인천지방법원 2025타경784. 인천광역시 남동구 고잔동 736-4 엘아이 지식산업센터 지1층 비03호입니다. 감정평가상 이용상태는 공부상 아파트형공장이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상8층 건물의 제지1층 제비03호입니다. 사용승인일은 2016.11.14.이고, 현재 소유자는 손익태입니다. 손익태는 2023.08.22. 매매를 원인으로 거래가액 845,300,000원에 취득했고, 2023.08.30. 소유권이전과 동시에 국민은행 근저당권이 설정됐습니다.
권리분석의 핵심은 그 2023.08.30. 근저당입니다. 채권최고액은 738,000,000원이고, 이후 신용보증기금·중소기업은행·우리금융캐피탈의 가압류와 남동구 압류 등이 연이어 붙었습니다. 그러나 모두 말소기준보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경784 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 고잔동 736-4 엘아이 지식산업센터 지1층비03호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공부상 아파트형공장 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하1층 / 지상8층 · 제지1층 제비03호 · 사용승인 2016.11.14. |
| 소유자 | 손익태 (2023.08.22. 매매 · 거래가액 845,300,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 871,000,000원 / 871,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 634,709,557원 |
| 말소기준 | 2023.08.30. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 · 채권최고액 738,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2016년 엘아이주식회사 소유권보존 후 케이비부동산신탁주식회사 앞으로 신탁됐던 등기는 2023.08.30. 신탁재산 귀속으로 말소됐고, 같은 날 손익태 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 이어 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 가압류 5건, 압류 2건, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 보증금 3,000만원, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 메탈에스엔제이(Metal S&J),손익태 | 지하층 비03호 | 2023.10.06 | 30,000,000원 | 3,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
조사된 임차는 1건입니다. 전입일 2023.10.06.은 말소기준인 국민은행 근저당 설정일 2023.08.30.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 30,000,000원이 낙찰자에게 승계되는 구조가 아니며, 예상배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다. 확정일자와 배당요구에 따른 우선변제 여부는 확정해 표시할 수 없어 미상으로 봅니다.
③ 가격 — 신건 871,000,000원, 시세 판단은 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 871,000,000원으로 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 871,000,000원입니다. 등기상 소유자가 2023년 매수한 거래가액은 845,300,000원이지만, 이 한 건은 현재 실거래 시세를 대신할 수 없습니다.
최근 실거래 평균·최신 거래 등 비교 가능한 시세 수치가 확인되지 않으므로, 현재 최저가를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 특히 이용상태가 주거용 아파트가 아니라 아파트형공장이고, 일반공업지역·국가산업단지·산업시설구역에 위치한다는 점을 기준으로 가격과 수요층을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 871,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,110,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 738,000,000원 | 738,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 243,000,000원 | 121,890,000원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 29,940,211원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 101,500,444원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 8,522,148원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 7,235,306원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,128,198,109원 중 예상 배당액은 859,890,000원이며, 미배당액은 268,308,109원입니다. 국민은행 배당은 채권최고액 738,000,000원 기준으로 계산됐습니다. 예상배당표상 매수인이 승계하는 금액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 871,000,000원 | 859,890,000원 | 268,308,109원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 696,800,000원 | 687,432,000원 | 440,766,109원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 557,440,000원 | 549,465,600원 | 578,732,509원 | 0원 |
이 물건은 대항력 임차보증금이 낙찰자에게 붙는 인수형이 아닙니다. 따라서 유찰되면 매각가가 낮아지는 만큼 실질취득가도 함께 낮아지고, 채권자 쪽 미배당액이 늘어날 뿐 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 2회 유찰 시에는 국민은행 예상배당 549,465,600원으로 신청채권 634,709,557원을 충족하지 못하는 시나리오입니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 고잔동 ‘공단2단지사거리’ 남서측 인근이며, 주변은 중·소규모 공장 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 용도. 공부상 아파트형공장입니다. 토지는 2필 일단의 대체로 사다리형이고 공업용 건부지로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 서측·남측·동측으로 각각 노폭 약 35M·15M·10M 포장도로를 이용해 출입합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등을 갖추고 있습니다.
- 지역·지구. 일반공업지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역, 국가산업단지, 재생사업지구, 산업시설구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 6,617.8㎡, 공시지가 1,641,000원/㎡, 지목은 공장용지이며 평지·사다리형입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 현재 최저가 871,000,000원은 감정가의 100%입니다. 최근 실거래 비교값 없이 ‘싸다’고 판단하지 말고 지식산업센터·아파트형공장 거래 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 임차 점유 확인. 주식회사 메탈에스엔제이(Metal S&J),손익태의 점유부분은 지하층 비03호이며 보증금 30,000,000원·월차임 3,000,000원입니다. 대항력은 없지만 실제 점유·인도 상태는 확인 대상입니다.
- 말소기준 재확인. 2023.08.30. 국민은행 근저당이 기준이고 이후 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기와 매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
- 배당 외 부담 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
- 산업시설 조건 확인. 일반공업지역·국가산업단지·산업시설구역에 위치한 아파트형공장이므로 실제 이용계획과 해당 물건의 거래·수요 조건을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 검증 전
권리만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2023.08.30. 국민은행 근저당 이후의 가압류·압류가 모두 매각으로 소멸하고, 조사된 임차 1건도 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 매수인 인수액 역시 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 0원입니다.
하지만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 매력적이라는 판단은 별개입니다. 현재는 신건 871,000,000원이고, 소유자의 2023년 거래가액 845,300,000원 외에 최근 시세를 비교할 수 있는 실거래 수치가 확인되지 않습니다. 더구나 공부상 이용상태가 아파트형공장이고 국가산업단지·산업시설구역에 속합니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 가격은 확인 후”입니다. 인수 위험보다는 871,000,000원이라는 신건 가격과 실제 산업시설 수요를 검증하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
