126,910,000원
의정부지방법원 2025타경65124. 고양시 덕양구 지축동 벨라미 제2층 제210호로, 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점), 현황은 공실입니다. 소유자는 피성윤이며, 2022.08.19 소유권이전과 같은 날 농협은행주식회사 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권의 채권최고액은 236,400,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류, 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정, 고양시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 126,910,000원으로 감정가 370,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 특히 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 실거래가로 손쉽게 검증하기 어려우므로 입찰가는 별도의 임대수익·상권·공실 위험 검토가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65124 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 2층 210호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 지축로 74 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 지3층/9층 중 제2층 제210호 |
| 소유자 | 피성윤 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 370,000,000원 / 126,910,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 208,356,902원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 말소기준은 2022.08.19 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 설정된 경기신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정, 고양시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 34.3%, 그러나 시세 검증은 별개
감정가는 370,000,000원, 현재 최저매각가는 126,910,000원입니다. 3회 유찰로 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오에서는 4회 유찰 시 88,837,000원, 5회 유찰 시 62,185,899원으로 제시돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,576,740원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 236,400,000원 | 124,333,260원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 11,250,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액은 247,650,000원, 채권자 배당액은 124,333,260원, 미배당액은 123,316,740원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 126,910,000원 | 124,333,260원 | 123,316,740원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 88,837,000원 | 86,837,934원 | 160,812,066원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 62,185,899원 | 60,666,553원 | 186,983,447원 | 0원 |
중요한 점은 채권자의 미배당이 커진다고 해서 그 금액이 자동으로 매수인에게 넘어오는 것은 아니라는 것입니다. 제공된 각 회차 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 인수채무보다는 상가 자체의 실제 가치와 환금성을 중심으로 해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철3호선 지축역 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 지하철3호선 지축역 및 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 현황은 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지3층/9층 중 제2층 제210호이며, 위생·급배수·승강기설비 등을 갖췄습니다.
- 도로. 북동측 및 남서측 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(고양지축지구)이며 공공주택지구·제한보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상이며 현황은 공실입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 공실 확인. 감정상 현황은 공실입니다. 입찰 전 실제 점유·사용 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 임대수익 검토. 제2종근린생활시설(일반음식점)인 만큼 주변 상가 임대료·공실률·관리비를 확인해 실제 수익성을 계산해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 단순한 가격 문제인지, 상권·호실 위치·수요·공실 등 구조적 요인이 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 농협은행 근저당권이 말소기준이고 이후 가압류·압류·경매개시결정은 소멸하는 구조인지 등기부 원본과 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액이 크더라도 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당과 인수를 혼동하지 않아야 합니다.
- 규제 확인. 일반상업지역·지구단위계획구역·공공주택지구·제한보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등 관련 제한을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 현장 검증”
이 물건은 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 2022.08.19 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고, 이후 경기신용보증재단 가압류·임의경매개시결정·고양시 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고가 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 370,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 126,910,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 시세 자료가 없어 이 숫자가 실제 시장가보다 싼지는 확인되지 않습니다. 더구나 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점), 현황 공실이라는 점을 고려하면 이 사건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 상권·임대수익·공실 위험·환금성을 얼마만큼 보수적으로 검증하느냐입니다. 권리는 통과할 수 있지만 가격은 현장 검증 뒤 판단해야 합니다.
