의정부지방법원 2025타경65263. 파주시 금촌동 한일유앤아이 203동 8층 802호 아파트입니다. 소유자 김대업은 2019년 10월 30일 공유자 전원의 지분을 거래가액 205,000,000원에 취득했습니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 2024년 3월 29일 등기된 이혜지의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022년 2월 19일, 확정일자는 2022년 2월 25일, 주민등록일과 점유개시일은 모두 2022년 3월 25일이며, 임차보증금은 감정가보다 큰 297,000,000원입니다.

등기 순서만 보면 이 임차권은 2025년 12월 26일 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조여서 확약이 없다면 낙찰대금에서 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다. 현재 최저가 190,400,000원을 기준으로 집행비용을 제외한 임차인 예상배당은 186,934,400원이고, 원래 남는 금액은 110,065,600원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약

이 사건의 말소기준은 2025년 12월 26일 접수된 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 이혜지의 주택임차권은 원칙적으로 매각만으로 자동 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 반면 말소기준 이후인 파주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 선순위 임차권에 대해서는 주택도시보증공사의 확약이 제출돼, 미배당 보증금을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한 상태입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라, 이혜지의 임차보증금 채권을 양수한 신청채권자입니다. 따라서 임차보증금 297,000,000원과 신청채권 297,000,000원을 서로 다른 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명이고, 분석 대상 보증금도 297,000,000원 한 건입니다.

③ 가격 구조 — 70%지만 시세 우위는 별도 판단

감정가는 272,000,000원, 현재 최저매각가는 190,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 두 차례 유찰로 표면 가격은 낮아졌지만, 확약이 있는 이번 사건에서는 최저가에 별도의 보증금 인수를 더하지 않으므로 실질취득 역시 190,400,000원입니다.

다만 감정가 대비 70%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 이 리포트에서 확인되는 가격 기준은 감정가와 회차별 최저가이므로, 입찰가는 동일 단지·유사 층의 최신 거래와 별도로 대조해야 합니다. 권리상 인수 문제가 확약으로 해소됐다는 사실과 가격 경쟁력은 서로 다른 판단 항목입니다.

④ 예상배당표 (매각가 190,400,000원 가정)

주택도시보증공사 청구액은 임차보증금 채권의 양수 관계에 있으므로 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 배당계산상 임차보증금 미배당액은 110,065,600원이지만, 2026.05.21. 확약서에 따라 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 금신초등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다. 쾌적성 등 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 용이하고, 인근에 버스정류장과 경의중앙선 금촌역이 있어 대중교통 편익은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 중 8층 802호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 도배 및 타일 마감, 창호는 새시 창호이며 위생·급배수·옥내소화전·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계됩니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로3류에 접합니다. 가축사육 전부제한구역, 금신초등학교 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당합니다.
• 토지거래허가. 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지 외국인 등의 단독주택·다가구주택· 아파트·연립주택·다세대주택에 관한 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 대조. 2026.05.21. 제출된 확약서에 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 명확히 기재됐는지 확인하세요.
• 채권 중복 계산 금지. 이혜지 보증금 297,000,000원과 주택도시보증공사 청구 297,000,000원은 동일 임차보증금 채권의 양수 관계이므로 합산하지 마세요.
• 임차권 말소 이행. 매각대금 납부 후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류를 법원 및 신청채권자에게 확인하세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
• 파주시 압류·세금 확인. 2026.03.11. 파주시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됐지만, 당해세와 배당 순서는 원문 서류로 대조하세요.
• 가격 비교. 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 한일유앤아이의 유사 층·유사 상태 거래와 비교해 응찰가를 정하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 법원 기록을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “큰 보증금보다 중요한 것은 확약의 효력”

이 물건은 숫자만 보면 위험도가 높습니다. 임차보증금 297,000,000원이 현재 최저가 190,400,000원보다 크고, 확약이 없다면 미배당액 110,065,600원을 매수인이 떠안을 수 있기 때문입니다. 유찰이 더 진행되면 룰상 미배당 보증금도 147,612,480원, 177,649,984원으로 증가합니다.

그러나 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 임차보증금 채권양수인인 주택도시보증공사가 2026.05.21. 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이혜지 임차권에 관한 인수는 실질 0원*이고, 현재 회차의 실질취득은 190,400,000원입니다.

결론은 권리는 확약으로 정리되지만, 확약의 원본과 이행 절차를 확인해야 하는 물건입니다. 감정가 대비 70%라는 수치와 권리 해소를 곧바로 가격 메리트로 연결하지 말고, 실제 응찰가는 최신 시세와 점유·명도 상태를 별도로 확인한 뒤 결정해야 합니다.

* 매각물건명세서 비고에 기재된 2026.05.21. 확약서가 유효하게 유지·이행되는 것을 전제로 한 판단입니다. 확약 적용 전 현재 회차의 룰상 미배당 보증금은 110,065,600원입니다.