인천지방법원 2025타경512218. 인천표면처리센터공장동 2층 210호 집합건물입니다. 현재 등기상 공유자는 문명수 지분 10분의 2, 유향국 지분 10분의 8입니다. 2017.03.30. 매매에 따른 거래가액은 755,000,000원으로 기재돼 있고, 현 경매의 말소기준권리는 2020.10.23. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 1,126,200,000원입니다. 그 이후 다수의 가압류·압류와 현재 임의경매개시결정이 존재하지만 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다.
권리구조만 보면 후순위 권리를 떠안는 유형은 아닙니다. 그러나 이 물건의 판단 포인트는 배당 부족액과 세금, 그리고 일괄매각 대상 설비 상태입니다. 현재 최저가 1,008,100,000원을 가정해도 집행비용을 뺀 금액이 말소기준 근저당권에 배당되면서 후순위 가압류는 배당을 받지 못하고, 전체 채권 기준 312,646,999원의 미배당이 발생합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512218 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류동 1610-1 인천표면처리센터공장동 2층 210호 |
| 물건종류 | 집합건물(기타) |
| 공유자 | 문명수 지분 10분의 2 · 유향국 지분 10분의 8 |
| 감정가 / 최저가 | 1,008,100,000원 / 1,008,100,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,080,197,184원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 등기 발급일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 임차보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 확인되지 않았습니다. 말소기준은 2020.10.23. 국민은행 근저당권입니다. 2023년 이후 삼성카드·국민은행· 인천신용보증재단·전북은행·오정농업협동조합·하나카드·신용보증기금의 가압류와 국민건강보험공단, 국, 인천광역시 서구의 압류, 현재 경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,008,100,000원으로 동일하며 아직 유찰이 없는 신건입니다. 비교 가능한 실거래 평균·최근 거래·가격 추세 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격 대비 저렴한지, 비싼지를 수치로 판정할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,008,100,000원 | 995,619,000원 | 312,646,999원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 806,480,000원 | 796,015,200원 | 512,250,799원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 645,184,000원 | 636,332,160원 | 671,933,839원 | 0원 |
유찰될수록 매각가는 806,480,000원, 645,184,000원으로 내려가지만 채권자 미배당액은 512,250,799원, 671,933,839원으로 커집니다. 중요한 점은 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원이라는 것입니다. 다만 시장가격 자료가 없기 때문에 어느 회차가 적정 매수가인지는 별도의 시세 확인 없이는 결정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,008,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,481,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,126,200,000원 | 995,619,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 15,330,489원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사국민은행 | 50,673,496원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 인천신용보증재단 | 27,500,004원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사전북은행 | 10,122,228원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 오정농업협동조합 | 8,806,015원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 하나카드주식회사 | 42,165,320원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신용보증기금 | 27,468,447원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총 청구액 1,308,265,999원 중 예상 배당액은 995,619,000원, 미배당은 312,646,999원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 일괄매각 설비 — 정상 작동 여부가 핵심
이 물건은 부동산만 매각되는 것이 아니라 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계·기구도 일괄매각됩니다. 이송장치 외 10점이 포함되고, 설비라인은 ‘자동식Cu-Ni도금장치’로 기재돼 있습니다.
⑤ 토지·입지 조건
- 용도지역. 일반공업지역이며 일반산업단지에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지면적은 23,146.9㎡, 공시지가는 841,400원/㎡입니다.
- 형상·접면. 평지·가로장방 형태이며 광대로한면 조건입니다.
- 계획·규제. 성장관리권역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 주변 지정. 녹지구역·연구개발특구·농림지역·성장관리계획구역·대로3류·완충녹지 등에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 1,008,100,000원이 시장가격 대비 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 동일 시설·유사 공장형 집합건물 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 설비 실사. 자동식Cu-Ni도금장치와 이송장치 외 10점이 일괄매각됩니다. 단전 상태이므로 정상 작동 여부와 복구 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 여부에 따라 배당표가 바뀔 수 있으므로 매각 전 체납세금 우선순위를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 국민은행 근저당과 후순위 가압류·압류의 말소 여부를 최신 등기와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 기계·기구 목록과 실제 현존 설비가 일치하는지 감정평가서와 현장에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가치 확인은 아직 남았다”
이 사건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2020.10.23. 국민은행 근저당이 말소기준이고 그 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인이 없어 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 신건 최저가가 1,008,100,000원인 반면 시장 실거래 비교자료는 없고, 일괄매각되는 자동식Cu-Ni도금장치는 가동 중지·단전 상태로 정상 작동 여부가 확인되지 않았습니다. 국세·지방세 압류 5건도 실제 배당 전에 점검해야 합니다. 권리관계는 비교적 명확하지만, 가격과 설비 가치는 보수적으로 확인해야 하는 사건입니다.
