높고, 최근 12개월 평균 322,500,000원 대비 약 117.8%, 최신 거래 305,000,000원 대비 약 124.6%입니다. 따라서 3회 유찰로 최저가가 크게 낮아졌다는 사실은 가격 가점의 근거가 될 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,576,740원 |
| 1. 임차인 곽준상 보증금 | 380,000,000원 | 124,333,260원 |
| 2. 경매개시결정 · 파산자 임수현의 파산관재인 변호사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 255,666,740원 |
현재 회차에서는 매각대금 대부분이 집행비용과 임차인 우선변제에 사용되고, 임차보증금 중 255,666,740원이 미배당으로 남아 매수인 인수 예상액이 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 20층 건물의 9층 903호입니다.
- 입지. 황룡초등학교 북서측 인근에 위치하며 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 규모·거래. 큰마을대림,현대아파트는 2,588세대, 사용승인일 2001.12.17이며 전용 84.73㎡ 실거래 표본 12건이 확인됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되고 대표필지 공시지가는 2,049,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 총부담을 계산. 현재 최저가 126,910,000원에만 초점을 맞추지 말고, 미배당 임차보증금 255,666,740원을 반드시 함께 반영해야 합니다.
- 유찰 추가 시나리오 확인. 4회·5회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액이 각각 293,162,066원·319,333,447원으로 증가합니다.
- 임차권 원본 확인. 곽준상의 임차권등기명령, 주민등록일, 점유개시일, 확정일자, 배당요구 및 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 관계인 여부 점검. 곽준상은 과거 소유자 및 등기부상 과거 채무자 이력이 있어 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 사항이 표시돼 있습니다. 다만 별도 판단 전에는 인수 위험을 제거해서 계산하면 안 됩니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 322,500,000원과 최신 거래 305,000,000원을 기준으로 실질취득 약 380,000,000원의 가격 경쟁력을 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 직접 대조하고, 실제 배당액과 인수범위를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.27억에 사는 물건이 아니다”
이 사건은 최저가만 보면 매우 싸 보이지만 권리구조를 합치면 정반대입니다. 대항력 있는 임차인 곽준상의 보증금은 380,000,000원이고, 현재 매각가 126,910,000원으로는 전액 변제가 불가능해 255,666,740원이 매수인 인수 예상액으로 남습니다. 더 유찰되어 낙찰가가 88,837,000원이나 62,185,899원으로 내려가도 미배당 인수액이 커지므로 실질 부담은 약 380,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
반면 같은 전용면적의 최근 12개월 실거래 평균은 322,500,000원, 최신 거래는 305,000,000원입니다. 따라서 이 물건은 3회 유찰이라는 숫자와 감정가 대비 34.3%라는 할인율을 가격 메리트로 평가하면 안 되는 대항력 임차권 인수형입니다. 핵심은 “얼마에 낙찰받느냐”가 아니라 “낙찰 후 얼마를 추가로 떠안느냐”입니다.
