의정부지방법원 2025타경65227. 경기도 고양시 일산동구 성석동 171-31 한울하임 119동 302호, 다세대주택입니다. 감정가 233,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 114,170,000원으로 내려왔습니다. 가격만 보면 감정가의 49%까지 떨어졌지만, 이 물건은 단순히 최저가만 볼 사안이 아닙니다. 임차권등기된 이우석은 225,000,000원의 보증금에 대해 우선변제권을 갖고 있었으나, 신청채권자인 주택도시보증공사가 제출한 2026.05.21.자 확약으로 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다.
반대로 이세진은 전입일 2025.11.18.로 대항력이 있는 것으로 조사되었지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 확약이 있는 이우석과 확약 밖의 이세진을 분리해서 봐야 합니다. 낙찰가가 낮아졌다는 이유만으로 전체 인수 위험이 사라졌다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65227 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 171-31 한울하임 119동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중임 · 건물 4층 중 3층 302호 |
| 현 소유자 | 최윤숙 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 114,170,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 제3층 제302호 |
| 연면적·토지 | 토지면적 1,025.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 |
① 권리 흐름 — 임차권은 핵심, 경매개시는 매각으로 소멸
등기부상 2023.06.29. 설정된 을구 1번 주택임차권이 매수인 인수 판단의 중심입니다. 임차권등기 원인상 임대차계약일은 2021.02.02., 전입일은 2021.02.23., 확정일자도 2021.02.02.이며 임차보증금은 225,000,000원입니다. 반면 2025.12.23.의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 한 명은 확약, 한 명은 미상
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판단 | 핵심 메모 |
|---|---|---|---|---|
| 이세진 | 2025.11.18. / 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 전입신고가 말소기준권리 이전 → 매수인 인수 가능성 · 보증금 미상 |
| 이우석 | 2021.02.23. / 2021.02.02. | 225,000,000원 | 확약으로 실질 0원 | 우선변제권 행사 가능 · 2026.05.21.자 확약으로 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 |
이세진은 보증금과 확정일자가 미상인 상태라 대항력 자체는 인정되더라도 실제 인수액을 산정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 최저가 114,170,000원만 놓고 실질취득가를 단정하면 안 됩니다. 반면 이우석은 확약에 따라 해당 임차인에 대한 인수액을 0원으로 처리하는 것이 핵심입니다.
③ 배당 구조 — 이우석 보증금은 대부분 미배당이지만 확약이 핵심
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,398,380원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 1. 임차인 이우석 보증금 | 225,000,000원 | 111,771,620원 | 부족분 113,228,380원 · 확약에 따라 실질 인수 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차 최저매각가 114,170,000원 기준. 배당표 자체에는 이우석 보증금 부족분 113,228,380원이 표시되지만, 2026.05.21.자 확약에 따라 이우석에 대해서는 그 부족분을 매수인이 실질 인수하지 않는 구조로 판단합니다. 다만 이세진에 대한 보증금 미상 인수 가능성은 별도로 남습니다.
④ 가격·유찰 흐름 — 감정가 대비 충분히 내려왔지만, 인수액 확인이 먼저
감정가는 233,000,000원이고 현재 최저매각가는 114,170,000원으로 감정가의 49%입니다. 이미 4회 유찰되었고 다음 시나리오는 5회 유찰 시 91,336,000원, 6회 유찰 시 73,068,800원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 입지. 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 양일초등학교 북서측 인근으로, 유사 다세대주택·근린생활시설·단독주택·소규모 창고·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지·규제. 계획관리지역이며 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 토지 형상. 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중이며 북서측 포장도로에 접합니다.
- 환금성. 한울하임(119동120동)은 총 18세대이고 2019.01.25. 준공되었습니다. 최근 매매실적은 확인되지 않았고 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이우석 확약 원본 확인. 2026.05.21.자 인수조건변경확약서의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구를 확인하세요.
- 이세진 보증금 확인. 전입일 2025.11.18.로 대항력 있음이 조사되었으므로 보증금 확인 전에는 인수 위험을 0원으로 잡으면 안 됩니다.
- 임차인별 분리 판단. 이우석에 대한 확약은 이세진에게 적용되지 않습니다. 확약 밖 임차인의 보증금과 배당요구 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 흐름. 현재 4회 유찰이며 5회 유찰 시 91,336,000원, 6회 유찰 시 73,068,800원입니다. 가격 하락 자체보다 인수 가능액 확인을 먼저 하세요.
- 민간임대주택. 2022.02.24. 민간임대주택등기가 있고 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 사항이 명시되어 있으므로 관련 의무를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원문 및 임차인 관련 자료를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “유찰폭이 크다 ≠ 인수위험이 없다”
이 물건의 가장 큰 장점은 4회 유찰로 최저매각가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 점입니다. 동시에 가장 중요한 함정은 임차인별 권리관계가 다르다는 것입니다. 이우석은 225,000,000원의 임차보증금에 우선변제권을 가지지만 2026.05.21.자 확약으로 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 해당 임차인의 실질 인수액은 0원입니다. 그러나 이세진은 전입 2025.11.18.로 대항력 있음이 조사되었고 보증금이 미상이라 확약 밖 인수위험이 남습니다. 결국 이 물건의 승부처는 “얼마나 더 떨어지느냐”보다 이세진의 보증금과 임차권 조건을 정확히 확정하느냐입니다.
