의정부지방법원 2025타경65163. 파주시 야당동 리치타운하우스3차 302동 302호, 감정평가상 다세대주택입니다. 2017.11.16. 사용승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물의 3층에 있고, 실거래 비교 대상 전용면적은 61.2175㎡입니다. 현재 소유자는 이승호이며, 2023.03.02. 매매를 원인으로 2023.03.10. 거래가액 280,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이 사건에서 가격보다 먼저 볼 것은 선순위 임차관계입니다. 등기부 을구 1번 이숙형의 주택임차권은 전입 2022.02.11., 확정일자 2021.12.16., 임차보증금 280,000,000원입니다. 말소기준으로 잡힌 2025.12.18. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로는 매수인이 미배당 보증금을 떠안을 수 있습니다. 실제 배당모델도 현재 최저가에서 이숙형에게 105,973,940원을 배당하고 174,026,060원을 미배당 인수액으로 계산합니다.

다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다”는 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 이숙형의 174,026,060원은 룰상 미배당액일 뿐 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 그러나 이 확약은 이숙형에게만 적용됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권보다 중요한 ‘확약의 범위’

등기상 핵심은 을구 1번 이숙형 주택임차권입니다. 전입일 2022.02.11., 확정일자 2021.12.16., 보증금 280,000,000원으로 2025.12.18. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 통상 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정되는 유형입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차 관련자 4명

* 이숙형에 대해서만 주택도시보증공사의 2026.05.21.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 적용됩니다. 이진원·양대규·이현기의 보증금 및 인수 여부에는 이 확약이 적용되지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최저가 50.4%보다 ‘하락 추세와 인수 미상’을 먼저 봐야 한다

리치타운하우스3차302동의 비교 실거래는 총 4건입니다. 최근 12개월 거래는 2025.12.의 215,000,000원 2건이고, 최근 12개월 평균 역시 215,000,000원입니다. 현재 최저가 108,290,000원은 이 최근 평균의 50.4%입니다.

전체 4건 평균은 247,500,000원이지만, 2022년·2023년의 280,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 215,000,000원이고, 최근 거래 수준은 과거 거래군 대비 -23.2%로 하락했습니다. 따라서 이 물건은 명백히 하락 추세를 반영해 입찰가를 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 108,290,000원 가정)

배당모델상 이숙형 보증금 미배당액은 174,026,060원입니다. 다만 2026.05.21. 확약에 따라 이숙형의 대항력은 포기되고 전액 변제되지 않아도 임차권등기 말소에 동의했으므로 이 금액의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 다른 임차인의 보증금은 이 배당표에 산정되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.

위 0원*은 이숙형 임차권에 한정됩니다. 이진원·양대규·이현기의 미상 보증금이 확인될 경우 실제 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물의 제3층 제302호입니다.
• 입지. 경기도 파주시 동패동 소재 운정4동 행정복지센타 남동측 인근으로, 주위는 공동주택과 소규모 공장 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
• 설비. 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북서측 및 북동측으로 도로에 접합니다.
• 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가 841,000원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 제한보호구역, 군사기지 및 군사시설 관련 구역이 포함돼 있고, 토지거래계약 허가구역 기재 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 이숙형 확약서 원문 확인. 2026.05.21.자 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의의 적용 범위와 제출 주체를 반드시 매각물건명세서 원문에서 재확인해야 합니다.
• 이진원 보증금 확인. 전입 2025.09.22.이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력은 단정하지 말고 가능·미상으로 보고 계약서·전입세대 확인이 필요합니다.
• 양대규 보증금 확인. 전입 2025.05.29., 확정일자 2021.12.16., 배당요구 2026.02.25.이나 보증금이 미상입니다. 우선변제 가능성은 있으나 금액을 확인해야 합니다.
• 이현기 점유관계 확인. 전입일·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 및 인수 여부를 판단할 수 없습니다.
• 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 평균 247,500,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 215,000,000원을 우선해야 하며 최근 거래 추세는 -23.2%입니다.
• 환금성 보수적으로 평가. 8세대 다세대이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 4.2회, 낙찰률 0.0%입니다. 최저가 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차계약 및 전입세대·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “2.8억 인수는 풀렸지만, 경매가 완전히 열린 것은 아니다”

이 사건의 가장 큰 위험이었던 이숙형의 보증금 280,000,000원은 현재 회차 기준 174,026,060원의 미배당액이 생기는 구조입니다. 하지만 주택도시보증공사의 2026.05.21.자 확약으로 이숙형 관련 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 여기까지만 보면 최저가 108,290,000원과 최근 시세 215,000,000원의 차이가 크게 보입니다.

그러나 결론을 서두르면 안 됩니다. 확약 밖에 있는 이진원·양대규·이현기의 보증금이 확인되지 않아 실질취득 총액의 상한을 계산할 수 없고, 최근 거래는 과거 거래군보다 -23.2% 하락했습니다. 여기에 3회 유찰, 8세대 규모, 단지 평균 4.2회 유찰이라는 환금성 신호까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “주된 선순위 임차권 위험은 확약으로 해소됐지만, 미상 임차관계 확인 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없는 다세대”로 보는 것이 맞습니다.