의정부지방법원 2025타경65087. 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 4층 다세대주택의 비동 402호입니다. 소유자 임경열은 2022.02.17 이 물건을 거래가액 283,500,000원에 취득했고, 같은 해 2022.04.15 주식회사이제이알컴퍼니의 채권최고액 200,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재 권리분석의 말소기준이며, 이후 압류·가압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 한송화는 임대차계약일 2021.10.08, 확정일자 2021.10.29, 주민등록 및 경정된 점유개시일 2021.11.30로 모두 2022.04.15 말소기준보다 앞섭니다. 임차보증금은 283,500,000원이며 배당요구도 했습니다. 현 최저가 배당모형에서는 집행비용 2,460,120원을 제외한 116,119,880원이 우선배당되고 167,380,120원이 남는 구조입니다. 다만 2026.05.21 주택도시보증공사의 확약으로 이 잔존청구권은 포기되고 임차권등기 말소에도 동의했으므로, 한송화 건의 실질 인수는 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65087 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 341-14 원흥동다세대주택 비동 4층402호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 덕양구 서오릉로663번길 66-22 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방3 · 욕실2 · 거실 · 주방 겸 식당 · 발코니 · 현관 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 402호 |
| 소유자 | 임경열 · 2022.02.17 소유권이전 · 거래가액 283,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 118,580,000원 (3회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 283,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인이 핵심
등기상 과거 새마을금고 계열 근저당과 이용규 근저당은 이미 말소됐고, 2018년 신탁도 말소돼 현재 인수판단의 중심은 아닙니다. 현재 기준권리는 2022.04.15 주식회사이제이알컴퍼니 근저당권 200,000,000원입니다. 이후 서울특별시송파구 압류, 서울보증보험 주식회사 가압류 30,000,000원, 강동구·고양시·국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 한송화는 확약, 김태현은 미상위험
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한송화 건물전부 · 주거 | 2021.11.30 확정일자 2021.10.29 | 283,500,000원 | 대항력 | 우선변제 | HUG 채권양수 2026.05.21 잔존채권 포기·말소 동의 |
| 김태현 | 2021.11.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 적용 없음 |
2024.07.22 등기기록은 별도의 새 임차인이 아니라 한송화의 기존 주택임차권에 대해 점유개시일을 2021.11.30으로 경정한 기록입니다. 따라서 임차관계 판단에서는 한송화의 동일 임차권으로 보아 중복 보증금으로 합산하지 않습니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 242,000,000원, 현재 최저가는 118,580,000원으로 3회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 94,864,000원, 그다음은 75,891,200원입니다.
그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 시세가 확인되지 않은 상태이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 특히 다세대는 개별 입지, 도로조건, 건물상태와 임차관계의 차이가 커 감정가 대비 몇 퍼센트라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하기 어렵습니다. 더구나 이 사건은 김태현의 미상 보증금이라는 별도 변수가 있어 118,580,000원이 곧 최종 취득원가라는 전제도 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,460,120원 |
| 1. 임차인 한송화 보증금 | 283,500,000원 | 116,119,880원 |
| 2. 근저당 · 주식회사이제이알컴퍼니 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 283,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 한송화 보증금 미배당액은 167,380,120원이지만, 2026.05.21 확약에 따라 해당 잔존 임대차보증금반환청구권의 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 김태현의 미상 보증금은 별도 확인 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도래울중학교 북서측 인근이며 단독주택·다세대주택·농경지·임야가 혼재하는 지방도 주변 근교농촌지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 대중교통사정은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(궁말취락)이며 과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지거래. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있으며 대상용도에는 다세대주택이 포함됩니다.
- 건물상태. 다세대주택으로 이용 중이며 급·배수설비, 위생설비, 도시가스 난방설비, 옥내외 주차장이 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김태현 보증금 확인. 2021.11.30 전입이 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 금액을 확인하기 전에는 총 실질취득액을 확정하지 마세요.
- 확약 원본 확인. 주택도시보증공사의 2026.05.21 확약서가 한송화 잔존채권 포기 및 임차권등기 말소 동의를 명확히 담고 있는지 매각물건명세서 원본과 함께 대조해야 합니다.
- 확약 적용 범위 구분. 한송화 건이 0원*이라는 결론을 김태현 등 다른 점유자에게 확대 적용하면 안 됩니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 여러 건 있어 당해세가 존재하면 배당순서와 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 별도 확인. 감정가 242,000,000원 대비 최저가 118,580,000원이라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 인근 다세대 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 가격 외에 임차관계, 환금성, 주변환경 등 반복 유찰 원인을 현장과 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 큰 인수는 지웠지만, 마지막 미상임차가 남았다”
이 사건의 가장 큰 숫자는 한송화의 보증금 283,500,000원입니다. 현 최저가 118,580,000원 기준으로는 원칙상 167,380,120원이 남지만, 주택도시보증공사가 2026.05.21 제출한 확약 때문에 한송화 건의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 이 부분만 보면 권리위험이 크게 줄었습니다.
하지만 사건 전체를 ‘인수 0원’으로 결론내릴 수는 없습니다. 김태현은 말소기준보다 빠른 2021.11.30 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상이고, 한송화 확약의 적용 대상도 아닙니다. 따라서 현재 가장 중요한 것은 감정가의 49%라는 할인율이 아니라 김태현의 실제 임대차관계와 보증금입니다. 실거래 시세도 확인되지 않은 만큼 가격 측면에서 ‘싸다’는 가점 역시 줄 수 없습니다. 주된 인수는 해소, 잔여 임차위험은 미확정. 이 사건은 그 미상값을 확인한 뒤에야 최종 입찰가를 정할 수 있습니다.
