인천지방법원 2025타경512094. 인천 서구 경서동 아람빌리지 3층 302호, 전용 50.33㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 136,000,000원이지만 두 차례 유찰되어 최저매각가는 66,640,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%에 취득할 수 있는 물건처럼 보입니다. 그러나 등기부와 매각물건명세서를 살펴보면 이야기가 완전히 달라집니다. 2022년 9월 전입한 임차인 김수현이 있고, 그보다 늦은 2022년 11월 국세 압류가 말소기준권리입니다. 따라서 임차인의 대항력이 말소기준권리보다 앞서며, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 나머지를 낙찰자가 부담하게 됩니다.
이 물건의 승부처는 낙찰가 자체가 아니라 낙찰가와 인수보증금의 합계입니다. 유찰이 반복되어 최저가가 내려가더라도 임차인에게 돌아갈 배당금이 함께 줄어들면, 매수인이 인수할 보증금은 오히려 늘어납니다. 결국 실질취득금액은 보증금 135,000,000원 부근에서 유지됩니다. 가격이 내려갈수록 유리해지는 일반적인 경매와는 구조가 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512094 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 743-17 아람빌리지 3층 302호 도로명주소: 인천광역시 서해구 경서로45번길 8-11 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 전용 50.33㎡ · 지상 4층 중 3층 |
| 건물규모 / 사용승인 | 12세대 · 2010.09.02 사용승인 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 김지연 (2021.03.17 소유권이전 · 거래가 120,000,000원) |
| 감정가 | 136,000,000원 |
| 최저매각가 | 66,640,000원 (감정가의 49% · 2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구금액 | 141,155,762원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.15 갑구 14번 · 국(시흥세무서장) 압류 |
| 주요 인수권리 | 을구 9번 주택임차권등기 · 김수현 · 보증금 135,000,000원 |
| 예상 매수인 인수 | 69,959,520원 (현재 최저가 기준 추정) |
| 예상 실질취득 | 136,599,520원 (취득 부대비용 별도) |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준권리보다 빠르다
핵심 말소기준권리는 2022.11.15 국(시흥세무서장)의 압류입니다. 일반적인 근저당권 기준이 아니라 현재 남아 있는 선순위 압류를 기준으로 권리관계를 살펴야 합니다. 김수현의 전입신고일은 2022.09.23, 점유개시일은 2022.09.29로 모두 압류일보다 앞섭니다. 확정일자도 2022.08.23에 받았으며 배당요구도 확인됩니다.
국세·지방세 관련 압류도 총 4건 남아 있습니다. 2022년 시흥세무서 압류, 2023년 울산세무서 압류, 2024년 서울특별시 압류, 2025년 인천광역시 서구 압류입니다. 이들 압류등기는 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되지만, 세금의 법정기일·당해세 해당 여부에 따른 배당 우선순위는 별도로 확인해야 합니다. 당해세 등이 먼저 배당되면 임차인 배당액이 줄어들어 매수인의 보증금 인수액이 증가할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.35억의 인수 구조
임차 관련 명의는 김수현과 공사, 총 2건이 확인됩니다. 구체적인 보증금과 임대차 목적물이 확인되는 임차인은 김수현입니다. 별도로 기재된 '공사'는 김수현과 전입일·확정일자가 같지만, 두 명의 법률관계나 동일 보증금에 대한 신고인지 여부는 확정되지 않습니다. 따라서 보증금을 기계적으로 합산하거나, 공사를 보증기관의 대위·승계자로 단정해서는 안 됩니다.
| 임차 관련 명의 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
|
김수현 302호 50.33㎡ 전부 |
전입 2022.09.23 확정 2022.08.23 점유 2022.09.29 배당요구 확인 |
135,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 해당 없음 |
미배당 보증금 인수 예상 69,959,520원 |
|
공사 주거 관련 기재 |
전입 2022.09.23 확정 2022.08.23 배당요구 2025.09.02 |
0원 기재 실제 금액 미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 주장 승계 미확인 |
별도 확인 필요 보증금·법적 지위 불확정 |
김수현과 공사 명의의 전입일·확정일자가 일치합니다. 다만 공사의 보증금은 0원으로 기재되면서 금액 미상이라는 주의사항도 있으므로, 실제 반환채무가 없는 것으로 확정할 수 없습니다. 공사를 독립된 보증금 채권자로 추가 계산하지 않았으며, 대위·승계 또는 별도 임차관계 여부는 원본 확인이 필요합니다.
