78,200,000원
의정부지방법원 2025타경65088. 파주시 야당동 이편한아침1단지 2동 302호, 감정 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 감정가는 228,000,000원이지만 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 78,200,000원입니다. 등기상 말소기준은 2022.06.27 설정된 김재윤의 근저당권 195,000,000원이고, 이후 압류·주택임차권·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 등기 소멸 여부보다 대항력 있는 임차권의 잔존 보증금입니다. 김인규는 2022.04.20 전입·점유, 2022.03.11 확정일자를 갖춰 말소기준권리보다 앞선 대항력과 우선변제권이 있습니다. 현재 최저가 기준 배당표만 보면 보증금 300,000,000원 가운데 76,392,400원만 배당되고 223,607,600원이 남아 원칙적으로 매수인이 부담하는 형태입니다. 그러나 이 사건에는 그 결론을 뒤집는 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65088 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 466-53 이편한아침1단지 2동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 제3층 제302호 |
| 소유자 | 정연철 (2022.05.09 매매 · 거래가액 300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 78,200,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인의 예외
현재 소유자 정연철은 2022.05.09 거래가액 300,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그보다 앞선 2022.04.20 김인규의 주민등록·점유가 있고, 확정일자는 2022.03.11입니다. 이후 2022.06.27 김재윤 근저당권이 설정되어 이 권리가 말소기준이 되므로, 김인규는 말소기준보다 선순위인 대항력 임차인입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김인규 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.20 / 2022.03.11 | 300,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 이철 | 302호 · 주거 | 2025.05.22 / 2022.03.11 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 기준 인수 없음 |
이철은 2025.05.22 전입으로 말소기준권리인 2022.06.27 김재윤 근저당권보다 늦습니다. 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 보증금은 미상이므로 배당관계는 확인이 필요하지만, 대항력 기준으로는 낙찰자에게 잔존 보증금이 승계되는 구조로 보지 않습니다. 김인규에게 적용되는 확약은 김인규에게만 적용되는 것이며 다른 임차인에게 확대되는 것은 아닙니다.
③ 가격 비교 — 7,820만원은 낮지만 비교시세는 오래됐다
확인되는 동일 면적대 거래는 2022.05, 전용 70.35㎡, 3층, 300,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가 78,200,000원은 이 거래가의 26.1%입니다. 숫자만 놓고 보면 차이가 매우 크지만, 비교거래가 한 건뿐이고 시점도 2022.05이므로 이를 최신 시세라고 단정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 70.35㎡ | 3 | 300,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 78,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,807,600원 |
| 1. 임차인 김인규 보증금(우선변제) | 300,000,000원 | 76,392,400원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 김재윤 | 195,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김인규 보증금의 미배당액은 223,607,600원입니다. 다만 2026.04.01 확약서에 따라 이 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 본 분석의 실질 매수인 인수액은 0원*으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 3건이 있고 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 원칙상 부담은 커진다
| 회차 | 매각가 | 원칙상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 78,200,000원 | 223,607,600원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 | 54,740,000원 | 246,645,320원 | 실질 0원* |
| 5회 유찰 시 | 38,318,000원 | 262,771,724원 | 실질 0원* |
확약이 없었다면 이 물건은 전형적인 “낙찰가는 내려가지만 총 취득부담은 보증금 3억원 부근에 고정되는” 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서도 78,200,000원에 223,607,600원의 인수를 더하면 실질부담이 3억원 수준으로 올라갑니다. 이번 사건은 확약 때문에 그 구조가 해소되는 것이므로, 입찰 전 확약서 원본·말소 동의 범위·효력을 반드시 다시 대조해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운정초등학교 남측 인근. 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입 가능, 노선버스 정류장 거리와 운행빈도 등을 기준으로 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제3층 제302호. 개별난방·위생 및 급배수·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역(준주거 Zone)·준보전산지 등에 해당합니다. 공부상 지목은 임야이나 현황은 대지입니다.
- 표시 차이. 공부 및 제시목록상 2동으로 등록되어 있으나 현황 건물 외벽에는 102동으로 표기되어 있습니다.
- 규모·거래. 확인된 단지 정보는 15세대, 사용승인일 2017.09.08이며 비교 가능한 실거래는 2022.05 한 건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.01 주택도시보증공사 확약서의 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 내용을 입찰 전 원본으로 재확인해야 합니다.
- 김인규 임차권 말소. 확약이 실제 매각 후 임차권등기 말소까지 연결되는지 절차와 조건을 확인하세요.
- 이철 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없으나 보증금이 미상이고 배당요구는 2026.02.25 접수돼 있으므로 현황과 명도관계를 확인하세요.
- 세금 압류. 서울특별시 압류 2건과 파주시 압류 1건이 있습니다. 당해세 여부에 따라 실제 배당순서와 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 최신 시세 별도 확인. 확인된 거래가 2022.05 한 건뿐이므로 300,000,000원을 현재 시세로 그대로 적용하지 마세요.
- 환금성 점검. 평균 유찰 횟수 3.1회, 현재도 3회 유찰 상태입니다. 낮은 최저가만 보지 말고 재매각 가능성과 수요층을 확인하세요.
- 공부·현황 차이. 공부상 2동, 현황 외벽 102동 표기와 토지의 공부상 지목 임야·현황 대지 차이를 원본 서류와 현장에서 대조하세요.
맺으며 — 싸 보였던 3억원 인수형이 확약으로 바뀐다
이 물건은 숫자만 처음 보면 위험합니다. 대항력 임차인 김인규의 보증금이 300,000,000원이고 현재 예상 미배당액만 223,607,600원이기 때문입니다. 확약이 없다면 최저가 78,200,000원에 낙찰받아도 실질부담은 사실상 보증금 3억원 수준으로 고정됩니다.
하지만 2026.04.01 주택도시보증공사의 확약이 그 구조를 바꿉니다. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 명시돼 있어 정확도 규칙상 김인규 관련 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득은 78,200,000원*으로 봅니다. 다만 3회 유찰된 다세대이고 비교거래가 2022.05 한 건뿐인 만큼, 결론은 “무조건 싸다”가 아니라 “주된 권리위험은 확약으로 해소됐지만, 최신 시세·환금성·확약 원본 확인이 입찰의 승부처”입니다.
