인천지방법원 2025타경512094. 경서동 아람빌리지 3층 302호, 50.33㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자 김지연은 2021.03.17 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 120,000,000원이었습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 2022.11.15 시흥세무서장의 국세 압류가 말소기준으로 잡혀 있다는 점입니다. 그런데 임차인 김수현의 전입일은 2022.09.23, 점유개시일은 2022.09.29로 말소기준보다 앞섭니다. 임차보증금은 135,000,000원이고 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조라, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인에게 넘어올 수 있습니다.
즉 등기부상 후순위 압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸한다고 해서 낙찰자가 아무 부담도 없는 물건은 아닙니다. 특히 김수현의 임차권등기는 2024.10.22 접수되어 말소기준 뒤에 있지만, 임차권등기 자체의 소멸과 이미 성립한 대항력·미배당 보증금의 승계는 별개로 봐야 합니다. 현재 배당 가정에서는 1,704,000원이 인수되며, 국세·지방세 압류 4건 중 당해세로 우선 배당될 금액이 확인되면 임차인 미배당액과 매수인 인수액은 더 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512094 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 743-17 아람빌리지 3층 302호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 50.33㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 3층 |
| 사용승인 | 2010.09.02 · 아람빌리지 12세대 |
| 소유자 | 김지연 (2021.03.17 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 136,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 141,155,762원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2022.11.15 국세 압류입니다. 이후의 국세 압류, 서울특별시 압류, 인천광역시 서구 압류와 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 김수현은 말소기준보다 앞서 전입·점유했고, 확정일자와 배당요구도 갖춘 임차인입니다. 따라서 후순위 임차권등기가 말소된다는 사실만으로 보증금 승계 위험까지 없어지는 것은 아닙니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 기준일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수현 | 제3층 제302호 50.33㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 135,000,000원 | 확정 2022.08.23 전입 2022.09.23 점유 2022.09.29 배당요구 2024.10.22 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 위험 현재 1,704,000원 예상 |
김수현은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금 135,000,000원은 다른 신고와 중복 합산되는 금액이 아닙니다. 현재 회차에서는 낙찰가가 보증금보다 1,000,000원 높지만 집행비용 때문에 전액 배당이 되지 않아 1,704,000원의 인수가 발생합니다.
② 시세 비교 — 최저가부터 최근 거래보다 높다
아람빌리지의 대상 면적은 50.33㎡이고, 비교 실거래는 48.29㎡와 50.47㎡입니다. 전체 6건 평균은 101,833,333원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 97,800,000원과 최신 거래 96,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 구간은 과거 구간 대비 -19.8% 하락했습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 50.47㎡ | 2 | 96,000,000원 |
| 2023.06 | 50.47㎡ | 2 | 93,000,000원 |
| 2023.06 | 50.47㎡ | 2 | 93,000,000원 |
| 2023.05 | 50.47㎡ | 2 | 93,000,000원 |
| 2023.03 | 48.29㎡ | 4 | 114,000,000원 |
| 2022.04 | 48.29㎡ | 4 | 122,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 97,800,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 101,833,333원 |
현재 최저가 136,000,000원은 최근 12개월 평균의 139.1%입니다. 최신 실거래 96,000,000원과 비교해도 최저가가 더 높습니다. 여기에 현재 예상 인수 1,704,000원을 더하면 실질취득은 137,704,000원으로 올라갑니다. 따라서 전체 평균 대비 할인율이나 감정가 대비 유찰률이 아니라, 최근 거래와 실질취득을 기준으로 보면 가격 메리트가 없는 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,704,000원 |
| 1. 임차인 김수현 보증금 | 135,000,000원 | 133,296,000원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 141,155,762원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 임차인 김수현의 보증금 중 1,704,000원이 미배당되어 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 선순위로 차감되면 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
유찰되어도 ‘실질취득’은 거의 내려가지 않는다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 136,000,000원 | 1,704,000원 | 137,704,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 108,800,000원 | 28,523,200원 | 137,323,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 87,040,000원 | 49,926,720원 | 136,966,720원 |
여기서 이 사건의 핵심 함정이 드러납니다. 1회 유찰되면 최저가는 108,800,000원, 2회 유찰되면 87,040,000원까지 내려갑니다. 하지만 그때는 낙찰가가 임차보증금 135,000,000원보다 낮아져 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금 인수가 늘어납니다. 그 결과 낙찰가와 인수액의 합계는 각각 137,323,200원, 136,966,720원으로 보증금 수준에 사실상 묶입니다. 매각비용 추정이 포함되어 합계는 보증금보다 조금 높게 나타납니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 ‘다세대주택’으로 이용 중이며, 아람빌리지는 12세대 규모입니다. 대상은 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물의 3층 302호입니다.
- 입지. 경서초등학교 동측 인근으로, 주위는 아파트단지·다세대주택·근린시설 등이 형성되어 있고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다. 북동측으로 왕복 2차선 도로를 이용합니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래허가구역 기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 토지. 사다리형 평탄지의 공동(다세대)주택 건부지이며 공시지가는 1,263,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 12세대이고 확인되는 실거래는 6건입니다. 최신 실거래가 2023.07에 머물러 있어 입찰 시점의 실제 매수층과 호가를 별도로 확인할 필요가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득을 볼 것. 현재 최저가 136,000,000원에 인수 1,704,000원을 더한 실질취득은 137,704,000원입니다.
- 유찰 할인 착시 주의. 1회 유찰 시 인수 28,523,200원, 2회 유찰 시 49,926,720원으로 늘어 낙찰가 하락분 상당 부분이 다시 매수인 부담으로 돌아옵니다.
- 김수현 대항력 재확인. 전입 2022.09.23·점유 2022.09.29가 말소기준 2022.11.15보다 앞서므로 임차권등기 말소 여부만 보고 판단하지 마세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건의 세목·법정기일과 실제 교부청구액을 확인해야 합니다. 당해세가 먼저 배당되면 김수현 미배당 보증금과 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 시세 재검증. 최근 12개월 평균 97,800,000원, 최신 거래 96,000,000원, 최근 추세 -19.8%입니다. 최신 거래가 2023.07이므로 현재 호가·실거래를 추가 확인해야 합니다.
- 명도·점유 상태 확인. 임차권등기가 있는 주택이므로 실제 현재 점유자와 인도 가능 상태를 현황조사 및 현장 확인으로 재점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 교부청구와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰돼도 실질가격은 잘 안 내려간다”
이 사건은 최저가 숫자보다 대항력 임차보증금이 가격의 하방을 고정하는 구조를 먼저 봐야 합니다. 현재 신건 최저가 136,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 97,800,000원의 139.1%이고, 최신 거래 96,000,000원보다도 높습니다. 여기에 김수현 미배당 보증금 1,704,000원을 더한 현재 실질취득은 137,704,000원입니다.
더 중요한 점은 유찰 후입니다. 최저가가 108,800,000원, 87,040,000원으로 내려가도 임차인 인수가 각각 28,523,200원, 49,926,720원으로 커져 실질취득은 137,323,200원, 136,966,720원 수준에 남습니다. 최근 가격 추세가 -19.8%인 상황에서 이 정도 실질취득 부담을 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다. 국세·지방세 압류의 당해세까지 반영되면 인수 위험은 더 커질 수 있습니다. 최저가는 내려갈 수 있지만, 실질가격은 거의 내려가지 않는 물건. 이 사건은 권리와 시세 모두 보수적으로 접근해야 합니다.
