인천지방법원 2025타경510792. 인천광역시 부평구 부평동 437-1 4호, 감정평가상 아파트로 이용 중인 집합건물입니다. 등기부의 현재 공유관계는 김자용 20.91분의 19.46, 송기성 20.91분의 1.45이고, 이번 경매개시결정은 등기 목적 자체가 “4번 김자용 지분 강제경매개시결정”으로 적혀 있습니다. 따라서 109,000,000원은 단순히 ‘아파트 한 채 전체를 사는 가격’처럼 보면 안 되고, 경매대상 지분을 취득하는 가격으로 읽어야 합니다.
등기상 구조만 보면 담보권은 단순합니다. 근저당권은 0건, 압류도 0건이고, 계산된 말소기준은 2025.07.22. 김자용 지분에 내려진 강제경매개시결정입니다. 배당모형 역시 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다. 다만 이 사건의 난점은 ‘인수금액’보다 공유지분·건축물 상태·토지 권리의 불확실성 쪽에 집중돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510792 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 437-1 4호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 건축물 현황도면 없음 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하1층 지상5층 · 사용승인일 없음 |
| 현재 소유관계 | 김자용 20.91분의 19.46 · 송기성 20.91분의 1.45 |
| 경매 대상 | 김자용 지분 20.91분의 19.46에 대한 강제경매개시결정 |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 109,000,000원 (신건) |
| 채권자 | 송기성 · 채권액 미상 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 ‘공유지분’이 먼저 보인다
2014.01.02. 김자용이 20.91분의 19.46 지분을 취득했고, 2023.03.13. 송기성이 20.91분의 1.45 지분을 취득했습니다. 이후 2025.07.22. 채권자 송기성이 김자용 지분에 대해 강제경매개시결정을 받아 이번 사건이 시작됐습니다. 등기부상 근저당권과 압류는 없으며, 계산상 경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있습니다.
② 점유·임대차 — 임차인 신고는 없지만, 임대차관계는 미상
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가의 기타 참고사항에는 “임대차관계는 미상”으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 단정하거나 명도 부담이 없다고 전제하는 것은 피해야 합니다. 특히 이 물건은 건축물 현황도면도 없으므로, 실제 점유자·사용관계와 대상 호실의 현황을 현장에서 대조할 필요가 큽니다.
③ 가격 판단 — 최저가만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 회차는 감정가와 최저매각가격이 모두 109,000,000원인 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가 기준 실질취득액도 109,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 금액이 최근 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
더 중요한 점은 가격 비교의 대상 자체입니다. 이번 사건은 김자용 지분 20.91분의 19.46에 대한 경매이고, 건물 전체가 사용승인을 받지 않은 상태이며 대지권도 미등기이고 유무가 확인되지 않았습니다. 따라서 단순한 아파트 호가·매매가와 최저가 109,000,000원을 직접 비교해 가격 메리트를 부여하는 방식은 적절하지 않습니다.
| 회차 | 매각가격 | 소유자 잔여(계산상) | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 109,000,000원 | 106,674,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 87,200,000원 | 85,230,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 69,760,000원 | 68,104,320원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 109,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,326,000원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 송기성 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 106,674,000원 |
송기성의 채권액이 확인되지 않아 해당 채권은 배당 계산에서 제외돼 있습니다. 따라서 106,674,000원의 소유자 잔여액은 계산상 수치일 뿐 실제 잔여액을 확정하는 값이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 역시 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 건물·토지 상태 — 일반 아파트와 다른 지점
- 사용승인. 건물전체(가동·나동·중동)가 사용승인이 되지 않은 상태입니다. 감정평가에도 사용승인일이 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 대지권. 대지권은 미등기이고 대지권 유무는 알 수 없습니다. 다만 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함돼 있습니다.
- 토지. 토지는 수인의 공유지분 상태입니다. 2026.07.22. 인천 부평구청 사실조회 회신에 따르면 대지 부분의 취득세는 납부했습니다.
- 현황도면. 건축물 현황도면이 없습니다. 감정평가에서도 아파트 이용상태와 함께 현황도면 없음이 기재돼 있습니다.
- 호실 표기. 건물입구에는 ‘2중5’로 표기되어 있고, 2~5층에 각 2호·3호·4호·5호 세대가 있는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평동초등학교 북측 인근이며, 주변에 아파트·다세대·오피스텔·근린상가 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 남서측 인근에 부평시장역이 있으며, 인근 노선버스 정류장도 있어 대중교통사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 약 6m 정도의 세로에 접합니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 환금성. 주변 주거·상업시설과 교통여건은 갖춰져 있으나, 이번 물건은 공유지분 경매이고 사용승인·대지권 확인 문제가 있어 일반적인 아파트와 같은 환금성을 전제로 하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 경매개시결정 대상이 김자용 지분 20.91분의 19.46이라는 점을 등기부와 매각서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 잔존 공유지분 확인. 송기성의 20.91분의 1.45 지분이 별도로 존재하므로 낙찰 후 소유구조와 이용·처분 조건을 반드시 검토해야 합니다.
- 대지권 확인. 대지권 미등기이고 유무가 미상입니다. 최저가격에는 대지권 가격이 포함돼 있으므로 토지 지분과 권리관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 사용승인 확인. 가동·나동·중동 전체가 사용승인을 받지 않은 상태이므로 관련 행정상태를 인천 부평구청 자료와 함께 대조해야 합니다.
- 현장 호실 특정. 건물입구 ‘2중5’ 표기와 등기상 4호를 실제 현장에서 대조하고, 건축물 현황도면이 없다는 점까지 감안해 경매대상 공간을 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대차관계가 미상이므로 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 배당액 오인 금지. 신청채권자 송기성의 채권액이 미상이라 배당 계산에서 제외돼 있습니다. 계산상 소유자 잔여액을 실제 배당 가능액으로 단정하면 안 됩니다.
- 가격 비교 보류. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최저가 109,000,000원의 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 무엇을 낙찰받는가
이 사건은 등기상 근저당권 0건·압류 0건이고 배당모형상 매수인 인수액도 0원이라 숫자만 보면 깔끔해 보입니다. 하지만 실제 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 김자용의 20.91분의 19.46 지분만 경매대상이고 송기성의 20.91분의 1.45 지분이 존재하며, 건물 전체는 사용승인을 받지 않았습니다. 여기에 토지는 공유지분 상태이고, 대지권은 미등기·유무 미상, 건축물 현황도면 없음, 임대차관계 미상까지 겹칩니다.
따라서 이 물건을 “109,000,000원짜리 아파트 신건”으로 단순화해서는 안 됩니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 가격이 싸다는 근거를 만들 수 없고, 유찰 여부보다 지분·사용승인·대지권·점유관계의 실체 확인이 선행돼야 합니다. 결론은 등기상 인수는 단순하지만, 물건 구조는 단순하지 않다입니다.
