인천지방법원 2025타경512961. 인천브리즈힐 103동 13층 1303호 아파트입니다. 감정가는 315,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 220,500,000원입니다. 등기상 말소기준은 2021.10.18 설정된 주식회사하나은행 근저당권 251,900,000원입니다. 그 뒤 2022.06.14 설정된 주식회사플래더스모기지대부 근저당권 52,500,000원과 2025.10.15 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사·매각물건명세서에는 염용휘의 전입일이 2021.12.13로 확인됩니다. 말소기준권리인 하나은행 근저당의 2021.10.18보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 낙찰자가 임차보증금을 인수하는 구조는 아니지만, 실제 점유 상태와 명도 조건은 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512961 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 동구 송림동 347 인천브리즈힐아파트 103동 13층1303호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 103동 13층 1303호 |
| 소유자 | 염미연 · 거래가액 234,670,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 220,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 33,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
등기부상 최초 소유권보존은 한국토지주택공사 명의로 2021.08.18 이뤄졌고, 염미연이 2021.10.18 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 플래더스모기지대부 근저당 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 최초 금지사항등기는 2024.11.22 전매제한기간 경과를 원인으로 말소됐습니다.
② 임차관계 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 염용휘 | 2021.12.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 1회 유찰 가격은 최근 평균의 71.5%
인천브리즈힐 동일평형은 전용 59.98㎡·59.99㎡ 거래가 확인됩니다. 최근 12개월 12건의 평균은 308,266,666원이고, 현재 최저매각가 220,500,000원은 이 평균의 71.5%입니다. 최신 거래는 2026.04의 298,000,000원이며, 현재 최저가는 이 최신 거래보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.98㎡ | 21 | 298,000,000원 |
| 2026.04 | 59.98㎡ | 17 | 308,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 14 | 302,200,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 20 | 308,000,000원 |
| 2026.01 | 59.98㎡ | 20 | 318,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 22 | 320,000,000원 |
| 2025.12 | 59.98㎡ | 23 | 295,000,000원 |
| 2025.12 | 59.98㎡ | 15 | 298,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 23 | 335,000,000원 |
| 2025.12 | 59.98㎡ | 10 | 310,000,000원 |
| 2025.12 | 59.98㎡ | 27 | 317,000,000원 |
| 평균 | 59.99㎡ | 12건 | 308,266,666원 |
확인된 거래 범위는 290,000,000원~335,000,000원입니다. 현재 최저가 220,500,000원은 실거래 최저 290,000,000원보다도 낮습니다. 배당표상 매수인 인수액이 0원이므로, 현재 회차의 실질취득 기준액도 220,500,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 220,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,887,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 251,900,000원 | 216,613,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사플래더스모기지대부 | 52,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 304,400,000원 중 216,613,000원이 배당되고 87,787,000원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 주식회사플래더스모기지대부의 청구액 33,000,000원도 현재 시나리오에서는 배당되지 않습니다. 이 미배당 채권은 매수인이 인수하는 금액으로 계산되지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 재능고등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정도 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 내 13층이며 사용승인일은 2021.6.28입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 인천브리즈힐 920세대이며 동일평형 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·주거환경개선지구에 포함되고, 소공원·소로2류·완충녹지 등에 저촉됩니다. 공시지가는 1,237,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 재확인. 염용휘의 전입일은 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자와 실제 점유관계는 원본 서류에서 다시 확인하세요.
- 현재 가격 기준. 최저가 220,500,000원은 최근 12개월 평균 308,266,666원의 71.5%입니다. 별도 인수액은 0원입니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서는 하나은행에도 미배당이 발생하고 후순위 플래더스모기지대부는 배당액이 0원입니다. 후순위 채권의 미배당과 매수인 인수는 구분해서 봐야 합니다.
- 매수신청 보증. 2026.9.10 추가기재된 39,500,000원 매수신청 보증의 구체적 효력을 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
- 내부 상태. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 내부 상태는 현장 조사 항목입니다.
맺으며 — 권리와 가격은 모두 현재 회차가 단순하다
이 물건의 말소기준은 2021.10.18 하나은행 근저당이고, 확인된 전입자 염용휘는 2021.12.13 전입으로 대항력이 없습니다. 후순위 근저당과 경매개시결정도 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 1회 유찰을 거치며 220,500,000원까지 내려와 최근 12개월 동일평형 평균 308,266,666원의 71.5% 수준입니다. 다만 보증금·확정일자 미상, 내부 미확인, 39,500,000원 매수신청 보증 추가기재는 입찰 직전 원문 대조가 필요한 항목입니다.