③ 낙찰가가 내려가도 실질취득금액은 내려가지 않는다
현재 최저매각가 66,640,000원으로 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 추정액 1,599,520원을 먼저 공제한 뒤 김수현에게 65,040,480원이 배당되는 계산입니다. 보증금 135,000,000원 중 배당받지 못한 69,959,520원은 매수인이 인수하는 구조입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수액 | 실질취득 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 49% |
66,640,000원 | 69,959,520원 | 136,599,520원 |
| 3회 유찰 가정 감정가 34% |
46,648,000원 | 89,591,664원 | 136,239,664원 |
| 4회 유찰 가정 감정가 24% |
32,653,599원 | 103,334,166원 | 135,987,765원 |
회차별 실질취득 합계는 각 회차 최저매각가와 제시된 예상 인수액의 합계입니다. 배당비용 추정 방식에 따라 합계에 소폭 차이가 있으나, 모두 임차보증금 135,000,000원 부근에 머무릅니다. 세금 우선배당 및 별도 임차관계가 반영되면 실제 부담액은 달라질 수 있습니다.
④ 시세 비교 — 최저가 68.1%가 아니라 실질취득 139.7%
아람빌리지의 실거래 자료는 전용 48.29~50.47㎡대의 총 6건입니다. 이 가운데 자료상 최근 12개월 집계 5건의 평균은 97,800,000원, 최신 거래는 2023년 7월 96,000,000원입니다. 전체 6건 평균 101,833,333원에는 2022년의 높은 거래가격도 포함되어 있습니다. 최근 집계와 이전 가격의 비교 추세는 -19.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 50.47㎡ | 2 | 96,000,000원 |
| 2023.06 | 50.47㎡ | 2 | 93,000,000원 |
| 2023.06 | 50.47㎡ | 2 | 93,000,000원 |
| 2023.05 | 50.47㎡ | 2 | 93,000,000원 |
| 2023.03 | 48.29㎡ | 4 | 114,000,000원 |
| 2022.04 | 48.29㎡ | 4 | 122,000,000원 |
| 자료상 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 97,800,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 101,833,333원 |
여기서 비교해야 할 금액은 66,640,000원이라는 최저가가 아닙니다. 임차인 보증금 인수를 포함한 136,599,520원입니다. 이는 최근 집계 평균 97,800,000원보다 38,799,520원 높고, 최신 거래 96,000,000원보다 40,599,520원 높습니다.
| 비교 항목 | 기준 금액 | 실질취득 대비 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 자료상 최근 12개월 평균 | 97,800,000원 | 139.7% | 시세 이상 |
| 최신 거래 · 2023.07 | 96,000,000원 | 142.3% | 시세 이상 |
| 전체 평균 · 6건 | 101,833,333원 | 134.1% | 시세 이상 |
⑤ 예상배당표 (매각가 66,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,599,520원 |
| 1. 임차인 김수현 보증금(우선변제) | 135,000,000원 | 65,040,480원 |
| 2. 한국주택금융공사 · 신청채권 | 141,155,762원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 김수현 미배당 보증금 | — | 69,959,520원 |
집행비용은 매각가의 약 2.4%인 1,599,520원으로 추정했습니다. 김수현 배당액 65,040,480원을 제외한 보증금 부족분 69,959,520원이 매수인 인수 예상액입니다. 인수액은 매각대금에서 지급하는 배당금이 아니므로 도넛 차트의 배당 총액에는 포함하지 않습니다. 국세·지방세 당해세, 최우선변제 및 별도 임차관계에 따른 실제 배당 변화는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 경서동 소재 경서초등학교 동측 인근. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2010.09.02 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 4층 다세대주택 중 3층 302호입니다. 외벽은 스톤코트 등으로 마감되었고, 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 토지면적 343.3㎡의 사다리형 평탄지이며, 북동측으로 왕복 2차선 도로를 이용합니다. 지목은 대, 개별공시지가는 1,263,000원/㎡입니다.
- 도시계획. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당하며, 과밀억제권역, 상대보호구역 등 관련 제한이 있습니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 한정된 토지거래허가구역 지정 이력도 기재되어 있습니다.
