인천지방법원 2025타경510792. 등기상 소유자는 김자용과 송기성 두 사람입니다. 김자용은 20.91분의 19.46, 송기성은 20.91분의 1.45를 보유하고 있습니다. 이번 경매개시결정은 등기 목적 자체가 “4번 김자용지분 강제경매개시결정”으로 표시돼 있습니다. 따라서 낙찰자는 이 부동산 전체를 단독으로 취득하는 구조가 아니라 김자용의 공유지분을 취득해 송기성과 공유관계에 들어가는 구조로 읽어야 합니다.
금전 인수액이 0원이라는 점과 물건의 난도가 낮다는 것은 같은 말이 아닙니다. 이 사건에는 공유지분 외에도 건물 전체의 미사용승인 상태, 대지권 미등기, 대지권 유무 불명, 건축물 현황도면 없음이라는 확인 포인트가 겹쳐 있습니다. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함돼 있으나, 대지권 자체의 유무는 알 수 없다고 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510792 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 437-1 4호 |
| 등기 표시 | 인천광역시 부평구 부평동 437-1, 437-3 중동 · 집합건물 |
| 용도 / 구조 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하1층 지상5층 |
| 소유관계 | 김자용 20.91분의 19.46 · 송기성 20.91분의 1.45 |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 76,300,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 경매 채권자 | 송기성 · 채권액은 배당 계산에서 제외 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 핵심은 ‘전체 소유권’이 아니다
이 사건의 기준 권리는 2025.07.22. 접수된 김자용 지분 강제경매개시결정입니다. 별도의 근저당권이나 압류가 확인되는 구조는 아니며, 배당 시나리오상 매수인에게 금전으로 승계되는 금액은 0원입니다. 다만 경매대상이 김자용의 지분이므로 송기성의 20.91분의 1.45 지분은 경매로 없어지는 권리가 아니라 존속하는 소유지분입니다.
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 내용에는 임대차관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 보증금·전입·확정일자 등 구체적인 임차 권리관계가 확인되지 않은 상태에서 대항력 유무를 단정해서는 안 됩니다.
② 공유지분보다 더 까다로운 건물·대지 상태
- 건물 사용승인. 가동·나동·중동으로 구성된 건물 전체가 사용승인이 되지 않은 상태입니다.
- 대지권. 대지권은 미등기이고, 대지권 유무 자체도 알 수 없다고 기재돼 있습니다. 다만 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함돼 있습니다.
- 토지 공유. 토지는 수인의 공유지분 상태입니다.
- 건축물 현황도면. 건축물 현황도면이 없습니다.
- 현장 표시. 건물 입구에는 ‘2중5’로 표기돼 있으며, 2~5층 각 2호·3호·4호·5호 세대가 있다고 기재돼 있습니다.
- 대지 취득세. 2026.07.22. 인천 부평구청 사실조회 회신에 따르면 대지 부분의 취득세는 납부됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,773,400원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 송기성 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 74,526,600원 |
송기성의 채권액은 확인되지 않아 배당 계산에서 제외된 상태입니다. 따라서 표의 0원은 실제 채권이 없다는 뜻이 아니라, 현재 배당 계산에 반영된 채권액이 없다는 의미입니다. 당해세·임차인 최우선변제 역시 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 구조는 그대로
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 76,300,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 53,410,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 37,387,000원 | 0원 |
유찰되면 매각가격은 76,300,000원에서 53,410,000원, 37,387,000원으로 내려가지만 매각대상이 김자용 지분이라는 사실과 송기성 지분이 남는 구조는 변하지 않습니다. 건물 미사용승인, 대지권 미등기·유무 불명이라는 물건 자체의 확인사항도 가격 하락으로 사라지지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평동초등학교 북측 인근이며 주변에 아파트·다세대·오피스텔·근린상가 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 남서측 인근에 부평시장역이 있으며, 인근 노선버스 정류장 등 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 현재 아파트로 이용 중이며 위생·급배수·난방 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 6m 정도의 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 환금성 변수. 입지와 별개로 공유지분 취득, 미사용승인 건물, 대지권 상태가 향후 처분과 이용 판단의 핵심 변수입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 지분 확인. 김자용 지분 20.91분의 19.46에 대한 경매라는 점을 등기 원본과 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 잔존 공유자 확인. 송기성 지분 20.91분의 1.45가 낙찰 후에도 남는 구조를 전제로 사용·처분 계획을 세워야 합니다.
- 사용승인 상태 확인. 건물 전체가 사용승인되지 않은 상태이므로 관련 행정 상태와 이용상 제약을 직접 확인해야 합니다.
- 대지권 확인. 대지권 미등기이고 유무가 불명확하므로 토지 지분·권원·최저매각가격 포함 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 현황 표시 확인. 건물 입구의 ‘2중5’ 표기와 등기상 4호 표시를 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 구체적인 임차 권리관계는 확인되지 않고 감정평가상 임대차관계는 미상이므로 점유자와 전입·확정일자 관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 해석. 송기성 채권액이 계산에서 제외돼 있으므로 예상배당의 0원을 실제 채권 부존재로 해석하면 안 됩니다.
맺으며 — “가격보다 먼저, 무엇을 취득하는지 봐야 한다”
이 사건은 최저가 76,300,000원과 인수액 0원이라는 숫자만 보면 단순해 보입니다. 하지만 실제 매각대상은 김자용의 20.91분의 19.46 지분이고, 송기성의 20.91분의 1.45 지분은 남습니다. 여기에 건물 전체 미사용승인, 대지권 미등기·유무 불명, 토지 공유 상태, 건축물 현황도면 부재가 동시에 확인됩니다. 따라서 감정가의 70%라는 유찰 가격 자체보다 공유지분 취득 후의 소유구조와 건물·대지 권원 확인이 우선인 사건입니다. 금전 인수는 0원이지만, 구조적 확인사항은 결코 0이 아닙니다.
