인천지방법원 2025타경513031. 인천 서구 연희동 중앙골든빌라 2동 202호, 전용 48.85㎡의 다세대주택입니다. 2001년 준공된 4층 건물의 2층에 위치하며, 전체 10세대의 소규모 공동주택입니다. 현재 소유자는 박연주택주식회사로, 2020년 10월 7일 거래가액 117,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이번 경매의 신청채권자는 서울보증보험 주식회사이고 청구금액은 139,150,507원입니다. 등기상 말소기준권리는 2021년 12월 9일의 국세 압류입니다. 하지만 그보다 앞선 2020년 9월 14일에 전입·점유를 시작한 것으로 기록된 임차권이 존재합니다. 말소기준권리보다 먼저 성립한 대항력은 뒤에 임차권등기가 기재되었다는 이유만으로 사라지지 않습니다. 바로 이 지점이 단순한 저가 경매와 구별되는 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513031 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 연희동 742-32 중앙골든빌라 2동 2층 202호 도로명주소: 연희로39번길 5-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 48.85㎡ · 4층 건물 중 2층 |
| 건물 현황 | 2001.04.21 준공 · 10세대 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 |
| 소유자 | 박연주택주식회사 (2020.10.07 소유권이전 · 거래가액 117,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 57,330,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울보증보험 주식회사 / 139,150,507원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.09 · 갑구 9번 · 국(기흥세무서장) 압류 |
| 주요 임차권 | 을구 7번 · 한국토지주택공사 · 보증금 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약
권리관계에서 가장 중요한 순서는 2020년 임차인의 전입·점유 → 2021년 말소기준 압류 → 2023년 임차권등기입니다. 임차권등기 접수일이 말소기준보다 늦더라도, 이전부터 유지된 대항력은 별도로 검토해야 합니다. 이 때문에 일반적인 소멸주의만 적용해 임차보증금을 인수 0원으로 처리하면 잘못된 분석이 됩니다.
115,000,000원 − 55,898,060원 = 59,101,940원.
이 금액이 확약을 적용하지 않은 경우의 룰상 인수액입니다. 이때 매수인의 실질취득 부담은 낙찰가와 미배당 인수액을 합한 116,431,940원 수준으로, 최저가 57,330,000원만으로 가격을 평가할 수 없습니다.
이 확약에 따라 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 평가합니다. 따라서 확약이 유효하게 이행되고 다른 인수사항이 없다면, 최저가 기준 실질취득 부담은 57,330,000원입니다.
단, 이는 을구 7번 임차권에 한정됩니다. 다른 임차인이나 점유자의 독립적인 권리까지 소멸시키는 포괄적인 확약으로 해석해서는 안 됩니다. 확약서 원문과 실제 말소 이행 조건 확인이 필수입니다.
임차인·점유관계 — 승계 보증금은 중복 합산 금지
자료상 실제 임차인으로 분류되는 사람·당사자는 2명으로, 강남길과 공사입니다. 한국토지주택공사는 강남길 보증금의 대위·승계권자로 기재되어 있으며, 독립된 세 번째 실제 임차인이 아닙니다. 따라서 한국토지주택공사의 115,000,000원을 강남길의 별도 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다. 다만 '공사'로 기재된 당사자의 구체적인 신분과 권리관계는 확인이 필요합니다.
| 임차인 / 권리자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 승계 / 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 강남길 실제 임차인 | 2024.01.24 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 전입이 2021.12.09 이후 우선변제 미상 | 승계된 보증금 중복 합산 금지 독립적인 추가 권리 여부 확인 |
| 한국토지주택공사 강남길 보증금 대위·승계권자 | 2020.09.14 확정 2020.08.20 | 115,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 2023.02.20 임차권등기·배당요구 | 보증금 승계 확약 적용 인수 0원 룰상 미배당 59,101,940원 |
| 공사 실제 임차인으로 분류 · 신분 확인 필요 | 미상 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 별도 확인 필요 확약 적용 여부 확인되지 않음 |
두 날짜를 단순히 합치거나 같은 전입으로 처리해서는 안 됩니다. 원임대차계약, 보증금 승계 과정, 대항력의 연속성과 확약 대상 권리를 서로 대조해야 합니다.
