108,290,000원
의정부지방법원 2025타경65111. 파주시 야당동 경의중앙선 야당역 동측에 위치한 ‘모리안’ 103동 301호, 전용 52.7㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 221,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 108,290,000원까지 내려왔습니다. 등기부에는 임차보증금 215,000,000원의 주택임차권이 있어 처음 보면 최저가보다 큰 보증금을 낙찰자가 떠안을 수 있는 물건처럼 보입니다.
하지만 이 사건은 대항력 인수형이 아닙니다. 말소기준은 2022.05.19. 국민건강보험공단 압류이고, 임차인 이준영의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022.06.03.으로 말소기준보다 늦습니다. 임대차계약일과 확정일자가 2022.04.20.이더라도 대항요건을 갖춘 시점이 말소기준보다 늦으므로, 조사 결과상 대항력은 없습니다. 임차권등기도 2024.06.10.에 이루어져 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65111 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 203-6 모리안 제103동 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 52.7㎡ · 철근콘크리트구조 4층 공동주택 중 3층 |
| 소유자 | 임승호 (2021.06.04. 거래가 199,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 108,290,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 221,451,594원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 건물 규모 | 2015.07.06. 사용승인 · 총 8세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 압류
현재 소유권은 임승호에게 있고, 과거 설정됐던 안양지구축산업협동조합 근저당과 우리은행 근저당은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현존 권리 중 가장 빠른 것은 2022.05.19. 국민건강보험공단 압류로, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 파주시 압류, 이준영의 주택임차권, 농협은행 가압류와 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이준영 | 건물의 전부 주거·임차권등기 | 215,000,000원 | 2022.06.03 | 2022.04.20 | 2024.06.10 완료 | 없음 | 미상 | 없음 |
이준영은 보증기관 대위·승계 신고자가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.04.20.이지만, 주민등록과 점유개시는 2022.06.03.입니다. 말소기준인 2022.05.19. 압류보다 늦으므로 대항력은 인정되지 않는 것으로 조사됐습니다. 임차권자는 배당요구를 했으나 예상배당표에는 별도 배당액이 산정되지 않았고, 배당을 받지 못한 보증금이 남더라도 매수인에게 승계되지는 않습니다.
③ 시세 비교 — 56.4%라는 숫자의 한계
전용 52.7㎡로 일치하는 실거래는 2건입니다. 평균 192,000,000원, 최저 185,000,000원, 최고 199,000,000원이며 가장 최근 거래는 2021.07.의 185,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 52.7㎡ | 1 | 185,000,000원 |
| 2021.06 | 52.7㎡ | 3 | 199,000,000원 |
| 평균 | 52.7㎡ | 2건 | 192,000,000원 |
현재 실질취득액은 인수금 0원을 전제로 최저가와 같은 108,290,000원이고, 비교 거래 평균의 56.4%입니다. 숫자만 보면 감정가와 과거 거래가보다 크게 낮지만, 두 거래 모두 2021년에 체결됐습니다. 2026년 입찰 가격을 정할 때는 이 평균을 현재 시세로 그대로 간주하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 108,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,316,060원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 219,142,911원 | 105,973,940원 |
| 3. 경매개시결정 · 농협은행주식회사 | 221,451,594원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 440,594,505원 중 예상배당은 105,973,940원이고 미배당은 334,620,565원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐으며, 국민건강보험공단과 파주시 압류액이 확인되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경의중앙선 야당역 동측에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설·공장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 야당역이 있어 교통편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 공동주택으로 승강기·난방·소화전·위생·급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 4m 내외 도로에 접하며 토지는 평탄한 사다리형입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역에 속하고 가축사육제한구역 및 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 허가구역. 토지거래계약 허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.이며 외국인 등의 단독·다가구·아파트·연립·다세대주택이 대상입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2015.07.06. 사용승인된 총 8세대 규모로, 대단지 공동주택보다 거래 표본과 매수층이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 임차권등기 후 실제 퇴거했는지, 현재 누가 점유하는지 현장에서 확인하세요.
- 대항력 기준일 대조. 말소기준 2022.05.19.과 전입·점유 2022.06.03.을 등기부·명세서·전입세대열람으로 다시 대조하세요.
- 최신 시세 확인. 비교 실거래가 2021년 2건뿐이므로 2026년 인근 다세대 매물과 최근 계약 사례를 별도로 조사하세요.
- 소규모 건물 관리. 총 8세대 건물이므로 공용부 관리상태, 승강기 유지비, 누수·외벽·주차 여건을 점검하세요.
- 압류 세액 확인. 국민건강보험공단과 파주시 압류액 및 교부청구 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 토지이용 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·토지거래계약 허가구역의 적용 내용을 관할기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “큰 보증금이 있어도 인수형은 아니다”
이 물건의 핵심은 보증금 액수가 아니라 대항요건을 갖춘 시점입니다. 임차보증금은 215,000,000원으로 감정가에 가깝고 현재 최저가보다 크지만, 전입과 점유가 말소기준 압류보다 늦어 매수인에게 승계되지 않습니다. 권리 측면에서는 인수 0원으로 비교적 명확합니다.
가격은 별도의 문제입니다. 최저가 108,290,000원은 비교 거래 평균 192,000,000원의 56.4%지만, 거래는 모두 2021년에 이뤄진 2건뿐입니다. 총 8세대 다세대주택의 환금성과 현재 건물 상태까지 감안하면, 권리는 합격이지만 가격 판단은 현장 시세 확인이 전제입니다. 오래된 실거래 평균보다 낮다는 이유만으로 낙찰 후 매도차익을 확정해서는 안 됩니다.
