350,000,000원
인천지방법원 2024타경554034. 인천 미추홀구 숭의동 스타디움센트럴시티 106동 35층 3501호 아파트입니다. 감정가 500,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 350,000,000원입니다. 등기상 소유자는 김재헌이고, 2022.06.16. 설정된 농협은행주식회사 근저당 492,800,000원이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 가처분과 후순위 근저당, 경매개시결정 및 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 눈에 띕니다. 같은 단지 전용 84.92㎡ 안팎의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 474,416,666원, 최신 거래는 2026.07. 440,000,000원입니다. 현재 최저가 350,000,000원은 최근 평균의 73.8%로, 최근 실거래 수준보다 낮습니다. 다만 감정평가 요항표에 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 가격 메리트와 별개로 실제 점유관계 확인은 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경554034 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 참외전로 268, 106동 35층3501호 (숭의동,서희스타힐스스타디움센트럴시티) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9171㎡ · 39층 건물 내 35층 3501호 |
| 사용승인일 | 2022.04.14 |
| 소유자 | 김재헌 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 500,000,000원 / 350,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 455,254,580원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2022.06.16. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 492,800,000원입니다. 같은 날 후순위로 주식회사세움디엠씨 근저당 341,000,000원이 설정됐고, 2022.07.15. 김성채의 가처분, 2024.08.20. 농협은행의 임의경매개시결정, 2024.10.29. 나완수의 가압류 12,750,000원이 뒤따랐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
2025.04.10. 등기된 국의 압류는 2025.06.30. 해제로 말소됐습니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 임대관계는 감정요항표상 미상이므로, 대항력 있는 점유자가 존재하는지 여부는 현장과 매각 관련 원본 서류에서 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 평균의 73.8%
스타디움센트럴시티는 992세대이고, 사용승인일은 2022.04.14입니다. 대상 면적 84.9171㎡와 매칭되는 최근 실거래 12건의 평균은 474,416,666원입니다. 거래 범위는 410,000,000원~510,000,000원이며, 최신 거래는 2026.07. 440,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.92㎡ | 23 | 440,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 28 | 496,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 32 | 494,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 39 | 510,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 26 | 480,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 32 | 498,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 23 | 465,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 21 | 475,000,000원 |
| 2026.04 | 84.92㎡ | 31 | 485,000,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 10 | 440,000,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 1 | 410,000,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 31 | 500,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 474,416,666원 |
현재 최저가 350,000,000원은 최근 12개월 평균 474,416,666원의 73.8%입니다. 최근 거래 중 가장 낮은 410,000,000원보다도 60,000,000원 낮고, 최신 거래 440,000,000원과는 90,000,000원 차이가 납니다. 제공된 최근 거래 가격만 놓고 보면 현재 회차의 가격은 최근 실거래 수준 아래에 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 350,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,700,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 492,800,000원 | 344,300,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사세움디엠씨 | 341,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 나완수 | 12,750,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 350,000,000원 가정 시 집행비용 5,700,000원을 제외한 344,300,000원이 농협은행 근저당에 배당되고, 주식회사세움디엠씨 근저당과 나완수 가압류에는 배당이 없습니다. 총 채권액 846,550,000원 대비 미배당액은 502,250,000원이지만, 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 채권 미배당도 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 350,000,000원 | 344,300,000원 | 502,250,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 244,999,999원 | 240,769,999원 | 605,780,001원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 171,499,999원 | 168,298,999원 | 678,251,001원 | 0원 |
신청채권 청구액은 455,254,580원입니다. 현재 회차에서도 신청채권자에게 예상 배당되는 금액은 344,300,000원으로 청구액 전액을 충족하지 못합니다. 추가 유찰 시 배당액은 더 줄어들지만, 제시된 각 시나리오의 매수인 인수금액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 도원역 남동측 인근이며, 주위에는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 도원역이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 스라브지붕 39층 건물 내 35층 3501호입니다.
- 설비. 급배수설비·위생설비·E/V·난방설비·화재탐지설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 3필 일단 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 용도지역은 준주거지역입니다.
- 공시지가. 2,591,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역·상대보호구역 등 관련 제한사항이 확인됩니다.
- 단지. 스타디움센트럴시티 992세대, 사용승인일 2022.04.14이며 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계. 감정요항표상 임대관계가 미상입니다. 실제 거주자·전입·점유관계를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 가처분 소멸 여부. 2022.07.15. 김성채 가처분은 말소기준권리 이후로 매각 소멸 처리돼 있습니다. 입찰 전 등기부 최신본을 다시 대조하세요.
- 후순위 근저당. 주식회사세움디엠씨의 341,000,000원 근저당은 현재 매각가에서는 배당이 없지만 매각 소멸 구조입니다.
- 가격 상한. 최근 실거래는 410,000,000원~510,000,000원, 최근 12개월 평균은 474,416,666원입니다. 개별 호수의 층·상태를 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 관리비·세금. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 미납 관리비 등 별도 비용도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대 관련 자료와 최신 실거래를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸형 + 1회 유찰의 가격 격차”
이 물건의 강점은 두 가지입니다. 첫째, 2022.06.16. 농협은행 근저당을 기준으로 뒤의 가처분·후순위 근저당·가압류가 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 둘째, 한 차례 유찰되면서 최저가가 350,000,000원까지 내려와 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 474,416,666원의 73.8%가 됐다는 점입니다.
반면 감정평가 요항표에는 임대관계가 미상으로 남아 있습니다. 따라서 등기권리만 보고 점유 리스크까지 없다고 단정해서는 안 됩니다. 등기부상 권리는 소멸형이고 가격은 최근 실거래보다 낮지만, 최종 판단의 관문은 실제 점유관계 확인입니다. 그 확인이 끝난다는 전제에서 현재 회차는 가격 비교상 검토 가치가 높은 구간입니다.
