의정부지방법원 2025타경65199. 고양시 일산동구 식사동의 다세대주택, 식사동씨제이홈타운2차 1동 지1층비102호입니다. 감정가 263,000,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 63,146,000원입니다. 등기상 핵심은 2018.02.13 설정된 구로신용협동조합 근저당권 12,000,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 2025.12.19 임의경매개시결정은 그 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.

다만 이 물건은 단순히 “4회 유찰돼 싸진 다세대”로 보면 안 됩니다. 현재 소유자는 주식회사무궁화신탁이고, 등기에는 임대차 등 법률행위 시 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자· 관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항이 기재돼 있습니다. 여기에 지하층 내부의 토사채움 부분을 무단건축해 주거공간으로 사용하고 있어, 가격보다 물리적·행정적 리스크 확인이 우선입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 단순하지만 신탁원부 확인은 필수

말소기준은 2018.02.13 구로신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 이은성 앞으로 소유권이 이전된 뒤 근저당이 설정됐고, 그 다음 접수로 주식회사무궁화신탁 앞으로 신탁등기가 이뤄졌습니다. 2025.12.19 경매개시결정은 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 점유자 1명, 대항력 없음

현황조사에서 확인된 실제 점유자는 1명입니다. 전입신고일은 2025.03.17로 말소기준 2018.02.13보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없고, 매각물건명세서와 임대차 원본을 추가 확인해야 합니다.

③ 가격 비교 — 27.5%라는 숫자만 보면 안 된다

가격 판단은 전체 거래 평균 277,800,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.01 한 건, 230,000,000원이며 최근 거래 흐름은 과거 대비 -20.6%로 하락했습니다. 전체 평균에는 2022년의 248,000,000원~327,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단 근거로 과대평가될 수 있습니다.

현재 최저가 63,146,000원은 최근 12개월 평균 230,000,000원의 27.5%입니다. 하지만 이 수치만으로 “시세보다 싸다”고 단정하면 위험합니다. 가격 비교에 사용된 거래는 모두 60.5㎡이고, 대상 기준면적은 83.885㎡로 면적 매칭이 되지 않았습니다. 더구나 대상은 지1층이고 무단증축 부분까지 포함해 감정된 물건이라 일반층 정상 매물과의 직접 비교에 한계가 큽니다.

④ 예상배당표 (매각가 63,146,000원 가정)

현재 회차 기준 등기상 근저당 채권최고액 12,000,000원은 전액 배당되고, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 구조 — 더 내려가도 인수액은 0원

배당 시뮬레이션상 5회·6회 유찰 구간에서도 등기상 근저당 12,000,000원은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 추가 유찰에 따른 권리 인수 증가가 아니라, 물건 자체의 사용 적법성·원상복구 가능성·환금성입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고양국제고등학교 북서측 인근이며, 주변은 신축 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통편익은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 지1층비102호이며, 위생·급배수·난방설비와 1층~4층 승강기설비가 있습니다.
• 도로. 남동측 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 토지. 계획관리지역·성장관리지역이며, 과밀억제권역·제한보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등의 제한이 확인됩니다.
• 규모. 식사동CJ홈타운2차1,2,3동은 25세대이며 사용승인일은 2017.07.03입니다.
• 환금성. 대상은 지하층이고 네 차례 유찰됐으며, 동일 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다.

⑦ 특수사항 — 무단증축과 표시 차이

• 무단증축. 구조물 PIT의 토사채움 부분을 주택 일부인 방2·창고·드레스룸으로 사용하고 있습니다.
• 감정 반영. 무단증축 부분을 현재 주거용 이용 상태를 고려해 감정평가했습니다.
• 행정 위험. 추후 위반건축물 등재, 철거·원상복구 시정명령, 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다.
• 동 표시. 공부상 1동이나 건물 외벽에는 101동으로 표시돼 있습니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없음으로 기재돼 있습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 대조. 현재 소유자가 주식회사무궁화신탁이므로 신탁원부에서 임대차 권한과 처분 조항을 직접 확인해야 합니다.
• 임차보증금 확인. 현황 임차인의 전입은 늦어 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 최우선변제 해당 여부를 매각물건명세서와 원본으로 확인해야 합니다.
• 무단증축 확인. 현재 사용 중인 방2·창고·드레스룸의 적법성, 시정명령 여부, 원상복구 범위와 비용 발생 가능성을 관할 행정기관 자료와 현장으로 확인해야 합니다.
• 가격 비교 보정. 최근 거래 230,000,000원은 60.5㎡ 거래이고 대상 기준면적 83.885㎡와 매칭되지 않습니다. 단순 할인율 27.5%만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래는 과거 대비 -20.6% 하락 추세입니다. 전체 평균 277,800,000원보다 최신 거래 230,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
• 지하층 환금성. 4회 유찰 이력과 지하층 특성을 감안해 향후 재매각 가능성과 실수요층을 별도로 검토해야 합니다.

맺으며 — “권리보다 건물 상태가 더 어렵다”

이 물건은 등기만 보면 어렵지 않습니다. 말소기준은 구로신용협동조합 근저당이고, 현황 임차인은 그보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 네 차례 유찰돼 최저가가 63,146,000원까지 내려온 이유를 단순한 가격 메리트로만 해석해서는 안 됩니다. 대상은 지하층 다세대이고, 토사채움 부분을 무단건축해 주택 일부로 사용하는 상태이며, 향후 위반건축물 등재·철거·원상복구·이행강제금 가능성이 명시돼 있습니다. 최근 거래 230,000,000원과 비교하면 숫자상 최저가는 27.5%에 불과하지만 거래면적도 대상과 맞지 않고, 시장 추세 역시 -20.6%로 하락 중입니다. 권리 인수는 낮지만 물건 리스크와 환금성은 높은 사건으로 보는 것이 맞습니다.