의정부지방법원 2025타경65193. 파주시 상지석동 갤러리하우스 109동 4층 402호, 전용 75.55㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자 김진화는 2022년 5월 31일 이 집을 거래가 210,000,000원에 취득했습니다. 그러나 임차인 김미경은 그보다 앞선 2022년 5월 6일 전입과 점유를 시작했고, 2022년 4월 20일 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 2023년 2월 16일 국민건강보험공단 압류보다도 빠르므로 대항력이 있는 선순위 임차인입니다.
등기된 임차보증금은 210,000,000원입니다. 현재 최저매각가 69,286,000원에서 집행비용 1,647,148원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당되는 금액은 67,638,852원에 그칩니다. 남는 142,361,148원은 대항력에 따라 낙찰자에게 이어질 수 있습니다. 따라서 입찰가는 6,928만원이지만 경제적 부담은 69,286,000원 + 142,361,148원 = 211,647,148원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65193 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 상지석동 133-23 제109동 제4층 제402호 도로명: 경기도 파주시 고봉로 755-49 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 75.55㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 김진화 (2022.05.31. 거래가 210,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 69,286,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 222,666,636원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
| 실질취득 추정 | 211,647,148원 (최저가 69,286,000원 + 인수 142,361,148원) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
현재 등기상 말소기준은 2023.02.16. 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 양산시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 자체가 아니라 그보다 앞선 임차인의 점유·전입입니다. 김미경은 2022.05.06. 전입과 점유를 시작했고, 보증금 210,000,000원 전액을 대상으로 2024.05.14. 임차권등기를 마쳤습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 계약·전입·확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김미경 실제 임차인 1명 | 건물의 전부 주거·임차권등기 | 계약 2022.04.16 확정 2022.04.20 전입·점유 2022.05.06 | 210,000,000원 배당요구 2024.05.14 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 신고 아님 미배당 인수 위험 |
② 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 내려가는 만큼 배당액이 줄고 매수인이 인수할 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 최저가만 계속 낮아질 뿐 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득은 약 2.11억원 수준에 머뭅니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 69,286,000원 | 142,361,148원 | 211,647,148원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% | 48,500,200원 | 162,772,804원 | 211,273,004원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% | 33,950,140원 | 177,060,963원 | 211,011,103원 |
③ 시세 비교 — 실질취득은 평균·최신 거래보다 높다
갤러리하우스 108·109동은 2014년 7월 31일 사용승인된 11세대 규모의 다세대주택입니다. 대상과 같은 전용 75.55㎡ 거래는 2건으로, 2021년 11월 199,000,000원과 2022년 5월 210,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 75.55㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2021.11 | 75.55㎡ | 1 | 199,000,000원 |
| 평균 | 75.55㎡ | 2건 | 204,500,000원 |
감정가 202,000,000원은 비교평균보다 낮지만, 낙찰자가 실제로 부담할 것으로 계산되는 211,647,148원은 평균보다 7,147,148원 높고, 최신 거래 210,000,000원보다도 1,647,148원 높습니다. 실거래 표본도 2021년과 2022년의 2건뿐이므로, 이를 근거로 현재 회차에 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,286,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,647,148원 |
| 1. 임차인 김미경 보증금 | 210,000,000원 | 67,638,852원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 222,666,636원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 예상 | - | 142,361,148원 |
집행비용은 매각가의 약 2.4%를 적용한 추정치입니다. 임차인 김미경에게 배당된 뒤 남는 보증금 142,361,148원을 매수인 인수액으로 계산했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 402호입니다. 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 주위환경. 파주시 상지석동 상지공단 남서측 인근으로 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건도 보통으로 평가되었습니다.
- 도로·토지. 남서측 약 6미터 포장도로에 접하고, 토지는 대체로 평탄한 사다리형 다세대주택 건부지입니다. 공시지가는 502,300원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·가축사육제한구역·전방지역 제한보호구역에 포함됩니다. 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등의 주택 취득 관련 토지거래계약 허가구역으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 11세대 규모이며 확인되는 동일 면적 실거래가 2건에 불과합니다. 제공된 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.8회, 낙찰률은 0.0%로 나타납니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 최저가 69,286,000원이 아니라 인수액을 합한 211,647,148원을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
- 김미경의 대항력 원본 확인. 임대차계약서·전입세대확인서·확정일자·점유 상태와 배당요구 내용을 원본으로 대조하세요.
- 확약서 적용 대상 확인. 확약서에는 양도 전 임차권자 최창용이 적혀 있고, 등기상 임차권자는 김미경입니다. 두 권리의 관계와 확약의 효력 범위를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 4회·5회 유찰이 되더라도 실질취득은 각각 211,273,004원, 211,011,103원으로 보증금 수준에 머뭅니다.
- 배당 변동 항목 확인. 당해세·최우선변제·실제 집행비용에 따라 김미경의 미배당액과 매수인 인수액이 변동될 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기만으로 현재 점유 상태가 확정되는 것은 아니므로 현황조사와 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 환금성 보수적 평가. 11세대 다세대주택이고 실거래 표본이 2건이므로, 재매각 기간과 매수층을 넉넉하게 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서·확약서 원문을 직접 확인하고 전문가 자문을 거쳐 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “6,928만원짜리 물건”이 아니다
이 물건의 화면상 최저가는 69,286,000원이고 감정가 대비 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 김미경의 보증금 210,000,000원이 말소기준보다 앞선 전입·점유를 바탕으로 대항력을 갖고 있어, 현재 회차에서는 142,361,148원이 미배당 인수액으로 남습니다. 최저가와 인수액을 합친 실질취득은 211,647,148원으로, 비교평균 204,500,000원과 최신 거래 210,000,000원을 모두 웃돕니다.
주택도시보증공사의 확약서가 있더라도 기재된 양도 전 임차권자는 최창용이고, 현재 확인되는 임차권자는 김미경입니다. 확약 밖 임차인의 인수 위험까지 사라졌다고 볼 근거는 없습니다. 3회 유찰은 할인 신호가 아니라 선순위 보증금이 가격을 떠받치고 있다는 신호에 가깝습니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 시세 이상이며, 확약 적용 대상 불일치까지 확인해야 하는 고위험 인수형 물건입니다.
