291,550,000원
의정부지방법원 2025타경65249. 고양시 일산서구 덕이동 하이파크시티 일산파밀리에2단지 202동 24층 2402호, 전용 121.66㎡ 아파트입니다. 소유자 정대헌은 2017년 2월 16일 이 주택을 거래가 417,610,000원에 취득했고, 같은 날 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 등기된 임차권자 정경근의 전입·점유개시는 2022년 6월 30일로, 2017년 2월 16일 말소기준 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 명세서 기준으로 대항력이 없고 보증금 430,000,000원을 낙찰자가 승계하지 않습니다. 실질취득금액은 최저매각가와 같은 291,550,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65249 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1529 하이파크시티 일산파밀리에2단지 제202동 제24층 제2402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 121.66㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상 27층 중 24층 |
| 소유자 | 정대헌 (2017.02.16. 거래가 417,610,000원에 취득, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 595,000,000원 / 291,550,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 430,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 대지권 | 미등기 · 대지권 비율 62.5596㎡ · 최저매각가격에 대지권가격 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2017년 2월 16일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 239,800,000원이며, 2020년 4월 27일 변경등기에는 채권최고액 204,600,000원이 기재돼 있습니다. 예상배당표는 239,800,000원을 기준으로 산정돼 있으므로, 실제 피담보채권과 배당요구액은 채권계산서 및 등기 원본으로 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 / 사용 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정경근 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.30 | 2022.06.27 | 430,000,000원 | 대항력 없음 | 후순위·배당요구 | 승계 없음 |
임대차계약일은 2022년 4월 28일, 확정일자는 2022년 6월 27일, 전입·점유개시는 2022년 6월 30일입니다. 모두 말소기준일인 2017년 2월 16일보다 늦어 선순위 임차인이 아닙니다. 2024년 7월 9일 임차권등기가 이뤄졌고 배당요구가 접수됐지만, 임차권등기 자체가 기존 순위를 앞당기지는 않으므로 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 최근 평균의 62.6%
하이파크시티일산파밀리에2단지는 1,208세대, 2011년 3월 31일 사용승인 단지입니다. 대상 면적과 일치하는 전용 121.45~121.66㎡의 2026년 2월부터 6월까지 실거래 12건을 비교했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 121.66㎡ | 8 | 455,000,000원 |
| 2026.06 | 121.66㎡ | 5 | 480,000,000원 |
| 2026.06 | 121.66㎡ | 14 | 520,000,000원 |
| 2026.06 | 121.66㎡ | 6 | 445,000,000원 |
| 2026.05 | 121.66㎡ | 3 | 460,000,000원 |
| 2026.05 | 121.45㎡ | 15 | 455,000,000원 |
| 2026.05 | 121.45㎡ | 22 | 445,000,000원 |
| 2026.04 | 121.66㎡ | 12 | 480,000,000원 |
| 2026.03 | 121.45㎡ | 16 | 450,000,000원 |
| 2026.03 | 121.66㎡ | 3 | 460,000,000원 |
| 2026.02 | 121.45㎡ | 2 | 467,000,000원 |
| 2026.02 | 121.45㎡ | 4 | 470,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 465,583,333원 |
최근 실거래 범위는 445,000,000원~520,000,000원, 최근 12개월 평균은 465,583,333원입니다. 최신 거래는 2026년 6월 455,000,000원이며, 현재 최저가는 291,550,000원입니다. 최저가는 최근 평균의 62.6%로, 실질취득 기준에서도 최근 실거래보다 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 291,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,881,700원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 239,800,000원 | 239,800,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 430,000,000원 | 46,868,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 669,800,000원 중 예상배당액은 286,668,300원, 미배당액은 383,131,700원입니다. 주택도시보증공사의 예상배당은 46,868,300원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 291,550,000원 | 286,668,300원 | 383,131,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 204,085,000원 | 200,427,810원 | 469,372,190원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 142,859,500원 | 140,059,467원 | 529,740,533원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰자에게 넘어가는 인수형이 아닙니다. 낙찰가가 내려가더라도 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원이며, 실질취득금액도 각 회차의 매각가와 같습니다. 다만 낮은 가격만 보고 판단하기보다 대지권 미등기 해소 가능성과 배당순위를 먼저 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한산초등학교 북서측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택, 학교와 공원이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고, 주위를 통과하는 대중교통의 운행빈도를 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 27층 건물 중 24층입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 개별난방, 승강기와 화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 단지 규모. 1,208세대, 2011년 3월 31일 사용승인 단지이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지 상태. 지적 미정리 상태로 토지이용계획확인서 발급이 불가하며, 대지권도 미정리 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대지권 원본 확인. 일산서구청·우리은행 사실조회 회신서, 계약서 사본과 매매대금 납부확인서를 열람해 이전등기 가능 여부를 확인하세요.
- 근저당 금액 대조. 최초 채권최고액 239,800,000원과 2020년 변경액 204,600,000원이 함께 존재하므로 최신 채권계산서를 확인하세요.
- 임차인 관계 확인. 정경근의 임차보증금과 주택도시보증공사 신청채권이 각각 430,000,000원으로 기재돼 있으므로 채권 승계 관계를 배당요구서에서 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 이해관계인 부재로 세부 점유상태가 확인되지 않았으므로 현장 방문과 전입세대 열람으로 현재 점유자를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 24층 대형 면적 아파트이므로 내부 마감, 누수, 설비 상태와 수리비를 현장에서 확인하세요.
- 체납 관리비 확인. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납액과 장기수선 관련 부담을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 사실조회 회신서와 배당요구서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 서류 확인은 필수”
권리순위만 보면 말소기준 뒤의 임차권등기와 경매개시결정이 소멸하고, 정경근은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 떠안지 않습니다. 실질취득금액은 현재 최저가인 291,550,000원이며, 최근 12개월 실거래 평균 465,583,333원의 62.6%입니다. 권리와 가격은 긍정적입니다.
다만 이 사건의 승부처는 단순한 할인율이 아니라 대지권 미등기입니다. 대지권가격이 최저가에 포함됐고 계약서와 납부확인서가 제출됐다는 자료는 있지만, 실제 대지권 이전등기 가능 여부와 절차·비용은 반드시 확인해야 합니다. 또한 우리은행 근저당권의 최초 금액과 변경 금액, 주택도시보증공사 채권과 임차보증금의 관계도 원본 자료로 대조해야 합니다. 가격은 합격권, 최종 입찰은 대지권과 채권관계 확인 후. 이것이 이 물건의 결론입니다.
