인천지방법원 2025타경510931. 등기상 대상은 강화군 삼산면 매음리 545-6, 545-7, 545-8, 545-9, 545-12, 산193-1, 산193-2, 545-1, 545-2, 545-3으로 표시되고, 소유자는 주식회사용궁온천입니다. 권리 흐름에서 기준이 되는 것은 2025.07.01 주식회사미래공간씨앤디의 가압류 4,450,000,000원이며, 이후 2025.08.05 이수덕을 채권자로 한 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 배당 계산에서는 두 채권과 집행비용을 매각대금에서 처리하고 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
하지만 이 사건은 권리 순서만 보고 끝낼 물건이 아닙니다. 감정평가에 따르면 건물들은 대중목욕탕·숙박시설·식당 및 주방·화장실·기계실·야외식당으로 이용되고 있으며, 가압류등기의 촉탁으로 소유권보존 등기가 이루어진 건물입니다. 또한 건축법상 사용승인을 받지 않아 일반 건축물대장이 부존재하고, 기호(바) 건물은 벽면 일부가 소실된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510931 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 삼산면 매음리 545-6 |
| 등기상 대상 | 매음리 545-6, 545-7, 545-8, 545-9, 545-12, 산193-1, 산193-2, 545-1, 545-2, 545-3 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 대중목욕탕 및 숙박시설 · 숙박시설 · 식당 및 주방 · 화장실 · 기계실 · 야외식당 |
| 소유자 | 주식회사용궁온천 |
| 감정가 / 최저가 | 8,070,139,640원 / 8,070,139,640원 (신건) |
| 신청채권자 청구 | 이수덕 / 2,181,288,830원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 매각으로 소멸
2025.07.01 가압류가 말소기준권리로 계산되어 있고, 그 가압류와 2025.08.05 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 근저당권은 확인되지 않습니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 신건 감정가 그대로
현재 최저매각가는 감정가와 같은 8,070,139,640원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 비교할 실거래 시세 자료가 없어 감정가가 시장가격보다 높은지 낮은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 최저가만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 8,070,139,640원 | 0원 | 1,355,749,414원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 6,456,111,712원 | 242,138,235원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 5,164,889,369원 | 1,520,448,355원 | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 6,631,288,830원이 모두 배당되고, 소유자에게 1,355,749,414원이 남는 계산입니다. 반면 1회 유찰 시에는 242,138,235원, 2회 유찰 시에는 1,520,448,355원의 미배당이 발생합니다. 어느 시나리오에서도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 8,070,139,640원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 83,101,396원 |
| 1. 가압류 · 주식회사미래공간씨앤디 | 4,450,000,000원 | 4,450,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 이수덕 | 2,181,288,830원 | 2,181,288,830원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,355,749,414원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 청구액이 전액 배당되고 소유자 잔여도 발생합니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 토지·건물 이용상태
- 건물 이용. 기호(가)는 대중목욕탕 및 숙박시설, 기호(나)는 숙박시설, 기호(다)는 식당 및 주방, 기호(라)는 화장실, 기호(마)·(바)는 기계실, 기호(사)는 야외식당 용도입니다.
- 건축물 현황. 철근콘크리트조·철골조·벽돌구조·경량철골구조 건물이 포함되어 있으며, 위생 및 급배수설비, 도시가스, 냉난방설비, 화재탐지 및 스프링클러 설비, 오수처리시설이 설치되어 있습니다.
- 공부 차이. 기호(바) 건물은 벽면 일부가 소실된 상태입니다.
- 사용승인. 가압류등기의 촉탁으로 소유권보존 등기되었으나 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이며 일반 건축물대장이 존재하지 않습니다.
- 토지 정보. 확인된 토지는 계획관리지역·임야·자연림이며 면적 632㎡, 급경사·부정형·맹지로 표시되고 공시지가는 44,700원/㎡입니다.
- 지역·지구. 성장관리권역·준보전산지·온천원보호지구·가축사육제한구역· 계획관리지역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 임대차계약 및 보증금 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 사용승인·건축물대장. 사용승인을 받지 않았고 일반 건축물대장이 존재하지 않는 상태가 이용·거래·대출 등에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 기호(바) 상태. 벽면 일부가 소실된 건물의 현재 물리적 상태를 확인해야 합니다.
- 토지 현황. 급경사·부정형·맹지로 표시된 632㎡ 토지의 실제 접근성과 이용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 감정가 8,070,139,640원의 시장 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 별도의 현장·시장가격 검증이 필요합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당과 인수 여부는 원본 서류를 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 물건 자체 확인이 먼저
이 사건의 등기 흐름은 비교적 단순합니다. 2025.07.01 가압류가 기준이 되고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 제공된 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 그 사실만으로 안전형 물건이라고 결론 내리기 어렵습니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고, 건축법상 사용승인을 받지 않아 일반 건축물대장이 존재하지 않으며, 일부 건물은 벽면 일부가 소실되어 있습니다. 여기에 실거래 시세 자료까지 없어 신건 최저가 8,070,139,640원의 가격 메리트도 확인되지 않습니다. 등기상 인수는 0원, 그러나 점유·건축물·이용상태와 가격 검증은 필수인 사건입니다.