또한 '공사'로 기재된 점유 관련 당사자는 전입일과 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 없음으로 단정할 수 없으며, 대항력 가능·미상으로 분류하는 것이 타당합니다. 이 당사자가 한국토지주택공사와 같은 권리관계인지, 별도의 임차인인지, 실제 점유가 있는지부터 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 2022년 실거래가를 현재 시세로 오해하지 말 것
같은 건물인 중앙골든빌라(2동)의 전용 48.85㎡ 실거래는 2022년 6월 133,000,000원 한 건이 확인됩니다. 이 거래는 3층이고, 경매 물건은 2층입니다. 층과 개별 상태 차이를 감안해야 하며, 무엇보다 현재 시점과 거래시점의 간격이 크다는 문제가 있습니다.
| 구분 | 거래월 / 기준 | 전용 / 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 확인된 실거래 | 2022.06 | 48.85㎡ / 3층 | 133,000,000원 |
| 실거래 집계 평균 | 1건 기준 | 48.85㎡ | 133,000,000원 |
| 경매 감정가 | 감정평가 기준 | 48.85㎡ / 2층 | 117,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 2026.11.05 매각기일 | 48.85㎡ / 2층 | 57,330,000원 |
| 확약 적용 실질취득 | 최저가 낙찰 가정 | 해당 임차권 인수 0원 | 57,330,000원 |
| 확약 미적용 실질취득 | 룰상 인수 포함 | 인수 59,101,940원 | 116,431,940원 |
확약이 유효하게 적용되면 실질취득 부담 57,330,000원은 확인된 2022년 실거래가 133,000,000원의 43.1% 수준입니다. 하지만 이 비율만으로 현재 시장가치보다 저렴하다고 결론을 내리기는 어렵습니다.
최근 가격의 상승·하락 추세 역시 확인되지 않으므로, 43.1%라는 비율을 현재 시세 대비 할인율로 받아들여서는 안 됩니다. 최근 인근 다세대주택 거래와 현장 매매 가능가격을 별도로 확인해야 합니다.
여기에 단지 규모도 고려해야 합니다. 중앙골든빌라(2동)는 10세대로 거래 표본이 많지 않고, 경매 집계에서는 평균 2.0회 유찰된 것으로 나타납니다. 현재 물건 역시 두 번 유찰되었습니다. 매수 후 재매각할 때 충분한 매수 수요가 있는지는 가격 자체와 별개로 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (최저가 57,330,000원 낙찰 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 1,431,940원 |
| 1. 한국토지주택공사 승계 임차보증금 | 115,000,000원 | 55,898,060원 |
| 2. 서울보증보험 · 강제경매 신청채권 | 139,150,507원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 총 예상 배당재원 | — | 57,330,000원 |
집행비용과 임차보증금 우선배당을 반영한 추정치입니다. 국세·지방세의 법정 배당순위, 당해세, 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 한국토지주택공사의 예상 미배당액 59,101,940원은 확약이 없을 때의 룰상 인수 계산이며, 해당 임차권의 확약 적용 실질 인수액은 0원입니다.
유찰 시나리오 — 확약이 없다면 낙찰가 인하 효과가 작다
대항력 있는 임차보증금을 인수하는 일반적인 상황에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 매수인이 부담하는 낙찰가와 인수액의 합계는 임차보증금 115,000,000원 부근에 머무르게 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 미적용 실질취득 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰감정가 49% | 57,330,000원 | 59,101,940원 | 116,431,940원 | 57,330,000원 |
| 3회 유찰 시감정가 약 34% | 40,131,000원 | 75,991,358원 | 116,122,358원 | 40,131,000원 |
| 4회 유찰 시감정가 약 24% | 28,091,700원 | 87,813,951원 | 115,905,651원 | 28,091,700원 |
실질취득은 각 회차의 낙찰가와 해당 임차권 인수액을 합산한 금액입니다. 확약 적용 열은 을구 7번 임차권의 실질 인수액을 0원으로 가정한 값이며, 다른 임차인·점유자의 미확정 인수금액과 부대비용은 포함하지 않습니다. 향후 유찰 회차의 가격은 시나리오로서 실제 매각조건과 다를 수 있습니다.
반면 확약이 유효하게 적용된다면 해당 임차권 인수가 0원이므로, 낙찰가 인하가 실질취득 부담의 감소로 연결됩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 확약의 법적 효력과 적용 범위입니다.
세금의 법정기일과 당해세 여부에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다. 세금이 선순위로 배당되면 임차보증금 배당액도 감소할 수 있으므로, 확약 미적용 시의 보증금 인수 계산이 달라질 가능성이 있습니다.
그 밖의 점유자: '공사'의 임대차관계와 대항력, 별도 인수액이 확정되지 않았으므로 전체 물건의 최종 인수위험까지 0원으로 단정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 연희동 소재 서곶중학교 동측 인근입니다. 주변에 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하며 전반적인 주위환경은 무난한 편으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천도시철도 2호선 아시아드경기장역이 위치합니다. 대중교통 접근성은 무난한 편으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 2층 202호입니다. 외벽은 드라이비트 등 마감이며, 위생·급배수시설과 도시가스 난방설비가 설치된 것으로 조사되었습니다.
