인천지방법원 2025타경513093. 인천 남동구 만수동 대흥빌라 3층 302호, 전용 37.46㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 최창업으로 2022년 2월 16일 매매를 원인으로 2022년 3월 16일 소유권이전등기를 마쳤고, 거래가액은 110,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2023년 5월 25일 도봉세무서장 처분의 압류입니다. 문제는 임차인 김한울의 점유·전입이 그보다 앞선다는 점입니다.

김한울은 2022년 2월 16일 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022년 3월 16일 점유를 시작한 뒤 2022년 3월 17일 전입했습니다. 따라서 말소기준인 2023년 5월 25일보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 2024년 4월 11일에는 보증금 110,000,000원에 관한 주택임차권등기도 마쳤습니다. 임차권등기 자체는 말소기준 이후 등기라 매각으로 소멸하지만, 선순위 대항력에서 발생하는 미배당 보증금 인수 문제까지 없어지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다

말소기준권리는 2023년 5월 25일 압류입니다. 그 이후의 2024년 4월 18일 압류와 2025년 10월 15일 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024년 4월 11일 등기된 김한울의 주택임차권도 등기 순위만 보면 말소기준 이후입니다. 그러나 김한울은 2022년 3월 16일 점유, 2022년 3월 17일 전입으로 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖추었으므로, 배당으로 보증금 전액이 해결되지 않으면 그 부족분이 매수인에게 남습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

김한울은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금 중복 합산 문제는 없습니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사하지만, 배당재원이 부족하면 선순위 대항력에 기초한 미배당 보증금은 매수인이 부담합니다.

③ 시세 비교 — 최근 12개월 52,000,000원, 추세 -38.1%

대흥빌라(858-14)2동 동일면적 37.46㎡ 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 76,000,000원이지만, 과거의 110,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026년 3월 52,000,000원 1건이며, 최신 거래도 동일한 52,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -38.1%로 하락했습니다.

최저가 110,000,000원만으로도 최근 12개월 평균 52,000,000원의 211.5%입니다. 더구나 현재 회차에서는 보증금 미배당분 2,340,000원을 인수하므로 실질취득은 112,340,000원입니다. 따라서 이 물건을 “감정가와 최저가가 같으니 신건에서 적정하다”거나 “과거 110,000,000원 거래가 있으니 싸다”고 평가할 수 없습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 52,000,000원이고 거래 추세도 하락하고 있기 때문입니다.

④ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)

예상 집행비용 2,340,000원을 먼저 제외하면 임차인 김한울에게 107,660,000원이 배당되고, 보증금 부족분 2,340,000원이 매수인 인수로 남습니다. 한국주택금융공사의 청구금액 126,147,857원은 예상 배당 0원입니다.

⑤ 회차별 인수 구조

회차가 내려가면 낙찰가격 자체는 110,000,000원에서 88,000,000원, 70,400,000원으로 낮아집니다. 그러나 동시에 인수 예상액이 2,340,000원에서 23,984,000원, 41,267,200원으로 커집니다. 그래서 이 물건은 유찰된 최저가만 보고 할인폭을 계산하면 실제 부담을 크게 오판할 수 있는 구조입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 전용 37.46㎡ 다세대주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 주위환경. 인천동부초등학교 남서측 인근으로 아파트·주택·학교·근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
• 건물. 벽돌조 슬래브지붕 3층건물로 난방·위생·급배수 설비가 되어 있습니다.
• 토지. 준주거지역, 대 177.4㎡, 세로장방형·완경사, 소로한면이며 공시지가는 1,514,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 확인된 동일면적 실거래는 4건입니다. 특히 최신 거래가 52,000,000원으로 내려온 만큼 재매각 가격 검토가 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차는 110,000,000원에 인수 2,340,000원이 더해지는 구조입니다.
• 선순위 임차인 배당액 확인. 김한울 보증금 110,000,000원 중 실제 배당액과 미배당액이 매수인 부담을 결정합니다.
• 유찰 할인 착시 경계. 1회 유찰 시 인수 23,984,000원, 2회 유찰 시 인수 41,267,200원으로 증가합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 76,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 52,000,000원과 -38.1% 추세를 우선해서 판단해야 합니다.
• 다세대 환금성 점검. 8세대 규모와 최근 거래가격을 감안해 향후 매도 가능 가격을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “유찰돼도 싸지는 물건이 아니다”

이 사건은 표면상 감정가와 최저가가 모두 110,000,000원인 신건입니다. 하지만 실제 의사결정의 기준은 110,000,000원이 아닙니다. 선순위 대항력 임차인 김한울의 보증금 110,000,000원이 있고, 현재 가정에서도 2,340,000원의 미배당 인수가 발생해 실질취득은 112,340,000원입니다.

반면 동일면적 최신 실거래와 최근 12개월 평균은 모두 52,000,000원이며, 최근 거래 추세는 -38.1%입니다. 1회·2회 유찰로 최저가가 내려가도 임차보증금 인수가 증가해 실질부담은 111,984,000원·111,667,200원 수준에 머뭅니다. 권리 리스크와 가격 리스크가 동시에 존재하고, 유찰 할인도 실질취득액을 충분히 낮추지 못하는 구조입니다. 이 물건의 결론은 “최저가를 보지 말고, 선순위 보증금과 최근 52,000,000원 시세를 함께 보라”입니다.