인천지방법원 2025타경500591. 인천광역시 연수구 송도동 더샵그린스퀘어 106동 19층 1901호 아파트입니다. 전용면적은 115.7688㎡이고, 단지는 1,516세대 규모로 2014년 3월 11일 준공됐습니다.
현재 소유자는 유은영으로, 2019년 12월 20일 거래가 719,000,000원에 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 165,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 엠캐피탈과 아이앤유크레디트대부의 근저당권이 순서대로 설정됐습니다.
이번 경매를 신청한 채권자는 엠캐피탈 주식회사이며, 신청채권자 청구액은 614,048,886원입니다. 경매는 2025년 1월 15일 개시됐고, 현재 감정가의 70%인 723,800,000원에 매각이 진행되는 회차입니다.
가격만 보면 감정가 대비 상당한 할인이 적용됐지만, 감정가는 현재 시세와 동일한 개념이 아닙니다. 따라서 최근 실거래와 최저가를 비교하고, 매수인이 실제로 떠안을 권리나 비용이 있는지 별도로 구분해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경500591 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도문화로28번길 81, 106동 19층 1901호 (송도동, 더샵그린스퀘어) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 115.7688㎡ · 19층 |
| 단지 규모 | 1,516세대 · 2014.03.11 준공 |
| 소유자 | 유은영 · 2019.12.20 소유권이전 · 거래가 719,000,000원 |
| 감정가 | 1,034,000,000원 |
| 최저매각가 | 723,800,000원 · 감정가 70% · 1회 유찰 |
| 신청채권자 | 엠캐피탈 주식회사 · 청구액 614,048,886원 |
| 말소기준권리 | 2019.12.20 우리은행 근저당권 · 채권최고액 165,000,000원 |
| 임차인 / 예상 인수 | 임차인 신고 내역 없음 · 예상 인수 0원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 등기 발급 기준 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
등기상 과거 우리은행 근저당권과 삼성생명보험 근저당권은 2019년 12월 20일 말소됐습니다. 2021년 설정된 조윤희 근저당권도 2022년 3월 3일 말소됐으며, 아이앤유크레디트대부 근저당권부 채권에 설정됐던 질권들도 등기상 말소된 상태입니다.
현재 권리분석에서 중요한 것은 기존에 말소된 권리를 중복 계산하지 않고, 우리은행 → 엠캐피탈 → 아이앤유크레디트대부 순서로 남아 있는 근저당권을 구분하는 것입니다.
② 점유·임차인 — 신고 임차인은 없지만 현장 확인 필요
확인된 임차인 내역은 0명이며, 임차보증금 인수액도 0원으로 산정돼 있습니다. 현재 확인된 범위에서는 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 추가 부담하는 구조가 확인되지 않습니다.
다만 등기상 소유자의 주소가 2022년 3월 2일 해당 1901호로 변경된 이력이 있다고 해서 현재도 소유자가 직접 거주한다고 단정할 수는 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 실거래 평균의 73.0%
더샵그린스퀘어의 최근 12개월 실거래는 12건이며, 집계 평균은 991,750,000원입니다. 현재 최저가 723,800,000원은 이 평균의 73.0%입니다.
다만 이 평균에는 분석 대상인 전용 115.77㎡뿐 아니라 전용 125.93㎡ 거래도 포함돼 있습니다. 면적이 더 큰 주택의 고가 거래가 섞여 있으므로 평균값만을 해당 1901호의 정확한 시세로 받아들여서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 115.77㎡ | 3 | 850,000,000원 |
| 2026.07 | 115.77㎡ | 20 | 960,000,000원 |
| 2026.06 | 125.93㎡ | 24 | 1,150,000,000원 |
| 2026.05 | 115.77㎡ | 18 | 990,000,000원 |
| 2026.04 | 115.77㎡ | 14 | 950,000,000원 |
| 2026.03 | 115.77㎡ | 39 | 990,000,000원 |
| 2026.03 | 125.93㎡ | 42 | 1,214,000,000원 |
| 2026.03 | 115.77㎡ | 6 | 900,000,000원 |
| 2026.02 | 115.77㎡ | 22 | 1,005,000,000원 |
| 2025.12 | 115.77㎡ | 12 | 947,000,000원 |
| 2025.10 | 115.77㎡ | 31 | 1,000,000,000원 |
| 2025.10 | 115.77㎡ | 33 | 945,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 혼합 | 12건 | 991,750,000원 |
동일한 전용 115.77㎡ 거래만 보면 2026년 7월 3층은 850,000,000원, 20층은 960,000,000원에 거래됐습니다. 2026년 5월에는 18층이 990,000,000원에 거래됐습니다.
따라서 면적이 다른 거래를 포함한 평균값과 별개로, 동일 면적의 최근 거래가격을 기준으로 보더라도 현재 최저가 723,800,000원은 비교 거래보다 낮습니다. 다만 층·향·조망·내부 상태에 따른 개별 가치 차이는 반드시 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 723,800,000원 가정)
현재 회차 최저가를 매각대금으로 가정하면, 집행비용을 공제한 뒤 우리은행과 엠캐피탈에 순서대로 배당되고, 아이앤유크레디트대부에는 배당할 잔여금이 없는 것으로 추정됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,638,000원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 2. 근저당 · 엠캐피탈 | 720,000,000원 | 549,162,000원 |
| 3. 근저당 · 아이앤유크레디트대부 | 288,600,000원 | 0원 |
| 채권자 배당 합계 | 1,173,600,000원 | 714,162,000원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 459,438,000원 |
| 소유자 잔여금 | — | 0원 |
근저당권 채권최고액을 기준으로 작성한 단순 예상배당입니다. 집행비용 9,638,000원은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 채권액과 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
우리은행의 채권최고액 165,000,000원이 먼저 배당되면, 엠캐피탈은 채권최고액 720,000,000원 중 549,162,000원을 배당받는 것으로 추정됩니다. 아이앤유크레디트대부의 예상배당은 0원입니다.
