의정부지방법원 2025타경65177. 파주시 야당동 경의중앙선 야당역 북동측 인근 ‘우리하임’ 101동 1층 101호로, 감정평가상 공동주택인 다세대주택 단위세대입니다. 현재 소유자 김면기는 2021.09.27. 거래가 230,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 사건의 말소기준권리는 2023.04.27. 파주시 압류이고, 그 뒤의 부천시 압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 등기 순서만 보고 “모두 소멸하니 깨끗하다”고 결론 내리면 안 됩니다. 임차인 김영재는 2021.09.13. 점유를 시작하고 2021.09.14. 전입신고를 마쳤습니다. 이는 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있는 선순위 임차인입니다. 보증금은 230,000,000원이고 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 받을 수 있지만, 현 최저가에서는 보증금 전액이 배당되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약이 핵심

2016.11.08. 설정됐던 한국양봉농업협동조합 근저당권 154,800,000원은 2019.11.06. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.04.27. 파주시 압류입니다. 그러나 김영재의 전입일은 2021.09.14.로 더 빠르므로, 임차권등기가 말소기준권리 뒤인 2023.09.20.에 접수됐더라도 기존 대항력은 유지되는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라, 김영재 임차보증금채권의 채권양수인입니다. 따라서 보증금이나 임차인 수를 중복 합산하면 안 되며, 실제 임차인은 김영재 1명입니다.

③ 회차별 취득구조 — 최저가가 내려가도 명목 총액은 보증금 부근

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어, 총 부담은 약 231,480,450원~232,515,000원으로 보증금 230,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 따라서 최저가만 보고 “49% 할인”이라고 판단해서는 안 됩니다. 가격 메리트는 확약이 실제 이행되는 경우에만 발생합니다.

④ 거래사례 비교 — 확약 여부에 따라 결론이 완전히 달라진다

우리하임 101동·102동은 16세대 규모이며 사용승인일은 2016.09.23.입니다. 제시된 동일·유사면적 거래는 2021년 9월과 2022년 3월의 4건으로, 평균은 233,000,000원, 최저 202,000,000원, 최고 250,000,000원입니다. 최신 거래는 2022.03.의 250,000,000원으로 감정가와 같습니다.

확약 이행 시 실질취득 122,500,000원은 거래평균의 52.6%로 가격 차이가 큽니다. 반면 확약 미이행 시 실질취득 232,515,000원은 거래평균의 약 99.8%로 사실상 평균 수준입니다. 다만 거래사례의 최신 시점이 2022.03.이므로 2026년 매각기일의 현재 시세로 곧바로 단정하기는 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 임차보증금 미배당액은 110,015,000원입니다. 확약이 이행되면 해당 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등 미반영 항목에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경의중앙선 야당역 북동측 인근으로, 다세대주택 등 공동주택 밀집지와 단독주택, 소규모 점포, 일부 공업용지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 야당역과 송학길 등 주요도로가 있어 제반 교통사정은 대체로 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 4층 건물의 1층 101호이며, 위생·급배수·난방·소화전·주차장설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 계획관리지역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 성장관리계획구역, 상대보호구역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 926,300원/㎡입니다.
• 환금성. 16세대 소규모 다세대주택이고 단지 경매표본 평균 유찰은 2.0회입니다. 거래사례도 4건이며 최신 거래가 2022.03.이므로 아파트 대단지보다 가격 확인과 재매각 검토가 중요합니다.
• 현장상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으나, 내부는 폐문부재로 직접 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.04.24. 제출된 확약서의 당사자, 대상 채권, 적용 임차권등기, 잔존청구권 포기 문구와 조건을 법원 기록에서 직접 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 절차. 매각 후 을구 순위 3번 임차권등기가 실제 말소되는 시점과 필요한 협조·서류를 확인해야 합니다.
• 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하고 감정 당시 내부가 폐문부재였으므로, 현재 점유자와 인도 일정은 현장에서 재확인해야 합니다.
• 가격기준 이원화. 확약 이행을 확인하면 122,500,000원을 기준으로, 확인하지 못하면 232,515,000원을 기준으로 수익성을 계산해야 합니다.
• 최근 시세 재확인. 제시된 거래는 2021~2022년 자료이므로 2026년 인근 다세대 실거래와 매물가, 1층 할인요인을 별도로 확인해야 합니다.
• 토지규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 해당 규제가 실제 취득과 이용계획에 미치는 영향을 관할기관 자료로 확인해야 합니다.
• 배당·체납 확인. 파주시·부천시 압류의 체납액, 당해세, 공용부분 관리비와 실제 배당표를 원본 서류로 대조해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “확약 확인형 경매”

이 물건은 겉으로 보면 감정가 250,000,000원에서 두 차례 유찰돼 122,500,000원까지 내려온 가격형 물건입니다. 그러나 본질은 가격이 아니라 보증금 230,000,000원의 선순위 임차인입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총 부담은 230,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.

반대로 주택도시보증공사가 제출한 2026.04.24. 확약서가 문구대로 이행되고 임차권등기까지 말소된다면 인수는 실질 0원*으로 해소됩니다. 이때 실질취득 122,500,000원은 제시된 거래평균 233,000,000원의 52.6%입니다. 다만 비교 거래가 오래됐고, 16세대 소규모 다세대, 1층, 내부 미확인이라는 환금성·현장 리스크가 남습니다.

결론은 조건부입니다. 확약의 효력과 말소 이행을 원본으로 확인하면 가격 검토가 가능한 물건이지만, 확인하지 못하면 실질취득 232,515,000원으로 거래평균과 거의 같아 가격 메리트가 사라집니다. 확약 확인 전에는 보류, 확인 후에만 122,500,000원을 기준으로 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.

* 확약 미이행 시 명목 인수액 110,015,000원. 확약은 김영재 임차보증금채권과 을구 순위 3번 임차권등기에 한정해 적용됩니다.