124,460,000원
124,460,000원
의정부지방법원 2025타경65248. 파주시 야당동 리치타운하우스 103동 301호, 전용 57.25㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 정진헌으로 2022.07.29. 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 270,000,000원입니다. 말소기준권리는 2022.09.01. 설정된 김태형 근저당권 143,000,000원입니다. 그런데 황정우는 그보다 앞선 2022.07.08. 주민등록·점유를 갖추고 2022.06.16. 확정일자를 받은 임차인으로, 보증금은 270,000,000원입니다. 원칙적인 권리구조만 보면 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 수 있는 전형적인 선순위 대항력 임차인 사건입니다.
하지만 이 사건에는 권리분석을 뒤집는 문서가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출해 황정우 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다고 밝혔습니다. 따라서 현재 회차의 룰상 미배당액 148,082,440원은 계산상 존재하지만, 매수인에게 실질 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65248 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 485-2 리치타운하우스 103동 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 57.25㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건 내 3층 · 사용승인 2015.12.22. |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 정진헌 (2022.07.29. 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 124,460,000원 (3회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 말소기준 | 2022.09.01. 을구 5번 근저당권 · 김태형 · 채권최고액 143,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인보다 중요한 ‘확약’
권리 순서는 분명합니다. 황정우의 주민등록·점유일인 2022.07.08.이 말소기준 근저당권의 2022.09.01.보다 빠릅니다. 확정일자도 2022.06.16.이고 배당요구가 확인돼 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 임차권등기는 2024.07.12. 이루어졌습니다. 따라서 확약이 없다면 현재 회차 예상배당 후 남는 148,082,440원이 매수인 인수 위험으로 연결되는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황정우 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.07.08. 확정 2022.06.16. 배당요구 2024.07.12. | 270,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 유혜련 | 301호 · 주거 | 전입 2025.09.11. 확정 2022.06.16. | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
* 황정우의 현재 회차 룰상 미배당액은 148,082,440원이지만, 2026.05.21.자 확약에 따라 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의해 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약은 황정우에게만 적용됩니다. 유혜련은 별도 점유자이나 전입일이 말소기준 2022.09.01. 이후인 2025.09.11.로 정리되어 대항력은 없으며, 보증금과 우선변제 여부는 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 46.1%는 강한 숫자지만, 표본은 1건
리치타운하우스 102동·103동은 총 16세대이고, 본건과 면적이 일치하는 확인 거래는 2022.07 전용 57.25㎡·3층 270,000,000원 1건입니다. 시세 지표의 평균·최저·최고 및 최신 거래가 모두 270,000,000원이고, 현재 최저가 124,460,000원은 이 참조가격의 46.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 57.25㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 참조 평균 | 57.25㎡ | 1건 | 270,000,000원 |
확약을 적용하면 실질취득 기준은 현재 최저가인 124,460,000원이고, 참조가격 270,000,000원 대비 46.1%입니다. 숫자만 놓고 보면 가격 여지가 큽니다. 다만 확인 가능한 거래가 2022.07의 단 1건이고, 단지 규모도 16세대에 불과합니다. 따라서 270,000,000원을 현재 시장가격으로 그대로 놓고 “절반 이하로 싸다”고 단정하기보다, 현 시점의 실제 매도호가와 인근 유사 다세대 거래를 추가 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 124,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,542,440원 |
| 1. 임차인 황정우 보증금(우선변제) | 270,000,000원 | 121,917,560원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 김태형 | 143,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당계산상 황정우 보증금 미배당액은 148,082,440원입니다. 그러나 확약 적용 시 이 금액의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 황정우 인수 | 확약 적용 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 49% | 124,460,000원 | 148,082,440원 | 0원 | 124,460,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 39% | 99,568,000원 | 172,624,224원 | 0원 | 99,568,000원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 31% | 79,654,400원 | 192,179,379원 | 0원 | 79,654,400원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층 301호입니다. 사용승인일은 2015.12.22.입니다.
- 입지. 파주시 야당동 운정중학교 남동측 인근으로, 아파트단지·연립·다세대주택·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역에 속하고, 토지면적은 1,129.0㎡, 공시지가는 872,600원/㎡입니다.
- 규제. 감정요항표에는 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 기재 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 리치타운하우스 102동·103동은 16세대이며, 확인 가능한 동일면적 실거래는 2022.07 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.6회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.05.21.자 인수조건변경확약서에서 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의가 본건·황정우에게 정확히 적용되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 황정우 임차권 말소 절차. 낙찰 후 실제 임차권등기 말소에 필요한 서류와 절차를 확인하세요. 이 사건의 권리안전성은 해당 확약의 이행과 직접 연결됩니다.
- 유혜련 점유관계. 전입일은 2025.09.11.로 말소기준 이후여서 대항력은 없지만, 보증금·배당요구·현 점유 상태를 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 참조 실거래가 2022.07의 270,000,000원 1건뿐이므로, 이를 현재 시세로 단정하지 말고 인근 유사 다세대의 최근 거래와 매도호가를 대조해야 합니다.
- 환금성. 16세대 소규모 다세대이고 이미 3회 유찰됐습니다. 매수가격뿐 아니라 향후 매도 가능성과 거래 빈도를 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인 사건이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건을 확약 없이 보면 위험도가 높습니다. 황정우의 전입·점유는 2022.07.08., 말소기준 근저당은 2022.09.01.이고 보증금은 270,000,000원입니다. 현재 최저가 124,460,000원으로 계산하면 미배당 보증금 148,082,440원이 남습니다. 그러나 2026.05.21.자 확약에서 대항력을 포기하고, 전액을 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했으므로 황정우 관련 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
그 결과 현재 회차의 실질취득 기준은 124,460,000원으로 볼 수 있고, 참조가격 270,000,000원의 46.1%입니다. 다만 그 참조가격은 2022.07 거래 1건에 불과합니다. 16세대 다세대, 3회 유찰, 평균 유찰 2.6회라는 환금성 신호까지 고려하면 권리상 핵심 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만 시세 검증은 아직 부족한 물건입니다. 결론은 “확약 원문 확인을 전제로 권리는 해소형, 가격은 현장 시세 재검증형”입니다.
