의정부지방법원 2025타경65165. 파주시 금촌동 후곡마을뜨란채 420동 2층 204호 아파트입니다. 이 사건은 단순히 “감정가 302,000,000원에서 3회 유찰돼 211,400,000원까지 내려온 물건”으로 보면 안 됩니다. 승부처는 가격이 아니라 임차보증금의 승계 여부입니다. 현재 소유자 김헌곤은 2022.02.11. 강제경매 매각으로 소유권을 취득했고, 그 이전의 가압류·압류·경매개시결정과 임건순 주택임차권 등은 당시 매각으로 정리됐습니다.
그 뒤 심규남이 임대차계약을 체결하고 2022.04.22. 전입·점유를 개시했으며, 보증금은 340,000,000원입니다. 2024.05.29.에는 임차권등기도 마쳤습니다. 현 등기 흐름에서 현재 강제경매개시결정은 2025.12.19.이므로, 확약이 없었다면 이 보증금은 최저매각가보다 큰 선순위 임차보증금 승계형 위험으로 보는 것이 안전합니다. 그러나 2026.07.09. 주택도시보증공사가 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하면서 심규남 건의 실질 인수 부담은 제거됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65165 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 992 후곡마을뜨란채 420동 2층204호 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 18층 건물 내 2층 204호 |
| 소유자 | 김헌곤 · 2022.02.11. 강제경매로 인한 매각으로 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 211,400,000원 (3회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 3.4억 확약은 해소, 별도 임차인은 남는다
현재 소유권은 2022.02.11. 강제경매 매각으로 김헌곤에게 넘어왔고, 당시 종전 소유자 단계의 가압류·압류·강제경매개시결정과 임건순 임차권은 매각으로 말소됐습니다. 따라서 현재 사건에서는 2022년 이후 새로 형성된 임대차와 2025.12.19. 강제경매개시결정을 중심으로 봐야 합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심규남 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.22 확정일자 2022.04.07 임차권등기 2024.05.29 | 340,000,000원 해당 없음 | 선순위 가능 현 사건 기준일 재확인 | 배당요구 2024.05.29 | 확약 실질 0원 잔존청구 포기·임차권 말소 동의 |
| 박혜원 204호 · 주거 | 2025.07.15 확정일자 2022.04.07 | 4,000,000원 800,000원 | 가능·미상 2025.12.19 이전 전입 | 확인 필요 배당요구 2025.02.26 | 확약 밖 보증금 잔액 별도 확인 |
특히 박혜원은 별도 검토가 필요합니다. 매각물건명세서·현황조사에서는 대항력 없음으로 정리돼 있지만, 현재 등기 흐름만 놓고 보면 2025.07.15. 전입이 2025.12.19. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 실제 말소기준권리, 전입 유지, 점유 상태를 원문으로 다시 맞춰 봐야 합니다. 심규남에 관한 2026.07.09. 확약은 박혜원에게 적용되지 않습니다.
② 회차별 구조 — 유찰될수록 신청채권 미배당은 커진다
현재 회차는 감정가 302,000,000원의 70%인 211,400,000원입니다. 이 금액에서 집행비용 3,759,600원을 제외하면 주택도시보증공사에는 207,640,400원이 배당되는 가정이고, 340,000,000원 청구액 중 132,359,600원이 미배당됩니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 70% | 211,400,000원 | 207,640,400원 | 132,359,600원 |
| 4회 유찰 시 · 56% | 169,120,000원 | 165,952,320원 | 174,047,680원 |
| 5회 유찰 시 · 45% | 135,296,000원 | 132,601,856원 | 207,398,144원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 심규남 관련 미배당 잔액이 늘어 “최저가가 내려가도 총 부담은 크게 줄지 않는” 구조입니다. 이 사건에서는 주택도시보증공사의 확약 때문에 그 주된 인수위험이 제거됐다는 점이 핵심입니다. 다만 박혜원 보증금 4,000,000원은 이 계산과 별도로 확인해야 할 항목입니다.
③ 예상배당표 (매각가 211,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,759,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 340,000,000원 | 207,640,400원 |
| 미배당 | - | 132,359,600원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 주택도시보증공사 청구액은 전액 변제되지 않습니다. 그러나 2026.07.09. 확약서에 따라 보증금 전액을 배당에서 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의했으므로, 심규남 관련 미배당 132,359,600원은 매수인이 실질적으로 승계하지 않는 것으로 봅니다. 박혜원 관련 권리는 별도입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 공동주택(아파트)이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 18층 건물 내 2층 204호입니다.
- 입지. 금화초등학교 남동측 인근으로, 아파트단지·다세대주택·다가구주택·단독주택·근린생활시설·학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 금릉역이 소재해 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 토지·도로. 대체로 등고평탄한 사다리형 공동주택 부지이며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 교육환경 보호구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2026.07.09. 확약서 원문. 주택도시보증공사의 잔존 보증금반환청구권 포기와 심규남 임차권등기 말소 동의 범위를 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
- 박혜원 대항력. 전입 2025.07.15.과 현재 강제경매개시결정 2025.12.19.의 선후관계를 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본과 다시 대조해야 합니다.
- 박혜원 보증금. 보증금 4,000,000원·월세 800,000원에 대해 실제 배당 가능액과 배당 후 잔액 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 심규남 보증금 계산. 확약이 없었다면 현재 회차 기준 신청채권 미배당 132,359,600원이 발생해 실질취득 부담이 343,759,600원 수준이 되는 구조였다는 점을 이해하고 입찰해야 합니다.
- 명도. 실제 점유자가 누구인지, 심규남 임차권 말소와 박혜원 점유가 어떻게 연결되는지를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 부담을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 최종 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3.4억은 풀렸지만, 권리분석은 아직 끝나지 않았다”
이 사건에서 가장 큰 숫자는 심규남의 보증금 340,000,000원입니다. 최저가 211,400,000원보다 보증금이 더 커서, 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 미배당이 늘며 실질취득 부담이 보증금 수준에 고정되는 전형적인 인수형이 됩니다. 그러나 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.07.09. 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했기 때문에 심규남 관련 인수는 실질 0원으로 정리됩니다.
문제는 그 다음입니다. 실제 임차인은 심규남 한 명이 아니라 박혜원을 포함한 2명입니다. 박혜원은 보증금 4,000,000원·월세 800,000원이며 2025.07.15. 전입으로 조사돼 있습니다. 심규남 확약의 보호막은 이 임차인까지 넓어지지 않습니다. 따라서 이 물건은 “3.4억 확약으로 큰 위험은 해소됐지만, 별도 임차인의 대항력과 보증금 승계 여부를 확인하기 전에는 권리분석 완료로 볼 수 없는 물건”입니다. 3회 유찰된 최저가 자체보다 확약의 정확한 범위와 박혜원 권리 확인이 입찰 여부를 가르는 핵심입니다.
