119,070,000원
의정부지방법원 2025타경65076. 고양시 일산동구 식사동 아이비힐디 1동 201호, 전용 53.05㎡ 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 곽말수이고, 2022.07.25 매매로 295,000,000원에 취득했습니다. 현재 등기부의 핵심은 일반 근저당이 아니라 선순위 주택임차권과 임차인 문제입니다. 과거 농협은행 근저당 189,600,000원은 2020.06.17 이미 말소됐고, 등기자료가 선언한 말소기준은 2025.12.12 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
말소기준보다 앞선 안미선의 전입·점유는 2022.07.08이고, 확정일자는 2022.05.17, 임차보증금은 295,000,000원입니다. 원칙적으로는 대항력과 우선변제권을 갖는 구조지만, 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 안미선의 채권을 양수한 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.21 확약서를 제출해, 배당으로 전액 변제되지 않더라도 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 안미선에 한해서는 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65076 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 752-3 아이비힐디 1동 2층201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 53.05㎡ · 철근콘크리트 평스라브지붕 4층 건물 중 2층 201호 |
| 사용승인 / 규모 | 2017.07.19 · 아이비힐D동 8세대 |
| 소유자 | 곽말수 · 2022.07.25 매매 · 거래가액 295,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 119,070,000원 (3회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 323,700,485원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있었지만 확약으로 핵심 인수 해소
2017.09.08 설정된 농협은행 근저당권 189,600,000원은 2020.06.17 해지로 이미 말소됐습니다. 그 뒤 안미선은 2022.07.08 전입·점유를 시작했고, 2024.08.07 보증금 295,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 2024.11.08의 ‘3번임차권경정’은 같은 안미선 임차권의 계약일자·확정일자 내용을 경정한 등기이므로 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입·점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안미선 | 2022.07.08 | 295,000,000원 | 2022.05.17 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
| 우소연 | 2025.09.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
* 안미선: 주택도시보증공사가 2026.05.21 제출한 확약서에 따라 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의. 이 확약은 우소연에게 적용되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 명목 최저가는 낮지만 ‘최종 취득가’는 아직 미확정
아이비힐D동 전용 53.05㎡ 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 275,000,000원이지만, 2022년의 295,000,000원·300,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단의 기준으로 삼기 어렵습니다. 더 중요한 값은 최근 12개월 평균 210,000,000원, 최신 거래 210,000,000원, 그리고 최근 가격이 이전보다 -29.2% 내려온 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 53.05㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2022.08 | 53.05㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2022.07 | 53.05㎡ | 2 | 295,000,000원 |
| 2022.07 | 53.05㎡ | 2 | 295,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 53.05㎡ | 1건 | 210,000,000원 |
현재 최저가 119,070,000원은 최근 12개월 평균 210,000,000원의 56.7%입니다. 안미선 확약만 반영하면 확인 가능한 최소 실질취득 기준도 119,070,000원으로 출발하므로 겉으로는 최근 거래보다 크게 낮습니다. 그러나 우소연의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 이 56.7%를 최종 가격 메리트로 확정해서는 안 됩니다. 우소연에게 매수인 승계액이 존재하면 그 금액만큼 실질취득 비용이 올라갑니다.
④ 예상배당표 (매각가 119,070,000원 원자료 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,980원 |
| 1. 임차인 안미선 보증금(우선변제) | 295,000,000원 | 116,603,020원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 323,700,485원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원자료 산식상 안미선의 미배당액은 178,396,980원입니다. 다만 2026.05.21 확약서에 따라 안미선의 잔존보증금반환청구권은 포기되고 임차권등기 말소에 동의하므로 이 금액의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 우소연 관련 보증금·배당·인수는 확인되지 않아 별도입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 안미선 확약 전 계산값과 실제 리스크를 구분
| 회차 | 매각가 | 안미선 룰상 미배당·인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 49% | 119,070,000원 | 178,396,980원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 39% | 95,256,000원 | 201,858,608원 | 실질 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 31% | 76,204,800원 | 220,566,886원 | 실질 0원 |
이 표의 핵심은 “유찰될수록 안미선 인수가 늘어난다”가 아닙니다. 해당 계산값은 확약을 반영하지 않은 룰상 수치이고, 안미선 부분은 확약 때문에 실제 매수인 인수 0원으로 고정됩니다. 다만 우소연은 별도이므로, 우소연의 보증금과 권리관계가 확인되기 전에는 유찰이 곧바로 실질취득 비용의 하락을 의미한다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트 평스라브지붕 4층 건물의 2층 201호입니다. 사용승인일은 2017.07.19입니다.
- 주위환경. 동국대학교 바이오메디캠퍼스 북서측 인근으로 다세대주택, 각종 근린생활시설, 공장, 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 과밀억제권역, 제한보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 857,800원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 아이비힐D동은 8세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 2.7회·낙찰률 11.11%입니다. 최근 거래가격도 이전 거래 대비 -29.2%로 내려와 환금성과 가격 추세 모두 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 우소연 보증금 확인. 보증금·확정일자·점유 범위를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 대조해야 합니다. 이 값이 최종 실질취득액을 바꿀 수 있습니다.
- 확약서 원문 확인. 2026.05.21 주택도시보증공사의 잔존보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 안미선 임차권에 정확히 적용되는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 275,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래인 210,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 추세는 -29.2%입니다.
- 다회유찰 해석. 현재 3회 유찰 상태이고 해당 단지 경매 평균도 2.7회 유찰입니다. 낮은 최저가 자체보다 왜 여러 차례 응찰이 붙지 않았는지를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 실제 임차인 2명의 현 점유상태와 인도 가능 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 최종 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “큰 인수는 꺼졌지만, 미상 임차인이 남았다”
이 사건의 첫인상은 최저가 119,070,000원이 최근 거래 210,000,000원의 56.7%까지 내려왔다는 가격 할인입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 그 숫자보다 임차인입니다. 안미선의 보증금 295,000,000원은 배당 부족이 발생하는 구조이지만, 주택도시보증공사의 2026.05.21 확약으로 안미선에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
문제는 그 밖에 별도로 확인되는 우소연입니다. 2025.09.08 전입은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상입니다. 여기에 3회 유찰, 경매 평균 유찰 2.7회, 8세대 다세대주택, 낙찰률 11.11%, 최근 실거래 추세 -29.2%가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “안미선 확약으로 핵심 위험은 크게 줄었지만, 우소연의 보증금 확인 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없는 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
