의정부지방법원 2025타경64917. 파주시 와동동 힐데스하임케멜라스 7층 709호, 감정 이용상태가 오피스텔로 확인되는 물건입니다. 현재 최저매각가는 62,230,000원으로 감정가 127,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2021년 8월 20일 설정된 우리은행 근저당권이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기권리보다 점유관계입니다. 고영호는 보증금 20,000,000원, 월차임 384,900원으로 배당요구까지 했지만 전입신고가 말소기준 이후라 대항력은 없습니다. 반면 명세서상 점포는 주거 사용으로 표시되어 있으나 전입신고일·확정일자·보증금이 비어 있습니다. 보증금·확정일자 미상 점유자는 대항력 있는 임차인으로 단정하면 안 되고, 대항력 가능·미상으로 따로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64917 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 와동동 1498 힐데스하임케멜라스 7층709호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용중임 |
| 소유자 | 김영미 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 62,230,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유아이제사십차유동화전문유한회사 / 99,272,945원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
말소기준은 2021.08.20 을구 1번 근저당권입니다. 이후의 시민공원새마을금고 가압류는 2023.12.20 말소 등기가 있고, 파주시 압류·국 압류·임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다. 등기부 흐름만 놓고 보면 낙찰자가 떠안을 선순위 등기권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 신고 2건, 하나는 대항력 없음·하나는 미상
| 이름 | 전입/사용 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고영호 | 2023.12.01 | 20,000,000원 | 384,900원 | 2026.02.03 | 대항력 없음 우선변제 확인필요 | 실제 임차인 |
| 점포 | 주거 · 전입 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 실제 점유자 |
보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 따라서 중복 합산을 배제할 보증기관 채권이 아니라, 실제 임차인·점유 신고 2건으로 봐야 합니다. 고영호의 보증금 20,000,000원은 말소기준 이후 전입이라 매수인이 승계할 대항력은 없지만, 점포는 전입일과 보증금이 비어 있어 대항력 있음으로 단정하지도, 없음으로 단정하지도 못합니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,520,140원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 108,000,000원 | 60,709,860원 |
| 2. 가압류 · 시민공원새마을금고 | 153,738,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 261,738,000원 중 배당 예상액은 60,709,860원, 미배당은 201,028,140원입니다. 배당표상 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있으나, 미상 점유자의 임대차 내용은 별도 확인 대상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운정체육공원 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택단지·업무시설·근린생활시설·상업용나지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상10층 건물 중 제7층 제709호입니다. 기본 급배수·난방·주차장·승강기·소화전·화재탐지설비가 있습니다.
- 토지. 도시지역(파주운정지구), 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류 접함, 전기공급설비 저촉, 토지거래계약에관한허가구역입니다.
- 물건 하자. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점포 점유 확인. 전입신고일·보증금·임대차계약 존재 여부가 미상입니다. 현황조사서, 전입세대열람, 관리사무소, 현장 점유를 반드시 대조해야 합니다.
- 고영호 임차인. 2023.12.01 전입, 보증금 20,000,000원, 월차임 384,900원, 배당요구 2026.02.03입니다. 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없습니다.
- 배당 부족. 현재 최저가 62,230,000원에서는 우리은행 근저당도 전액 회수되지 않고, 시민공원새마을금고는 배당 0원으로 계산됩니다.
- 관리비 체납. 오피스텔은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 문제될 수 있으므로 관리주체에 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·전입세대열람 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 낮은 가격보다 먼저 볼 것은 ‘누가 점유 중인가’
이 물건은 2회 유찰로 최저가가 62,230,000원까지 낮아졌습니다. 감정가 대비로는 분명 눈에 띄는 가격입니다. 하지만 권리분석에서 중요한 것은 “얼마나 싸졌는가”보다 낙찰 후 무엇을 떠안는가입니다. 고영호 임차인은 말소기준 이후 전입이라 대항력 없음으로 정리되지만, 매각물건명세서상 점포는 전입신고일과 보증금이 비어 있습니다. 따라서 이 사건의 결론은 가격은 매력적이나, 미상 점유 확인 전 공격 입찰은 보류입니다.