- 건축 관련. 위반건축물 표시가 없고, 감정평가상 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 건물 상태와 실제 내부 이용상황은 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 12세대 소규모 다세대주택으로, 대단지 아파트와 같은 거래량을 기대하기 어렵습니다. 확인된 실거래는 6건이고 마지막 거래시점은 2023년 7월입니다. 자료상 거래가격 하락 추세 -19.8%까지 고려하면 취득 후 재매각 가격과 소요기간을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김수현 임차보증금 인수 확정. 매각물건명세서가 을구 9번 주택임차권의 미배당 잔액 인수를 명시합니다. 입찰 전에 보증금 135,000,000원의 실제 반환채무와 배당으로 변제될 금액을 확인해야 합니다.
- 실질취득금액으로 가격 비교. 최저가 66,640,000원이 아니라 인수보증금을 더한 136,599,520원을 기준으로 시세와 수익성을 판단해야 합니다. 취득세 등 부대비용을 더하면 실제 자금 부담은 더 커집니다.
- 공사 명의의 법적 지위 확인. 김수현과 같은 전입일·확정일자로 배당요구한 '공사'의 구체적인 명칭과 보증금 귀속관계를 확인해야 합니다. 동일 채권의 중복신고인지, 대위·승계인지, 별도 임차관계인지 확정하기 전에는 추가 인수위험을 배제할 수 없습니다.
- 국세·지방세 우선배당 확인. 압류 4건의 체납세액, 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 세금 우선배당은 김수현에게 지급될 금액과 매수인의 최종 인수보증금에 직접 영향을 줍니다.
- 임차권등기와 실제 점유 확인. 주택임차권등기 상태, 임차인의 이사 여부, 실제 점유자 및 보증금 반환에 따른 명도 조건을 확인해야 합니다. 임차권등기가 있다는 사실만으로 즉시 인도가 가능한 것은 아닙니다.
- 과거 임차권등기 구분. 한국토지주택공사의 과거 임차권등기 (보증금 120,000,000원)는 2022.10.04 말소되었습니다. 현재 김수현의 보증금과 합산해서는 안 되며, 별도 공사 명의 기재와도 법률관계를 확인해야 합니다.
- 최근 시장가격 재확인. 확인된 마지막 실거래는 2023.07입니다. 2026년 매각시점의 실거래, 현재 매물의 호가, 내부 상태 및 동일 면적대 거래사례를 추가 확인해야 합니다.
- 유찰 후 입찰가 하락의 실익 점검. 3회·4회 유찰 가정에서도 실질취득금액은 약 1.36억원입니다. 단순히 추가 유찰을 기다리는 전략보다 보증금 인수구조 자체를 먼저 검토해야 합니다.
- 미납관리비 및 명도비 확인. 체납관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분, 점유자 이사 협의, 명도절차에 필요한 비용을 확인해야 합니다. 예상 인수보증금 외의 추가 부담을 고려해야 합니다.
- 법원 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류와 실제 배당요구 내역을 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “6,664만원에 낙찰받아도 1.36억짜리 물건”
이 사건은 낮은 최저매각가에 가려진 대항력 임차보증금 인수형 경매입니다. 감정가 136,000,000원에서 두 번 유찰되어 최저가가 66,640,000원으로 내려왔지만, 김수현의 임대차보증금 135,000,000원이 매각으로 전액 소멸하는 구조는 아닙니다. 현재 추정 배당에 따르면 낙찰자가 떠안는 금액은 69,959,520원이고, 실질취득금액은 136,599,520원입니다.
자료상 최근 거래평균 97,800,000원, 최신 거래 96,000,000원과 비교하면 실질취득금액은 각각 139.7%, 142.3% 수준입니다. 확인된 거래가격의 추세도 -19.8% 하락했습니다. 실거래 자료가 2023년에 머물러 2026년 현재 시장가격은 별도로 검증해야 하지만, 적어도 이 거래자료에서는 가격 경쟁력이 확인되지 않습니다.
더구나 국세·지방세 압류 4건에 따른 배당 변동 가능성이 있고, 공사 명의의 별도 임차 관련 기재도 완전히 해소되지 않았습니다. 실질취득이 과거 확인 시세보다 높은 데다 소규모 다세대주택의 환금성 부담과 다회 유찰까지 겹쳐 있습니다.
종합 판단은 고위험·가격 메리트 부족입니다. 현재 조건에서는 최저가 할인율만을 근거로 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가를 얼마나 낮추느냐가 아니라, 임차보증금의 최종 인수액과 실제 취득 총액을 얼마까지 확정할 수 있느냐입니다.
