의정부지방법원 2025타경65096. 고양시 일산동구 식사동의 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 중 1층 102호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자 신은주가 2019년 2월 28일 소유권을 이전받으면서 서울서부신용협동조합 앞으로 채권최고액 204,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 등기된 국·고양시·국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조라, 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 권리관계가 단순하다는 사실과 가격이 저렴하다는 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%인 146,510,000원까지 내려왔지만, 같은 물건군의 비교 가능한 최근 실거래가와 최신 거래가 확인되지 않습니다. 특히 18세대 규모의 다세대이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 2.0회로 표시돼 있어, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65096 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 839-3 나동 1층102호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 고양대로 956-1 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 중 1층 102호 |
| 건물 표시 | 등기사항전부증명서에는 “나동”, 건물 외벽에는 “TOP CLOUD 103”으로 표시 |
| 단지 정보 | 탑클라우드102동103동 · 18세대 · 2018.11.15 준공 |
| 소유자 | 신은주 (2019.02.28 소유권이전 · 2018.10.10 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 146,510,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울서부신용협동조합 / 139,067,061원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2019년 2월 28일 설정된 서울서부신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 204,000,000원이고 채무자는 소유자 신은주입니다. 그 이전인 2018년 11월 23일 원당신용협동조합 명의의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권은 2019년 2월 28일 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다.
말소기준 이후의 고양세무서장 압류, 고양시 압류, 국민건강보험공단 압류와 서울서부신용협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신고된 임차인은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 실제 점유자와 전입·점유 관계는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
② 가격·환금성 — 감정가 49%만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 146,510,000원으로 감정가 299,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 비교 가능한 최근 12개월 평균 거래가나 최신 거래가가 확인되지 않아 시세 대비 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
| 가격·환금성 지표 | 수치 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 299,000,000원 | 감정평가 기준액 |
| 현재 최저가 | 146,510,000원 | 2회 유찰 · 감정가의 49% |
| 단지 세대수 | 18세대 | 소규모 다세대 |
| 단지 평균 유찰 | 2.0회 | 현재 유찰 횟수와 동일 |
| 집계 낙찰률 | 0.0% | 최근 낙찰가 확인 불가 |
| 매수인 인수 | 0원 | 권리 인수액 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 146,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,851,140원 |
| 1. 근저당 · 서울서부신용협동조합 | 204,000,000원 | 143,658,860원 |
| 근저당 미배당 | - | 60,341,140원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 204,000,000원을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 신청채권자의 청구액은 139,067,061원이며, 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하거나 별도의 우선배당 항목이 확인되면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 146,510,000원 | 60,341,140원 | 충족 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 102,557,000원 | 103,678,798원 | 미충족 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 71,789,900원 | 133,902,318원 | 미충족 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동국대학교 일산병원 남서측에 위치하며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물의 1층 102호입니다. 외벽은 치장벽돌 붙임 마감, 창호는 샷시 창호이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 동측의 폭 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·과밀억제권역이며, 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 922,700원/㎡입니다.
- 규제 확인. 토지거래허가구역은 2025.08.26 지정 내용으로, 외국인 등과 단독·다가구·연립·다세대주택·아파트 용도의 토지를 대상으로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다. 다만 등기상 동 표시와 외벽 표시는 서로 다릅니다.
- 환금성. 18세대 규모의 다세대이고 비교 가능한 최근 실거래가와 최근 낙찰가가 확인되지 않아, 재매각 가격과 매각 기간은 보수적으로 산정할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기의 현재 상태와 법원경매 진행 관계를 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국·고양시·국민건강보험공단 압류의 체납액, 당해세 해당 여부와 배당 우선순위를 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 평가됐습니다. 실제 점유자, 전입 여부와 인도 가능성을 확인하세요.
- 동·호 표시 대조. 등기상 “나동”과 외벽 “TOP CLOUD 103” 표시가 동일 목적물을 가리키는지 건축물대장·현장·매각물건명세서로 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율 대신, 1층 조건과 유사 다세대의 실제 거래가를 기준으로 응찰가 상한을 정하세요.
- 규제 적용 확인. 토지거래허가구역의 대상자·대상용도와 본인 입찰 조건의 적용 여부를 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 공매 관련 원문을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 저가 매수는 별개다”
이 사건은 2019년 서울서부신용협동조합 근저당을 기준으로 후순위 압류와 경매개시결정이 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원인 구조입니다. 권리 인수만 보면 단순하지만, 공매공고 부기등기와 세금 압류 3건을 별도로 확인해야 하고 임대관계도 미상입니다.
가격 판단은 더 신중해야 합니다. 현재 최저가 146,510,000원은 감정가의 49%지만, 최근 12개월 평균 거래가와 최신 거래가가 없어 시세보다 낮다고 입증되지 않았습니다. 18세대 다세대, 1층, 평균 2.0회 유찰, 집계 낙찰률 0.0%라는 지표까지 고려하면 권리는 검토 가능, 가격과 현장 확인은 보류가 합리적인 결론입니다.
