의정부지방법원 2025타경65086. 고양시 일산서구 탄현동 탄현마을아파트 905동 604호, 감정 이용상태가 아파트인 물건입니다. 건물은 지하 1층·지상 17층 구조이고 대상 호수는 6층입니다. 현재 소유자는 이시연 씨로, 2015.11.20. 거래가 190,000,000원에 취득했습니다. 이후 2022.12.07. 민간임대주택등기가 기재됐고, 윤명애 씨의 보증금 260,000,000원 주택임차권이 2024.03.27. 등기됐습니다.

이 사건의 말소기준으로 선언된 권리는 2025.12.11. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 윤명애 씨는 그보다 앞선 2022.04.04. 주민등록과 점유를 갖췄고 확정일자도 2022.02.11.이므로, 확약이 없다면 대항력 있는 선순위 임차권의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조입니다. 이 물건은 일반적인 “최저가가 내려갈수록 싸지는 경매”가 아니라, 원칙상 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총부담이 보증금 수준에 고정되는 유형입니다.

다만 2026.05.21. 신청채권자인 주택도시보증공사는 양도 전 임차권자 윤명애의 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의하는 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 이 확약이 매각조건에 반영되고 원본 내용대로 이행되면 윤명애 씨 관련 인수는 실질 0원*입니다. 실제 임차인은 윤명애 1명이며, 주택도시보증공사는 보증금 채권을 양수한 신청채권자이지 별도 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 원칙과 확약의 반전

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

윤명애 씨는 임대차계약일과 확정일자가 2022.02.11., 주민등록일과 점유개시일이 2022.04.04.이고 임차권등기는 2024.03.27. 마쳐졌습니다. 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 주택도시보증공사는 해당 보증금 채권을 양수한 신청채권자이므로 임차인을 2명으로 계산하거나 보증금 260,000,000원을 중복 합산하면 안 됩니다.

* “실질 인수 0원”은 2026.05.21.자 인수조건변경확약서가 유효하게 매각조건에 반영되고, 주택도시보증공사가 약정대로 대항력 포기 및 임차권등기 말소를 이행하는 것을 전제로 합니다. 확약 원본·매각물건명세서·법원 특별매각조건을 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다.

③ 회차별 인수 구조 — 확약 없이는 낙찰가 하락 효과가 없다

확약이 없다면 낙찰가가 166,600,000원에서 133,280,000원, 106,624,000원으로 내려갈수록 인수액은 각각 96,532,400원, 129,385,920원, 155,668,736원으로 늘어납니다. 즉 최저가만 낮아질 뿐 보증금 미배당액이 커져 실질부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 이번 사건에서 가격 메리트가 실제로 생기는 이유는 유찰 자체보다 대항력 포기·임차권 말소 확약입니다.

④ 시세 비교 — 최근 시세보다 낮지만 하락 추세

탄현마을(일신) 동일 면적대 59.84㎡ 거래는 12건이며, 전체 평균은 233,250,000원입니다. 다만 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해 보면, 최근 12개월 10건 평균은 231,600,000원, 최신 거래는 2026.03. 210,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 적용 권리 기준 실질취득액 166,600,000원은 최근 12개월 평균의 71.9%이고, 최신 거래보다 43,400,000원 낮습니다.

가격 할인 폭만 보면 현재 최저가는 최근 평균보다 65,000,000원 낮아 분명한 차이가 있습니다. 다만 최근 거래 흐름은 이전 기간 대비 -4.1%로 하락했습니다. 최신 거래도 210,000,000원으로 최근 12개월 평균 231,600,000원보다 낮습니다. 따라서 과거 전체 평균만으로 높은 가격 가점을 주기보다는, 최근 하락 추세와 개별 호수의 상태·점유·수리비를 함께 반영해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 166,600,000원 가정)

배당 계산상 임차보증금 미배당액은 96,532,400원입니다. 확약이 없다면 이 금액이 매수인 인수 대상이지만, 2026.05.21.자 확약이 유효하게 반영되면 해당 인수는 실질 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층·지상 17층 건물의 6층 604호입니다.
• 입지. 황룡초등학교 동측 인근으로 대규모 아파트단지가 주를 이루고 근린생활시설과 학교가 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 서측 폭 약 15미터 아스팔트 포장도로와 단지 내 도로가 연결됩니다.
• 설비. 급배수·위생설비, 열병합 지역난방, 승강기와 화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 교육환경 보호구역과 토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
• 토지. 공시지가 1,941,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
• 환금성. 416세대 단지로 동일 면적 거래가 이어지고 있지만 최근 가격 추세는 이전 기간 대비 -4.1%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 원본 대조. 2026.05.21.자 인수조건변경확약서의 제출 주체, 대상 보증금, 대항력 포기, 미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구를 직접 확인하세요.
• 매각조건 반영 여부. 확약 내용이 매각물건명세서와 특별매각조건에 반영됐는지, 낙찰 후 임차권등기 말소 절차가 어떻게 진행되는지 법원 기록으로 확인하세요.
• 현장 점유 확인. 등기상 임차권자는 윤명애 1명이지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 명도 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 2022.12.07. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각에 따른 처리와 말소 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
• 최근 하락장 반영. 최근 12개월 평균은 231,600,000원이지만 최신 거래는 210,000,000원이고 최근 추세는 -4.1%입니다. 전체 평균보다 최신 거래를 우선해 상한가를 정하세요.
• 체납·수리비 확인. 관리비 체납, 내부 상태, 지역난방 관련 비용과 수리 필요 여부를 관리사무소·현장 방문으로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “유찰이 아니라 확약이 가격을 만든다”

이 물건은 표면적으로 보증금 260,000,000원의 선순위 임차권이 있는 고위험 인수형입니다. 확약이 없다면 현재 회차 매수인의 룰상 총부담은 263,132,400원이고, 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질부담은 크게 줄지 않습니다. 따라서 최저가 166,600,000원만 보고 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.

결론을 바꾸는 것은 2026.05.21.자 확약입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 확약이 매각조건대로 유효하게 이행되면 인수는 실질 0원이고 권리 기준 실질취득액은 166,600,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 231,600,000원의 71.9%, 최신 거래 210,000,000원보다도 낮습니다.

다만 최근 가격 추세가 -4.1%이고 이미 3회 유찰된 만큼, 할인율만으로 과도하게 낙관할 단계는 아닙니다. 확약 원본·말소 절차·현장 점유를 확인하면 가격 메리트가 살아나고, 하나라도 불명확하면 원칙상 96,532,400원 인수 위험으로 되돌아갑니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 확약 확인을 전제로 경쟁력이 있는 물건입니다.