엠캐피탈의 실제 신청채권 청구액은 614,048,886원으로, 예상배당액 549,162,000원만으로는 신청채권도 전액 충족되지 않습니다. 여기서 채권최고액과 실제 신청채권액을 혼동해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리분석은 별개
현재 회차와 추가 유찰을 가정한 매각가격 및 배당 시나리오입니다. 추가 유찰은 확정된 일정이나 결과가 아닌 가정이며, 실제 매각가격은 입찰 결과에 따라 달라집니다.
| 구분 | 매각가격 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 723,800,000원 | 459,438,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 506,659,999원 | 674,406,601원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 354,661,999원 | 824,703,269원 | 0원 |
현재 권리분석 조건이 유지된다는 가정에서는 추가 유찰 시에도 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 반면 매각가격이 내려갈수록 후순위 채권자의 미배당 규모는 커집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (단지·토지 정보 기준)
- 단지 규모. 더샵그린스퀘어는 1,516세대 규모의 아파트이며, 준공일은 2014년 3월 11일입니다. 거래사례와 비교할 수 있는 단지 규모를 갖추고 있습니다.
- 물건 규모. 전용 115.7688㎡, 106동 19층 1901호입니다. 층·향·조망·실내 상태에 따라 같은 면적의 거래가격과 차이가 발생할 수 있습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역으로 확인되며, 경제자유구역과 성장관리권역에 포함됩니다.
- 토지 특성. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다. 지형은 평지·사다리형이며, 도로접면은 광대소각으로 표시됩니다.
- 주변 계획. 제1종지구단위계획구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 교육환경보호구역과 관련된 절대보호구역·상대보호구역 저촉 정보도 확인됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 2,756,000원/㎡입니다. 토지 공시지가와 해당 아파트의 매매 시세는 구분해야 합니다.
- 거래 표본. 최근 12개월 거래 12건이 확인되지만, 전용 125.93㎡ 거래가 혼재합니다. 개별 호수의 예상 처분가격을 산정할 때에는 동일 면적·유사 층 거래를 중심으로 비교해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2019.12.20 우리은행 근저당권이 말소기준인지 최신 등기사항전부증명서로 재확인하고, 이후 권리의 소멸 여부를 대조하세요.
- 임차인·점유관계 확인. 신고 임차인은 없지만 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대 및 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 연수구 압류 확인. 2026.07.13 압류에 따른 세금 종류와 배당 우선순위를 확인하고, 예상배당표와 실제 배당 가능성을 구분하세요.
- 채권액 확인. 엠캐피탈 신청채권 614,048,886원과 근저당 채권최고액 720,000,000원은 서로 다릅니다. 실제 채권잔액과 배당요구 내역을 확인하세요.
- 시세 비교. 최근 12개월 평균 991,750,000원에는 다른 면적 거래가 포함됩니다. 동일 면적의 2026년 7월 거래 850,000,000원 및 960,000,000원 사례와 개별 물건 상태를 비교하세요.
- 자금 계획. 현재 최저매각가 723,800,000원을 기준으로 입찰보증금, 잔금, 취득 관련 비용과 명도비용을 별도로 검토하세요. 실제 입찰보증금 액수는 매각공고에서 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 관리사무소를 통해 관리비 체납 여부와 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분 관리비를 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래허가구역 및 기타 공법상 규제의 적용 여부를 매각기일 기준으로 확인하세요.
- 매각 진행 확인. 매각기일 2026.09.29의 진행 여부, 최저매각가격 변경 여부 및 최신 매각조건을 법원 공고와 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 확인한 뒤 최종 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “가격상 여유는 확인, 최종 판단은 권리·점유 확인 후”
인천지방법원 2025타경500591은 1회 유찰로 최저가가 723,800,000원까지 내려온 송도 더샵그린스퀘어 아파트입니다.
최근 12개월 실거래 평균은 991,750,000원이며, 최신 거래는 850,000,000원입니다. 평균에 다른 면적 거래가 포함된 점을 감안하더라도, 현재 최저가는 동일 면적의 최근 거래가격보다 낮아 가격상 차이가 분명하게 확인됩니다.
권리 측면에서는 우리은행 근저당을 말소기준으로 후순위 근저당권과 경매개시결정 등이 매각으로 소멸하는 구조이며, 임차인 신고 내역도 없습니다. 채권최고액 기준 미배당액 459,438,000원은 매수인이 떠안을 채무와 구분해야 합니다.
다만 연수구 압류에 따른 세금 문제, 실제 점유관계, 관리비 체납, 토지거래 관련 규제와 개별 호수의 상태는 입찰 전에 확인해야 합니다. 예상배당표도 당해세와 실제 채권액을 모두 확정한 계산은 아닙니다.
결론적으로 현재 최저가는 최근 시세 대비 가격 여유가 있고, 등기상 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 가격 차이만으로 안전한 취득이 보장되지는 않으므로, 매각조건과 권리·점유·세금 관련 사항을 최종 확인한 뒤 판단할 물건입니다.