의정부지방법원 2025타경65123. 고양시 덕양구 지축동 벨라미 6층 610호로, 공부상 용도는 제1종근린생활시설(의원)입니다. 등기상 소유자는 노춘호이며 2022년 8월 19일 소유권이전 등기가 접수됐고 거래가액은 209,933,000원입니다. 같은 날 농협은행이 채권최고액 159,600,000원의 근저당을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다. 2025년 12월 16일 농협은행의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다.
권리 흐름만 보면 단순합니다. 말소기준보다 앞서 존속하면서 매수인에게 승계되는 권리는 확인되지 않고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 임차인 신고 내역은 없으며 감정평가요항의 임대관계는 미상으로 조사돼 있습니다. 반면 매각물건명세서 비고와 감정평가요항 모두 610호가 인접 611호와 벽체 구분 없이 사용 중인 것으로 판단하고 있어, 실제 입찰 판단은 독립된 610호의 현황과 사용상태 확인에 무게를 둬야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65123 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 6층 610호 · 지축로 74 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 제1종근린생활시설(의원) · 철근콘크리트구조 9층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 노춘호 · 거래가액 209,933,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 76,146,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 140,558,884원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 현황 특이사항 | 인접 611호와 벽체 구분 없이 이용 중으로 판단 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 농협은행 근저당
2022년 8월 2일 코리아신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐습니다. 2022년 8월 19일 노춘호 앞으로 소유권이전 등기가 접수되고 같은 날 농협은행 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 이용상태 — 610호와 611호의 경계가 핵심
감정평가요항은 이 물건을 공부상 제1종근린생활시설(의원)으로 기재하면서, 인접한 같은 층 611호와 벽체 구분 없이 이용 중으로 판단했습니다. 매각물건명세서 비고에도 같은 취지의 내용이 기재돼 있습니다. 공부와 현황의 차이 역시 바로 이 벽체 미구분 상태입니다.
특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린시설입니다. 주변에는 대규모 아파트단지와 단독주택, 각종 근린생활시설이 있고 지하철 3호선 지축역이 인근에 있지만, 대상 자체의 이용형태가 의원 용도 근린시설이고 인접 호수와 경계가 불분명한 상태라 환금성 판단은 주거용 물건보다 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,146,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,770,628원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 159,600,000원 | 74,375,372원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 76,146,000원 가정 시 근저당 채권최고액 기준 미배당은 85,224,628원입니다. 신청채권자의 청구액은 140,558,884원이며 현재 시나리오의 예상배당액은 74,375,372원으로 전액 만족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 3호선 지축역 북동측 인근. 주변에는 대규모 아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지축역이 있어 대중교통 상황은 보통시됩니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 40m 내외, 남측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도·건물. 공부상 제1종근린생활시설(의원). 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물의 6층 610호이며 기본 위생·급배수, 승강기, 화재탐지, 지하주차장 설비가 조사됐습니다.
- 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역(고양지축지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 북측 광로와 남측 중로에 접합니다.
- 환금성. 3회 유찰 상태이고 주거가 아닌 근린시설이며, 611호와 벽체 구분 없이 이용 중으로 판단되는 현황을 함께 고려하면 환금성은 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 610호 경계 확인. 감정평가요항과 매각물건명세서 모두 611호와 벽체 구분 없이 사용 중으로 판단하고 있으므로 현황에서 610호의 독립된 공간 범위를 우선 확인하세요.
- 할인율 착시 경계. 최저가 76,146,000원은 감정가의 34.3%지만, 감정가 대비 할인율 자체는 시세 대비 저가 여부를 뜻하지 않습니다.
- 임대·점유 상태 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가요항의 임대관계는 미상입니다. 현장 점유 상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 용도 확인. 공부상 제1종근린생활시설(의원)이므로 실제 사용계획이 해당 용도와 현황에 맞는지 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 시나리오의 근저당 미배당은 85,224,628원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수액과 매수인 승계액을 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서 비고, 감정평가요항과 현황을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리 할인”보다 “공간 경계”가 먼저다
이 사건은 말소기준권리가 명확하고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 숫자만 보면 감정가 222,000,000원에서 3회 유찰돼 76,146,000원까지 내려왔다는 점이 가장 눈에 띕니다. 그러나 그 할인율보다 중요한 사실은 610호와 611호가 벽체 구분 없이 이용 중으로 판단된다는 점입니다.
실거래 시세 근거가 없는 만큼 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다. 더구나 대상은 주거용이 아닌 제1종근린생활시설(의원)이고 이미 3회 유찰됐습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 단순하지만 실사용성과 환금성 검증이 까다로운 유형입니다. 입찰 판단의 순서는 ‘얼마나 싸졌나’보다 610호를 실제로 어떻게 독립 사용하게 되는가가 먼저입니다.
