인천지방법원 2025타경513093. 인천 남동구 만수동 백범로214번길 27에 소재한 다세대주택으로, 전용면적 37.46㎡의 3층 302호입니다. 감정가는 110,000,000원이고 현재 최저매각가는 53,900,000원입니다. 두 차례 유찰되어 가격은 크게 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 선순위 임차인의 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않아 매수인에게 인수될 수 있다는 점이 핵심입니다.
김한울은 2022년 2월 16일 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022년 3월 17일 전입신고를 한 것으로 기재되어 있습니다. 말소기준권리로 산정된 2023년 5월 25일 압류보다 앞서 대항력 요건을 갖춘 구조입니다. 현재 최저가 시나리오에서는 보증금 110,000,000원 중 52,529,800원이 배당되고, 나머지 57,470,200원이 인수될 것으로 추정됩니다. 따라서 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어나 실질취득액은 보증금 수준에 머무는 구조입니다. 별도로 ‘공사’ 명의의 임차 관련 기록도 있어, 추가 보증금 위험을 확인하기 전에는 최종 비용을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513093 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 858-14 3층 302호 도로명주소: 인천광역시 남동구 백범로214번길 27 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 전용 37.46㎡ · 3층 302호 |
| 건물 및 이용상태 | 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 최창업 · 2022.03.16. 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 53,900,000원 |
| 유찰 횟수 | 2회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 126,147,857원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 보증금이 핵심
말소기준권리는 산정 자료상 갑구 16번 압류(국, 처분청 도봉세무서장, 2023.05.25.)입니다. 이후의 갑구 17번 압류와 갑구 18번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 과거 근저당권 등은 등기부상 이미 말소된 것으로 나타납니다.
| 임차 관련 기록 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 인수 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김한울 제3층 제302호 37.46㎡ 전부 |
110,000,000원 | 2022.03.17 / 2022.02.16 | 있음 | 행사 가능 | 미배당 인수 |
| 공사 별도 임차 관련 기록 |
미상 | 2022.03.17 / 2022.02.16 | 기재됨 | 기재됨 | 추가 확인 필요 |
김한울은 확정일자와 배당요구가 확인되어 우선변제권을 행사할 수 있는 것으로 기재되어 있습니다. 그러나 배당액이 보증금에 미치지 못하므로 미배당 잔액이 문제입니다. 한편 ‘공사’ 명의의 별도 기록도 배당요구가 확인되며 보증금은 미상입니다. 이 기록을 김한울의 보증금과 임의로 합산하거나 중복 기록이라고 단정하지 않았습니다. 공사 측의 정확한 권리 성격과 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 추가 인수 위험을 배제할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가도 최근 거래보다 높고, 실질취득은 더 비싸다
동일 면적 37.46㎡에 대한 확인된 거래는 4건입니다. 전체 거래 평균은 76,000,000원이지만, 과거 110,000,000원 거래가 평균을 끌어올리고 있습니다. 가격 판단에는 최근 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026년 3월의 52,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 37.46㎡ | 1층 | 52,000,000원 |
| 2023.05 | 37.46㎡ | 2층 | 70,000,000원 |
| 2022.12 | 37.46㎡ | 2층 | 72,000,000원 |
| 2022.02 | 37.46㎡ | 3층 | 110,000,000원 |
| 전체 평균 | 37.46㎡ | 4건 | 76,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 37.46㎡ | 1건 | 52,000,000원 |
현재 최저가 53,900,000원은 최근 거래 52,000,000원의 103.7%입니다. 즉 최저가 자체도 최근 거래보다 높습니다. 여기에 김한울의 미배당 보증금 57,470,200원을 더하면 실질취득 추정액은 111,370,200원으로, 최근 거래 가격의 약 214.2%에 이릅니다. 이 금액에는 ‘공사’ 명의의 미상 보증금에 따른 추가 부담이 포함되어 있지 않습니다.
