의정부지방법원 2025타경65175. 경기도 고양시 일산동구 성석동 에덴빌리지5차101동 201호, 전용면적 비교대상은 61.383㎡이고 감정평가서상 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 114,660,000원으로 감정가 234,000,000원의 약 49% 수준까지 내려온 상태입니다. 등기부상 2017년 설정됐던 농협은행 근저당은 2022.04.27. 이미 말소됐고, 이후 가압류·압류·경매개시결정이 이어진 구조입니다.
권리의 핵심은 임차인 이정성입니다. 2022.04.27. 전입과 점유가 시작됐고 2022.03.23. 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 그런데 매각물건명세서에는 2026.05.21.자 인수조건변경확약서가 기재되어 있습니다. 이 확약은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하는 내용이므로, 이 임차인의 인수위험은 실질 0원으로 정리할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65175 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 1419 에덴빌리지5차101동 2층201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용면적 비교대상 61.383㎡ · 4층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 차성환 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 114,660,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만, 확약으로 인수 실질은 0원
2017.07.31. 설정된 농협은행 근저당은 등기부상 2022.04.27. 이미 말소됐습니다. 그 후 2022.09.28. 서민금융진흥원 가압류, 2025.08.19. 고양시 압류, 2025.12.01. 주식회사국민행복기금 가압류, 2025.12.18. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 존재하며, 해당 권리들은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 이정성 건물전부 | 250,000,000원 | 有 확약으로 포기 | 有 배당요구 | 실질 0원 확약 적용 |
② 시세 비교 — 최저가는 낮지만, 거래 표본이 1건뿐
동일 면적 비교가 일치하는 실거래는 2022.05 한 건입니다. 거래가는 250,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 250,000,000원으로 동일합니다. 현재 최저가 114,660,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 대비 45.9% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 61.38㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 61.383㎡ | 1건 | 250,000,000원 |
가격만 보면 현재 최저매각가는 감정가 대비 크게 낮아졌고 최근 확인 거래 250,000,000원과도 상당한 차이가 있습니다. 그러나 거래가 1건이고 단지 자체가 총 8세대에 불과하므로, 이 격차를 곧바로 확실한 시세차익으로 해석하기보다는 실제 매수 수요와 환금성을 먼저 확인하는 접근이 안전합니다. 최근 거래가 2022.05 한 건이므로 최신 거래의 시의성도 제한적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,405,240원 |
| 1. 임차인 이정성 보증금 (우선변제) | 250,000,000원 | 112,254,760원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 서민금융진흥원 | 9,103,613원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 주식회사국민행복기금 | 10,614,263원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표상 임차인에게 112,254,760원이 배당되고 보증금 부족분 137,745,240원이 발생합니다. 다만 매각물건명세서의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서에 의해 해당 임차인은 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하므로, 이 부족분의 매수인 인수는 실질 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양송암고등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설·공장·창고·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 평지붕 4층건물 내 2층 201호이며, 사용승인일은 2017.06.07입니다. 치장벽돌마감·벽지도배 및 일부 타일마감·샷시 창호 등이 기재되어 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 인접지와 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 북서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 토지거래계약에관한허가구역 등으로 확인됩니다.
- 환금성. 에덴빌리지5차101동은 총 8세대이고 최근 12개월 확인 거래가 1건뿐입니다. 저렴한 최저가와 별개로 거래 회전이 제한적일 가능성을 염두에 둬야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 2026.05.21.자 인수조건변경확약서의 문구대로 대항력 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각물건명세서에 유지되는지 확인하세요.
- 배당과 인수 분리. 배당표상 보증금 부족분 137,745,240원은 존재하지만, 확약으로 인해 이정성 임차인의 매수인 인수는 실질 0원으로 처리되는 구조입니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 114,660,000원은 최근 12개월 평균 250,000,000원의 45.9%이지만, 비교 실거래가 2022.05 한 건뿐이라는 점을 함께 보세요.
- 환금성 확인. 총 8세대 소규모 다세대라서 아파트처럼 거래가 활발하다고 가정하면 안 됩니다. 실제 인근 중개업소의 매수 수요와 최근 문의 흐름을 확인하세요.
- 체납·원본 대조. 관리비·당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 사항과 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — “확약으로 인수는 정리됐지만, 거래가 없으면 싸도 어렵다”
이 물건은 임차인 이정성의 대항력과 우선변제권 때문에 처음 보면 2.5억 보증금 인수를 걱정해야 하는 유형처럼 보입니다. 그러나 2026.05.21.자 인수조건변경확약서가 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 명시하고 있어, 현재 배당표에서 발생하는 137,745,240원 부족분의 매수인 인수는 실질 0원으로 정리됩니다.
반면 가격은 이미 크게 내려왔습니다. 감정가 234,000,000원에서 현재 최저가 114,660,000원까지 떨어졌고, 최근 12개월 확인 거래 250,000,000원 대비 45.9% 수준입니다. 하지만 4회 유찰, 총 8세대, 확인 가능한 거래 1건이라는 조합은 가격 메리트를 그대로 투자 메리트로 연결하기 어렵게 만듭니다. 따라서 이 물건의 핵심은 인수금액보다 실제 매도 가능성입니다. 권리는 확약으로 정리됐고, 남은 승부처는 환금성입니다.
