의정부지방법원 2025타경65146. 고양시 일산동구 성석동 한울하임 104동 201호, 감정평가상 다세대주택입니다. 방3·거실·주방·욕실2·발코니2·현관 구조이고, 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상4층 규모입니다. 현재 등기상 소유자는 김진선·최영철 각 2분의 1 공유입니다.
이 사건의 핵심은 압류나 가압류 숫자가 아닙니다. 2020.05.15. 전입한 좌리아의 선순위 임차권입니다. 말소기준으로 잡힌 남서울농업협동조합의 가압류는 2024.09.26.이고, 좌리아의 전입은 그보다 훨씬 앞섭니다. 임차권등기는 2024.09.02. 마쳐졌으며 등기 내용에는 최종 보증금 220,500,000원이 기재돼 있습니다. 매각물건명세서도 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65146 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 174-10 한울하임 104동 2층 201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 방3·거실·주방·욕실2·발코니2·현관 |
| 소유자 | 김진선 2분의 1 · 최영철 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 47,300,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 좌리아 / 220,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 가격을 지배한다
말소기준은 2024.09.26. 남서울농업협동조합의 김진선 지분 가압류입니다. 이후의 남서울농업협동조합 가압류, 고양시 압류, 국세 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 좌리아는 2020.05.15. 전입했고, 2024.09.02. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권으로, 미배당 보증금은 매수인 인수 위험으로 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 좌리아 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2020.05.15. | 220,500,000원 | 대항력 있음 잔액 인수 확정일자 2022.05.09. 기재 · 우선변제 순위는 배당관계 원본 확인 필요 |
등기된 임대차계약은 2020.05.16. 1차 보증금 210,000,000원, 2022.05.03. 2차 보증금 220,500,000원, 2024.04.25. 3차 보증금 220,500,000원으로 기재돼 있습니다. 임차권자는 강제경매 신청채권자 좌리아와 동일합니다. 제공된 자료에는 이 점을 두고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 경고하고 있으므로, 임대차계약서·보증금 지급 경위·점유관계의 원본 확인이 중요합니다. 다만 그 사실이 확인되기 전까지는 등기와 매각물건명세서에 적힌 220,500,000원 인수 위험을 그대로 반영해야 합니다.
③ 낙찰가가 내려가도 실질취득은 거의 그대로
현재 최저가는 감정가의 약 24.0%인 47,300,000원입니다. 표면상 할인폭은 매우 커 보이지만, 대항력 있는 임차보증금이 220,500,000원으로 더 큽니다. 현재 최저가를 기준으로 단순 계산하면 보증금과 낙찰가의 차이는 173,200,000원입니다. 낙찰가가 더 낮아지면 그 차액은 더 커지는 방향이므로, 최저가 하락을 곧바로 취득원가 하락으로 보면 안 됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 채권 미배당 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 47,300,000원 | 1,143,178,415원 | 임차권 잔액 인수 위험 유지 |
| 5회 유찰 시 | 33,109,999원 | 1,157,112,996원 | 낙찰가 하락만으로 인수구조 해소 안 됨 |
| 6회 유찰 시 | 23,176,999원 | 1,166,867,202원 | 미배당 규모 확대 |
④ 예상배당표 (매각가 47,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,251,400원 |
| 2. 가압류 · 남서울농업협동조합 | 610,775,721원 | 46,048,600원 |
| 3. 가압류 · 남서울농업협동조합 | 357,951,294원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 좌리아 | 220,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 채권 총액 1,189,227,015원 중 46,048,600원만 배당되고 1,143,178,415원이 미배당으로 남습니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 특히 임차권은 매각물건명세서상 전액 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수하는 권리입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 방3·거실·주방·욕실2·발코니2·현관 구조입니다. 한울하임 104동은 철근콘크리트구조 지하1층·지상4층입니다.
- 입지. 고양국제고등학교 북측 인근이며 다세대주택·단독주택·농경지가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있습니다. 경의중앙선 및 서해선 풍산역은 원거리에 소재하며 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6미터 내외 도로와 접하며 이를 통해 인근지역으로 연계됩니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 규모·환금성. 한울하임 103동·104동은 16세대로 확인되며, 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 5.8회입니다. 제공된 거래 통계에는 최근 낙찰가가 확인되지 않습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 47,300,000원은 감정가의 약 24.0%지만 대항력 임차보증금 220,500,000원이 존재합니다. 입찰 판단은 실질취득 약 220,500,000원을 기준으로 해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 임차권등기명령, 임대차계약서, 전입세대열람, 매각물건명세서에서 대항력·보증금·배당요구 관계를 다시 대조해야 합니다.
- 보증금 지급 경위 확인. 임차권자 좌리아와 강제경매 신청채권자가 동일합니다. 제공된 경고대로 관계인 여부와 실제 보증금 지급 사실을 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 고양시 압류 2건과 국 압류 2건이 있으므로 당해세 여부에 따라 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.11.26. 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등록 상태와 매각 후 처리 여부를 원본 서류로 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 별도 검증. 동일 면적 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 감정가나 최저가만으로 시장가치를 단정하지 말고 현장 매물·실거래 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,730만원짜리 물건”이 아니다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 197,000,000원에서 네 번 유찰돼 47,300,000원까지 내려온, 큰 폭의 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 권리관계를 넣는 순간 해석이 완전히 달라집니다. 좌리아의 전입은 2020.05.15.로 말소기준 2024.09.26.보다 앞서고, 최종 보증금은 220,500,000원입니다. 매각물건명세서에도 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
따라서 낙찰가가 더 내려가도 그만큼 인수액이 커지는 대항력 인수형입니다. 판단 기준은 47,300,000원이 아니라 약 220,500,000원의 실질취득입니다. 이 금액은 감정가 197,000,000원보다도 약 11.9% 높습니다. 여기에 4회 유찰, 16세대 규모의 다세대, 세금 압류와 임차관계 확인 과제까지 겹칩니다. 표면 가격은 낮지만 권리와 실질취득 기준으로는 고위험 물건으로 보는 것이 맞습니다.
