의정부지방법원 2025타경64924. 일산서구 덕이동 ‘일산파크뷰’ 105동 4층 402호, 전용 53.54㎡의 다세대주택입니다. 소유자 최영재는 2021.12.24. 거래가 205,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 그보다 앞선 2021.11.12. 박진만이 건물 전체에 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 박진만의 보증금 역시 205,000,000원입니다.

말소기준은 2024.02.08. 서민금융진흥원의 가압류입니다. 임차인의 전입과 확정일자가 말소기준보다 2년 이상 앞서므로, 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 최저가 70,658,000원에서는 집행비용을 제외한 68,986,156원만 임차보증금에 배당되고, 나머지 136,013,844원이 인수될 계산입니다.

다만 이 사건에는 결정적인 반전이 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.01.15. “임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 매각절차에 그대로 적용되면 박진만 임차권의 미배당액은 매수인에게 승계되지 않아 실질 인수 0원*이 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수형이지만 확약으로 해소

과거 이지훈 명의 근저당권들과 국민은행 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.02.08. 서민금융진흥원 가압류이며, 그 뒤의 고양시 압류, 국민건강보험공단 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

* 주택도시보증공사가 2026.01.15. 제출한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 유효하게 적용되는 것을 전제로 합니다.

② 시세 비교 — 싸지만 시장은 하락 중

같은 단지 전용 53.54㎡대의 확인된 실거래는 7건입니다. 전체 평균은 169,142,857원이지만, 2021년 190,000,000원·205,000,000원과 2024년 193,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에는 최근 12개월 거래 2건의 평균 148,500,000원과 최신 거래 147,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다.

확약 반영 실질취득 70,658,000원은 최근 12개월 평균 148,500,000원의 47.6%입니다. 최신 실거래 147,000,000원보다도 낮아 가격 차이는 분명합니다. 다만 최근 거래군은 과거 거래군보다 16.3% 하락했습니다. 감정가 206,000,000원은 최근 거래 수준을 반영하지 못하고 있으며, 3회 유찰은 권리 위험과 시장의 낮은 환금성을 함께 반영한 결과로 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 70,658,000원 가정)

배당계산상 임차보증금 부족분은 136,013,844원이지만, 2026.01.15. 확약에 따라 대항력 포기와 임차권등기 말소가 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 백송고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물의 최상층 402호입니다. 외벽은 석재·타일·벽돌 마감, 창호는 하이샤시이며 개별난방과 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 대체로 평탄한 사다리형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 북동측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
• 공부상 상태. 다세대주택으로 이용되며 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 16세대 소규모 다세대이고 최근 거래가 2건에 그칩니다. 최근 거래 추세는 -16.3%이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 대조. 2026.01.15. 확약의 대항력 포기 문구, 임차권등기 말소 동의와 적용 대상을 매각물건명세서 원문에서 재확인하세요.
• 임차권 말소 절차. 대금납부 뒤 박진만 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요 서류를 확인해야 합니다.
• 현재 점유 확인. 임차권등기는 퇴거 뒤 설정되는 경우가 있으므로, 박진만·소유자 또는 제3자의 실제 점유 여부를 현장에서 확인하세요.
• 하락 추세 반영. 전체 평균 169,142,857원보다 최근 12개월 평균 148,500,000원과 최신 거래 147,000,000원을 우선해 응찰 상한을 정하세요.
• 소규모 다세대 환금성. 16세대이고 거래 표본이 적어 단기간 재매각이 쉽지 않을 수 있습니다. 내부 상태·주차·도로 접근과 금융 가능 여부를 함께 점검하세요.
• 관리비·조세 확인. 관리비 체납과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리주체와 집행법원에 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 확약서 원본을 최종 입찰일 기준으로 다시 확인하세요.

맺으며 — “싸게 보이는 이유와 안전해지는 조건이 같다”

이 물건은 표면적으로 감정가 206,000,000원에서 70,658,000원까지 떨어진 3회 유찰 다세대입니다. 그러나 유찰 원인을 이해하지 않고 최저가만 보면 위험합니다. 박진만의 보증금 205,000,000원은 대항력과 우선변제권을 갖춰, 원래대로라면 현재 회차에서 136,013,844원이 매수인에게 남는 인수형이기 때문입니다.

반대로 2026.01.15. 주택도시보증공사의 확약이 매각조건에 따라 그대로 이행되면 결론은 바뀝니다. 인수액은 실질 0원*, 실질취득은 70,658,000원으로 내려갑니다. 이는 최근 12개월 평균 148,500,000원의 47.6%이므로 가격 메리트가 분명합니다. 다만 최근 거래 추세가 -16.3%이고 16세대 소규모 다세대라는 환금성 한계가 있습니다. 확약 원본과 말소 이행이 확인되면 가격은 합격, 확인되지 않으면 권리는 보류. 이 사건의 결론은 그 한 줄로 정리됩니다.