- 도로. 건물 서측으로 폭 약 3미터의 포장도로에 접합니다. 차량 출입은 가능하지만 실제 주차 여건과 진출입 편의성은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 및 상대보호구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 1,069,000원/㎡이며, 토지거래허가구역 관련 지정 이력이 있으므로 입찰 시점의 적용 여부와 대상 범위를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 여부는 위반 없음으로 확인되며, 공부와의 차이는 별도로 지적되지 않았습니다. 다만 내부 상태와 임대차 현황은 확인이 필요합니다.
- 환금성. 전체 10세대의 소규모 다세대주택이고 확인된 동일 면적 실거래는 2022.06의 1건입니다. 대단지 아파트와 같은 충분한 거래 유동성을 기대하기는 어려워, 매수 후 처분가격과 매각기간에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문과 말소 이행조건. 서울보증보험 주식회사가 제출한 말소동의 확약서의 정확한 대상이 을구 7번 주택임차권등기인지, 잔여 보증금 청구와 대항력 행사까지 배제되는지, 매각 후 별도 조건 없이 말소가 가능한지 확인해야 합니다.
- 한국토지주택공사의 보증금 승계관계. 115,000,000원의 원임대차계약, 대위·승계 원인, 전입 및 점유의 연속성을 확인해야 합니다. 강남길 보증금과 한국토지주택공사 보증금을 중복 계산하면 안 됩니다.
- 강남길의 실제 점유와 별도 청구. 2024.01.24 전입일은 말소기준 이후이지만, 실제 점유 여부와 계약관계, 잔여 보증금에 대한 독립 청구 여부를 확인해야 합니다.
- '공사' 기재 당사자의 신원. 한국토지주택공사와 동일한 권리관계인지, 별도 임대차·점유관계인지 확인해야 합니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 상태에서 대항력이나 인수액을 임의로 0원 처리해서는 안 됩니다.
- 조세채권의 법정기일. 국세·지방세 압류 3건에 관해 실제 배당요구액, 법정기일, 당해세 여부를 확인해야 합니다. 추정배당표의 임차보증금 배당액이 실제로 달라질 수 있습니다.
- 현 시세 재조사. 133,000,000원의 비교거래는 2022년 6월의 한 건입니다. 최근 인근 다세대주택 거래, 실제 매매호가, 경매 물건의 내부 상태를 확인해 응찰 상한을 별도로 산정해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자의 신원과 퇴거 가능 여부를 확인하고, 미납 공용관리비와 수선 필요 비용을 점검해야 합니다.
- 주소·목적물 일치 확인. 소재지는 인천광역시 서구로 표시되지만 등기 목적물 표기에 '서해구'라는 표기도 있어, 지번·도로명주소·동호수와 등기부의 목적물 식별관계를 대조하는 것이 안전합니다.
- 매각조건 최종 확인. 2026.11.05 매각기일의 변경 여부, 매각물건명세서 원문, 현황조사서, 등기사항전부증명서 및 특별매각조건을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가보다 중요한 것은 확약의 범위”
중앙골든빌라 202호는 감정가 117,000,000원에서 두 차례 유찰되어 57,330,000원까지 내려온 물건입니다. 겉으로만 보면 큰 폭의 가격 인하가 눈에 들어옵니다. 그러나 일반적인 대항력 임차보증금 인수구조에서는 59,101,940원의 미배당 보증금을 매수인이 인수할 수 있어 실질취득액이 116,431,940원에 이릅니다. 즉 단순히 낙찰가가 낮다는 이유로 가격 메리트를 주장할 수 없습니다.
이 사건을 다르게 만드는 것은 서울보증보험의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 확약이 유효하게 이행되면 해당 임차권의 실질 인수는 0원이며, 최저가 낙찰 시 해당 임차권 기준 실질취득은 57,330,000원입니다. 이는 권리분석상 중요한 위험 해소 요소입니다.
그럼에도 강남길과 한국토지주택공사의 승계관계 확인, '공사'로 기재된 미상 당사자의 대항력, 국세·지방세 우선배당, 오래된 실거래 비교가격, 10세대 다세대주택의 환금성이라는 문제가 남아 있습니다. 특히 확약은 해당 임차권에만 적용되며 확약 범위 밖의 미상 임차인 위험까지 없애지는 못합니다.
결론은 조건부 검토, 종합 C등급입니다. 주된 임차보증금 인수는 확약으로 해소되는 구조이지만, 그 외 권리의 불확실성과 현재 시세 검증 부족 때문에 적극적인 가격 메리트가 입증되었다고 보기 어렵습니다. 확약 효력과 나머지 점유관계가 확인되기 전에는 입찰 판단을 보류하는 것이 합리적입니다.
