인천지방법원 2025타경512961. 인천브리즈힐아파트 103동 13층 1303호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 건물은 철근콘크리트구조 25층 중 13층, 사용승인일은 2021.06.28.입니다. 등기상 소유자는 염미연이고, 2021.10.18. 소유권이전 당시 거래가액은 234,670,000원입니다. 같은 날 설정된 주식회사하나은행 근저당권 251,900,000원이 말소기준권리이고, 이후 2022.06.14. 주식회사플래더스모기지대부 근저당권 52,500,000원과 2025.10.15. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리상 핵심 변수는 임차인 염용휘입니다. 전입신고일은 2021.12.13.으로 말소기준권리 2021.10.18.보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 승계할 보증금은 0원입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 배당 및 실제 점유관계는 입찰 전에 원본 서류로 보완 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512961 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 동구 송림동 347 인천브리즈힐아파트 103동 13층 1303호 |
| 물건종류 / 규모 | 아파트 · 동일 평형 기준 전용 59.99㎡ · 25층 중 13층 |
| 사용승인일 | 2021.06.28. |
| 소유자 | 염미연 · 소유권이전 등기 2021.10.18. · 거래가액 234,670,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 315,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구액 | 주식회사 플래더스모기지대부 / 33,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
2021.10.18. 하나은행 근저당권이 말소기준입니다. 후순위인 플래더스모기지대부 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 최초 소유권보존 당시 붙었던 전매제한 관련 금지사항등기는 전매제한기간 경과를 원인으로 2024.11.22. 이미 말소되어, 별도의 인수 대상 제한으로 남아 있지 않습니다.
② 임차인 — 전입은 말소기준보다 늦다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 염용휘 | 2021.12.13. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 | 0원 |
실제 조사된 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일 2021.12.13.은 말소기준일 2021.10.18. 이후이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 액수와 관계없이 현재 권리 순위상 매수인에게 대항하여 보증금을 승계시키는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 배당관계와 명도 실무는 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균도, 최신 거래도 신건보다 낮다
인천브리즈힐은 920세대이며 사용승인일은 2021.06.28.입니다. 비교 표본은 동일 평형으로 매칭된 전용 59.98~59.99㎡ 최근 12건입니다. 최근 12개월 평균은 308,266,666원, 최신 거래는 2026.04.의 298,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.98㎡ | 21 | 298,000,000원 |
| 2026.04 | 59.98㎡ | 17 | 308,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 14 | 302,200,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 20 | 308,000,000원 |
| 2026.01 | 59.98㎡ | 20 | 318,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 22 | 320,000,000원 |
| 2025.12 | 59.98㎡ | 23 | 295,000,000원 |
| 2025.12 | 59.98㎡ | 15 | 298,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 23 | 335,000,000원 |
| 2025.12 | 59.98㎡ | 10 | 310,000,000원 |
| 2025.12 | 59.98㎡ | 27 | 317,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 308,266,666원 |
최근 12건의 범위는 290,000,000원~335,000,000원이고 평균은 308,266,666원입니다. 현재 최저가 315,000,000원은 이 평균보다 6,733,334원 높고, 최근 평균의 102.2%입니다. 최신 거래 298,000,000원과 비교하면 17,000,000원 높아 약 105.7% 수준입니다. 따라서 전체 거래 중 315,000,000원 이상 사례가 있더라도, 최근 평균과 최신 거래를 우선하면 신건 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 315,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,210,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 251,900,000원 | 251,900,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사플래더스모기지대부 | 52,500,000원 | 52,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,390,000원 |
315,000,000원 매각 가정에서는 근저당권 채권최고액 합계 304,400,000원이 전액 배당되는 계산이며 소유자 잔여는 5,390,000원입니다. 집행비용은 5,210,000원으로 반영되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 315,000,000원 | 304,400,000원 | 0원 | 5,390,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 252,000,000원 | 247,672,000원 | 56,728,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 201,600,000원 | 197,977,600원 | 106,422,400원 | 0원 | 0원 |
유찰로 매각대금이 낮아질 경우 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 이 사건 자료상 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 재능고등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트와 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정도 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물의 13층이며 사용승인일은 2021.06.28.입니다. 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 단지. 인천브리즈힐 920세대이며 동일 평형 최근 12건의 거래가 확인됩니다.
- 도로. 북서측 약 15미터, 남측 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,237,000원/㎡입니다.
- 제한. 과밀억제권역·주거환경개선지구가 포함되고 소공원·소로2류·완충녹지·부설주차장·보호구역 등 일부 저촉 사항이 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 315,000,000원은 최근 12개월 평균 308,266,666원보다 높고 최신 거래 298,000,000원보다도 높습니다.
- 임차인 원본 대조. 염용휘의 전입은 후순위라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
- 점유·명도 확인. 감정평가 당시 폐문부재였고 임대관계도 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 금지사항 말소 확인. 전매제한 관련 금지사항등기는 2024.11.22. 말소된 것으로 등기상 확인됩니다.
- 배당 변동 요소 확인. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 회차별 가격 구분. 현재는 315,000,000원 신건이고, 시나리오상 1회 유찰 252,000,000원·2회 유찰 201,600,000원입니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.10.18. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 염용휘도 2021.12.13. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 예상되는 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구와 실제 점유 상태는 확인이 남아 있습니다.
가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가 315,000,000원은 최근 12개월 평균 308,266,666원의 102.2%이고 최신 거래 298,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 물건은 권리 때문에 피해야 할 물건은 아니지만, 신건이라는 현재 가격에서 싸다고 볼 근거도 없습니다. 권리 안전성은 장점, 현재 가격은 단점입니다.