③ 예상배당표 (현재 최저가 53,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,370,200원 |
| 1. 임차인 김한울 보증금 | 110,000,000원 | 52,529,800원 |
| 2. 한국주택금융공사 청구액 | 126,147,857원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 김한울 보증금 미배당 | 110,000,000원 | 57,470,200원 |
배당 추정은 현재 매각가와 제시된 배당 시나리오에 따른 것입니다. 집행비용 1,370,200원을 차감한 뒤 김한울에게 52,529,800원이 배당되는 것으로 산정되어 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등 실제 배당순위에 따라 결과는 달라질 수 있습니다. ‘공사’ 명의의 미상 보증금은 이 계산에 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 부담은 남는다
김한울의 보증금 110,000,000원이 배당으로 전액 회수되지 않는 한, 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 증가하는 구조입니다. 다음 금액은 제시된 시나리오의 매각가와 미배당 인수액을 합산한 추정치이며, ‘공사’ 명의 기록의 추가 부담은 제외되어 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 김한울 인수액 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 53,900,000원 | 57,470,200원 | 111,370,200원 |
| 3회 유찰 시 | 37,730,000원 | 73,349,140원 | 111,079,140원 |
| 4회 유찰 시 | 26,411,000원 | 84,464,398원 | 110,875,398원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 입지. 인천동부초등학교 남서측 인근이며, 주변에 아파트·주택·학교·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 1990.08.20. 사용승인된 3층 벽돌조 슬래브지붕 건물입니다. 난방·위생·급배수 설비가 기재되어 있습니다. 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 토지이용. 준주거지역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역·과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다. 외국인 등에 한정된 토지거래허가구역 지정 이력은 매각기일 기준 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 대흥빌라(858-14)2동은 8세대 규모이며, 최근 12개월 동일면적 거래는 1건입니다. 최근 거래 추세가 -38.1%로 제시되어 있어 과거 거래 평균만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 실제 점유·건물 상태와 임차 관계는 현장 및 원본 서류를 통해 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김한울 미배당 인수액. 현재 시나리오상 57,470,200원입니다. 낙찰가만 기준으로 입찰 상한을 정하지 말고, 낙찰가와 인수액을 합산해 판단해야 합니다.
- ‘공사’ 명의의 별도 기록. 보증금이 미상으로 기재되어 있습니다. 매각물건명세서·임차권 관련 서류와 배당요구 내역을 대조해 권리 성격과 추가 인수 위험을 확인해야 합니다.
- 임차인 배당 및 대항력. 김한울의 임대차계약일·전입신고일·확정일자·배당요구와 주택임차권등기를 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
- 실질취득원가. 현재 최저가에 김한울의 미배당 인수액을 더한 추정치는 111,370,200원입니다. 이는 최근 거래 52,000,000원보다 높으며, 추가 임차 부담은 반영되지 않았습니다.
- 현장 확인. 1990년 사용승인 건물이므로 누수·설비·공용부 상태와 실제 점유 현황을 확인하고, 관리비 체납 여부도 관리주체에 문의해야 합니다.
- 배당 및 세금. 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위와 매수인 부담 여부를 별도로 확인해야 합니다. 추정 배당액을 확정 배당액으로 간주하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임차인 관련 서류를 서로 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 낮아도 실질취득은 낮지 않다”
이 사건은 감정가 110,000,000원에서 최저가가 53,900,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 김한울의 보증금 110,000,000원이 핵심 변수입니다. 현재 배당 시나리오상 미배당 인수액은 57,470,200원이고, 이를 최저가에 더한 실질취득 추정액은 111,370,200원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 늘어나므로 가격 하락이 곧바로 취득원가 절감으로 이어지지 않습니다.
더구나 최근 동일면적 거래는 52,000,000원이고 최근 추세는 -38.1%입니다. 현재 최저가도 최근 거래를 웃돌며, ‘공사’ 명의로 기재된 별도 임차 관련 기록의 보증금도 확인되지 않았습니다. 이 사건은 최저가만 보고 접근하기보다 임차인 인수 위험과 실질취득원가를 먼저 확정해야 하는 물건입니다. 추가 임차 위험이 해소되지 않는다면 입찰을 보류하고, 원본 서류와 현황을 확인한 뒤 판단하는 편이 안전합니다.
