의정부지방법원 2025타경65262. 경기도 파주시 야당동 115 라온블리즈 101동 2층 202호, 전용면적 57.55㎡의 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 감정가 252,000,000원의 49% 수준인 123,480,000원이며, 이미 4회 유찰됐습니다. 등기상 2022년 6월 2일 설정된 한정숙 명의 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 압류·강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건의 핵심은 임차권입니다. 박수용은 보증금 255,000,000원으로 2022.02.21. 전입, 2022.01.28. 확정일자를 갖춰 대항력과 우선변제권이 있었습니다. 원래 계산상 부족분 134,048,720원이 매수인 인수로 잡히지만, 2026.05.21. 인수조건변경확약으로 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 본건에서의 실질 인수액은 0원으로 보는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65262 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 115 라온블리즈 101동 2층202호 도로명주소 경기도 파주시 번뛰기길 63 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 57.55㎡ · 철근콘크리트구조 · 4층건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 김형수 |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 123,480,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 확약으로 실질 인수 0원
2022.06.02. 한정숙의 근저당권(채권최고액 135,000,000원)이 말소기준권리입니다. 2024.02.27. 박수용의 주택임차권이 등기됐고, 보증금은 255,000,000원입니다. 2024.09.11. 국민건강보험공단 압류, 2025.12.29. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2026.03.20. 광명시 압류가 이어졌으며 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 표 — 대항력·우선변제·확약
| 임차인 | 점유 / 면적 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박수용 | 주거 · 임차권등기 건물의 전부 | 255,000,000원 | 있음 | 있음 | 대항력 포기 |
전입신고일은 2022.02.21., 확정일자는 2022.01.28., 배당요구일은 2024.02.27.입니다. 보증금 255,000,000원 가운데 현재 회차 배당계산상 120,951,280원이 우선변제되고 134,048,720원이 부족분으로 계산되지만, 이는 확약 전 계산상 인수액입니다. 2026.05.21.자 확약이 적용되는 본건에서는 매수인의 실질 인수액을 0원으로 보아야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 최근 실거래의 48.4%
라온블리즈101동의 동일 면적 57.55㎡ 실거래는 1건이며, 2022.03 거래가 255,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 255,000,000원으로 동일합니다. 현재 최저매각가 123,480,000원은 최근 실거래 평균의 48.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 57.55㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 57.55㎡ | 1건 | 255,000,000원 |
감정가 252,000,000원은 확인된 실거래 255,000,000원과 유사하지만, 현재 최저가 123,480,000원은 그 가격의 절반보다도 낮습니다. 따라서 가격 메리트는 최근 12개월 평균 대비 명확합니다. 다만 거래표본이 1건뿐이므로 255,000,000원을 충분한 시장가격 기준으로 단정하기보다 개별 호수의 상태와 실제 매수수요를 함께 확인하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,528,720원 |
| 1. 임차인 박수용 보증금 (우선변제) | 255,000,000원 | 120,951,280원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 한정숙 | 135,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 13번 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 임차인 보증금의 부족분은 134,048,720원으로 산정되지만, 이는 인수조건변경확약 반영 전 계산입니다. 2026.05.21.자 확약에 따라 대항력은 포기되므로 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 0순위 차감 및 후순위 미배당 가능성이 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 야당역(경의중앙선) 남동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·공장·농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장과 경의중앙선 야당역이 소재해 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층건물 내 2층 202호, 사용승인일 2018.05.18., 기본적인 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다.
- 토지. 계획관리지역이며 성장관리계획구역(준주거 Zone), 중로3류 접합, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 적용됩니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 확인. 2026.05.21.자 인수조건변경확약서의 적용 범위가 박수용 임차인에게 한정되는지와 실제 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문으로 확인하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건이 존재하므로 당해세 해당 여부와 후순위 배당 영향을 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 123,480,000원은 최근 12개월 실거래 평균 255,000,000원의 48.4%입니다. 다만 실거래 표본은 1건입니다.
- 유찰 구조. 현재 4회 유찰 상태이며 5회·6회 유찰 시 각각 98,784,000원·79,027,200원 시나리오가 형성됩니다. 가격만 낮춰 쫓기보다 원하는 가격대를 사전에 정하세요.
- 환금성. 단지 규모가 8세대이고 확인된 거래가 1건이며 낙찰률 0.0%, 평균 유찰 4.0회이므로 매도 시 수요층이 넓다고 보기 어렵습니다.
맺으며 — “확약으로 인수는 풀렸지만, 환금성은 남는다”
이 물건은 처음 보면 보증금 255,000,000원의 대항력 임차인이 있어 복잡해 보입니다. 그러나 2026.05.21.자 인수조건변경확약으로 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했기 때문에, 본건의 실질 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 가격 판단은 현재 최저가 123,480,000원을 기준으로 보는 것이 맞고, 이는 확인된 실거래 평균 255,000,000원의 48.4%입니다.
다만 4회 유찰, 평균 유찰 4.0회, 낙찰률 0.0%, 8세대라는 특성은 분명한 환금성 부담입니다. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부도 확인해야 합니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌고, 가격 메리트는 충분하지만, 최종 판단은 환금성과 세금 리스크까지 묶어서 하는 물건입니다.
