인천지방법원 2025타경512898. 인천 남동구 논현동 아라트라움 8층 801호, 공부상 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 가압류나 경매개시결정보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인 서동건입니다. 임대차계약일은 2022.05.30, 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2022.06.17이고 보증금은 130,000,000원입니다. 이후 2024.03.26 분천이엔지 주식회사의 가압류가 설정됐으므로 임차인의 대항요건이 더 빠릅니다.
매각물건명세서도 을구 순위 1번 주택임차권등기에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 따라서 이 사건은 감정가 116,000,000원짜리 신건으로만 보면 안 됩니다. 현재 회차에서 집행비용 2,424,000원을 제외하고 임차인에게 113,576,000원이 배당되면 보증금 중 16,424,000원이 남아 매수인 부담이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512898 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 631-4 아라트라움 8층 801호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 논현역로 6 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 8층 801호 · 공부상 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 천덕우 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 116,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 124,716,109원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2017.02.09 주식회사무궁화신탁 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2017.04.13 천덕우 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 이후 임차인 서동건은 2022.06.17 주민등록·점유·확정일자를 갖췄고, 2024.08.12에는 보증금 130,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
등기상 말소기준은 2024.03.26 분천이엔지 주식회사의 가압류입니다. 이 가압류와 2025.10.15 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인의 대항요건은 가압류보다 앞서므로, 임차권등기가 등기상 매각으로 소멸하더라도 미배당 보증금에 대한 매수인 인수 문제는 별개로 남습니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 서동건 주거(임차권등기) | 제8층 제801호 26.55㎡ 전부 | 130,000,000원 | 2022.06.17 2022.06.17 | 대항력 있음 우선변제 미배당 인수 |
③ 유찰해도 ‘실질취득’은 크게 내려가지 않는다
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조입니다. 따라서 낙찰가가 내려가면 그만큼 임차인에게 배당되지 못하는 금액이 커지고 매수인 인수액도 증가합니다. 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 싸졌다고 볼 수 없습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 116,000,000원 | 16,424,000원 | 132,424,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 92,800,000원 | 39,270,400원 | 132,070,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 74,240,000원 | 57,496,320원 | 131,736,320원 |
현재 회차에서 2회 유찰 시까지 낙찰가 가정은 116,000,000원에서 74,240,000원으로 내려가지만, 인수액은 16,424,000원에서 57,496,320원으로 커집니다. 결과적으로 실질취득은 132,424,000원 → 132,070,400원 → 131,736,320원으로 움직여, 보증금 130,000,000원 수준에 묶이는 구조가 확인됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,424,000원 |
| 1. 임차인 서동건 보증금 | 130,000,000원 | 113,576,000원 |
| 2. 가압류 · 분천이엔지 주식회사 | 234,232,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 서동건 | 124,716,109원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 116,000,000원이 집행비용과 임차인 우선변제에 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 16,424,000원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔로 이용중이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물 중 8층 801호입니다.
- 입지. 인천논현역(수인분당) 북서측 인근으로 공동주택·오피스텔·소규모 근린생활시설 등이 소재하며 전반적인 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 12미터 포장도로에 접합니다.
- 지역. 일반상업지역·논현2 지구단위계획구역·과밀억제권역에 해당하고, 중로2류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 774.6㎡, 공시지가 3,342,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 폐문 부재로 내부 설비 상태는 확인하지 못했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가보다 인수액을 함께 계산. 현재 회차 기준 최저가 116,000,000원에 인수액 16,424,000원을 더한 132,424,000원이 실질취득 기준입니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 인수 39,270,400원, 2회 유찰 시 인수 57,496,320원으로 증가하므로 최저가 하락폭만 보고 접근하면 안 됩니다.
- 임차보증금 지급관계 확인. 임차인 서동건과 강제경매 채권자 서동건이 동일한 이름이므로 임대차계약서·보증금 지급내역 등 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 인수 확인. 매각물건명세서에 배당 후 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
- 시세 대조. 오피스텔 실거래 자료를 별도로 확인할 때는 최저가 116,000,000원이 아니라 실질취득액을 비교 기준으로 삼아야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했습니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 총부담은 보증금 주변에 남는다”
이 사건은 신건 최저가 116,000,000원만 보면 판단을 그르치기 쉽습니다. 임차인 서동건의 보증금은 130,000,000원이고 대항력과 우선변제권이 있으며, 매각물건명세서에도 미배당 잔액의 매수인 인수가 명시돼 있습니다. 현재 회차의 실질취득은 132,424,000원입니다.
더 중요한 것은 유찰 이후입니다. 낙찰가가 92,800,000원, 74,240,000원으로 낮아져도 인수액이 각각 39,270,400원, 57,496,320원으로 늘어 실질취득은 132,070,400원, 131,736,320원입니다. 즉 이 물건은 ‘낙찰가가 싸지는 경매’라기보다 ‘낙찰가 하락분이 임차보증금 인수로 이동하는 경매’에 가깝습니다. 실거래 시세 자료도 없으므로 가격 메리트에 가점을 줄 근거가 없고, 동일인 관계 확인까지 필요한 만큼 입찰 전 임대차와 배당 구조를 원본에서 다시 확인해야 하는 사건입니다.
