인천지방법원 2025타경513031. 인천 서구 연희동 중앙골든빌라 2동 202호, 감정평가상 다세대주택입니다. 소유자는 박연주택주식회사로 2020년 10월 7일 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 117,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2021년 12월 9일 기흥세무서장 처분의 국 압류입니다. 이후 서울특별시·인천광역시 서구 압류와 서울보증보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

하지만 임차관계는 등기 순서만 보고 끝낼 수 없습니다. 한국토지주택공사 명의 주택임차권등기는 2023년 2월 20일 접수됐지만, 그 임대차의 주민등록일자와 점유개시일자는 2020년 9월 14일, 확정일자는 2020년 8월 20일입니다. 말소기준일인 2021년 12월 9일보다 앞서므로 데이터상 대항력 있음, 우선변제권 행사 가능으로 판단돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심

현재 소유권 취득 뒤 최초의 현존 말소기준권리는 2021년 12월 9일 국 압류입니다. 2024년 서울특별시 압류, 2025년 인천광역시 서구 압류, 2025년 서울보증보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류가 총 3건 존재해 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당에서 먼저 차감될 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증기관 승계는 중복 합산 금지

보증기관 대위·승계 신고인 한국토지주택공사는 강남길 보증금의 승계 신고로 표시돼 있으므로 별도의 115,000,000원을 다시 합산하면 안 됩니다. 이를 제외하면 실제 임차인으로 집계되는 이름은 강남길·공사 2건입니다.

강남길은 전입일이 2024년 1월 24일로 말소기준일보다 늦어 데이터상 대항력이 없습니다. 반면 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고로, 강남길의 보증금을 별도로 하나 더 더하는 구조가 아닙니다. ‘공사’는 전입일과 보증금이 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 남겨 두는 것이 안전합니다.

③ 시세 비교 — 88.0%지만 표본은 1건

중앙골든빌라(2동)는 10세대, 2001년 4월 21일 준공으로 확인됩니다. 대상 면적 48.85㎡와 일치하는 실거래 표본은 1건이며, 2022년 6월 3층 거래가 133,000,000원입니다. 데이터상 최근 비교 평균과 최신 거래가 모두 133,000,000원이고, 현 최저가 117,000,000원은 이 금액의 88.0%입니다.

현재 회차에서는 예상 인수액 438,000원을 더한 실질취득액이 117,438,000원으로 계산돼 비교 실거래 133,000,000원보다 낮습니다. 다만 실거래 표본이 단 1건이고 거래시점도 2022년 6월이므로, 88.0%라는 숫자만으로 현재 시장 대비 확실히 싸다고 단정하기는 어렵습니다.

대항력 임차보증금 115,000,000원보다 낙찰가가 낮아지는 회차에서는 미배당 인수액이 증가합니다. 집행비용 추정액까지 매각대금에서 선차감되므로 표의 실질취득액은 보증금보다 높게 계산됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 117,000,000원 가정)

현 회차에서는 임차보증금 115,000,000원 중 114,562,000원이 배당되고 부족분 438,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 서울보증보험의 청구액 139,150,507원은 예상배당 0원입니다. 국세·지방세의 당해세 해당 여부와 실제 금액에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 중 2층 202호입니다.
• 입지. 서곶중학교 동측 인근으로 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천2호선 아시아드경기장역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
• 도로. 서측으로 노폭 약 3미터 포장도로에 접합니다.
• 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 설치된 것으로 탐문됐습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역이며, 토지거래계약에관한허가구역은 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 2025.08.26~2026.08.25 적용됩니다.
• 환금성. 중앙골든빌라(2동)는 10세대, 2001.04.21 준공이며 대상 면적 실거래 표본은 2022.06의 1건으로 확인됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차권 미배당액 확인. 현 회차 예상 인수액은 438,000원입니다. 실제 배당표와 당해세 반영 후 금액을 다시 확인해야 합니다.
• 유찰가만 보지 않기. 1회 유찰 시 인수 23,484,800원, 2회 유찰 시 인수 41,867,840원으로 증가합니다. 실질취득액 기준으로 비교해야 합니다.
• 말소동의 확약서 원문 확인. 데이터상 서울보증보험의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있으나 대항력 포기까지 명시돼 있는지는 확인이 필요합니다.
• ‘공사’ 점유관계 확인. 전입일·보증금이 미상이라 대항력 가능 여부를 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문 대조가 중요합니다.
• 보증기관 중복합산 금지. 한국토지주택공사의 115,000,000원은 강남길 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 한 번 더 더하지 않습니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 가운데 당해세가 있으면 예상배당과 임차보증금 미배당액이 달라질 수 있습니다.
• 시세 표본 한계. 비교 실거래는 2022.06의 133,000,000원 1건뿐입니다. 88.0%라는 비율만으로 현재 시세 대비 확실한 저가라고 단정하지 않아야 합니다.

맺으며 — “낙찰가보다 실질취득을 보라”

이 물건은 신건 최저가 117,000,000원이 비교 거래 133,000,000원보다 낮아 첫인상은 할인형에 가깝습니다. 그러나 권리분석의 중심은 대항력 있는 115,000,000원 임차보증금입니다. 현 회차에서는 배당 부족분이 438,000원에 그치지만, 1회 유찰 시 23,484,800원, 2회 유찰 시 41,867,840원으로 인수액이 커져 낙찰가 하락 효과를 상당 부분 상쇄합니다.

여기에 임차권등기 말소동의 확약서의 정확한 범위, 전입·보증금이 확인되지 않은 ‘공사’ 점유 신고, 국세·지방세 압류의 당해세 여부가 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 “117,000,000원이라 싸다”가 아니라 “배당 후 실제 얼마를 떠안는가”를 먼저 계산해야 하는 다세대입니다. 현 자료 기준으로는 가격 여지는 있지만, 미상 임차관계가 해소되기 전까지 권리 안전성을 높게 평가하기 어렵습니다.