인천지방법원 2025타경513217. 인천 미추홀구 용현동 ‘미소가8차’ 4층 403호, 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 할인율이 아니라 말소기준권리보다 먼저 설정된 전세권입니다. 등기부상 김창성의 전세권은 2022.05.27. 전세금 180,000,000원으로 설정됐고, 말소기준인 2023.01.31. 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서 기준 이 전세권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.
김창성은 현황조사상 2022.05.16. 전입했고 대항력이 있는 것으로 조사됐으며, 2025.10.22. 배당요구도 했습니다. 임차 보증금 자체는 별도로 확인되지 않지만, 동일인이 등기부상 전세권자이고 전세금이 180,000,000원으로 등기돼 있습니다. 따라서 이 사건은 단순히 “9,450만원짜리 다세대”로 볼 수 없고, 전세권 미배당액까지 포함한 실질취득비용으로 시세와 비교해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513217 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 571-39 미소가8차 4층 403호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 49.795㎡ · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 중 4층 403호 |
| 소유자 | 박연주택주식회사 (2020.06.10. 매매 · 거래가액 156,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 94,500,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김창성 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 전세권이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2023.01.31. 국의 압류입니다. 그보다 앞선 2022.05.27. 김창성의 전세권은 전세금 180,000,000원, 범위는 주거용 전부로 등기돼 있으며 매각으로 소멸하지 않습니다. 반대로 2024.02.29. 서울특별시 압류, 2024.11.29. 미추홀구 압류, 2025.04.21. 강서구 압류와 2025.10.20. 강제경매개시결정은 말소기준 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김창성 | 2022.05.16 | 미상 등기 전세금 180,000,000원 | 대항력 有 | 2025.10.22 | 전세권 미배당 인수 |
② 시세 비교 — 최저가 64.8%가 아니라 실질취득을 봐야 한다
미소가8차는 9세대이고, 비교 가능한 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 2025.05. 53.74㎡·3층 145,840,000원 1건이며, 이전 거래는 2023.10. 47.38㎡·4층 125,000,000원입니다. 최근 거래는 이전 거래보다 16.7% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 53.74㎡ | 3 | 145,840,000원 |
| 2023.10 | 47.38㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 135,420,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 145,840,000원 |
최저매각가 94,500,000원 자체는 최근 12개월 평균의 64.8%입니다. 하지만 이 사건에서는 이 비율을 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 전세권 예상 미배당 87,601,000원을 더하면 실질취득은 182,101,000원이고, 이는 최근 12개월 실거래 145,840,000원을 크게 웃돕니다. 대항력·인수형 물건에서는 낙찰가가 내려갈수록 전세권자의 미배당 인수액이 늘어나는 구조이므로, 실질취득비용은 전세금 180,000,000원 수준에 묶이는 성격이 강합니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,101,000원 |
| 2. 전세권 · 김창성 | 180,000,000원 | 92,399,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김창성 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 기준입니다. 국세·지방세 압류가 4건 있고, 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 전세권 배당액이 줄어들 수 있습니다. 이 경우 매수인에게 남는 전세권 인수액은 더 커질 수 있으므로 배당표 확정 전 세금 우선순위를 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 94,500,000원 | 92,399,000원 | 267,601,000원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 66,149,999원 | 64,559,299원 | 295,440,701원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 46,304,999원 | 45,071,509원 | 314,928,491원 |
이 표의 전체 미배당에는 전세권과 신청채권이 함께 포함돼 있어 그대로 매수인 인수액을 뜻하는 것은 아닙니다. 다만 낙찰가가 낮아질수록 전세권 배당 재원이 줄어든다는 방향은 분명합니다. 즉 유찰돼 최저가가 내려가더라도, 선순위 전세권의 미배당 승계가 늘어 실질취득비용이 전세금 수준에서 크게 낮아지지 않는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 중 4층 403호입니다.
- 입지. 용현초등학교 북서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방설비와 8인승 승강기 등 기본설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 평지의 가로장방형 토지이며 북동측으로 포장세로각지에 접합니다. 공시지가는 1,533,000원/㎡입니다.
- 거래 표본. 미소가8차는 9세대이고 확인된 실거래는 2건, 최근 12개월 거래는 1건으로 시세 표본이 많지 않습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 확인. 2022.05.27. 김창성 전세권이 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수되는지 매각물건명세서 원문을 재확인하세요.
- 실질취득으로 가격 판단. 최저가 94,500,000원만 최근 실거래와 비교하지 말고, 전세권 미배당 승계액까지 합산해 판단해야 합니다.
- 김창성의 지위 확인. 임차인·전세권자·경매채권자가 동일인이므로 임대차계약, 전세권 설정, 실제 채권관계를 원문으로 대조하세요.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부와 법정기일에 따라 전세권 배당 및 인수액이 변동될 수 있습니다.
- 점유·명도. 김창성이 전입한 점유자로 조사돼 있으므로 낙찰 후 점유 이전과 보증금 정산 구조를 함께 검토해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 실거래가 1건뿐이므로 해당 호수의 내부 상태·층·면적 차이를 현장 확인과 함께 반영하세요.
맺으며 — “94,500,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건은 최저가만 보면 감정가의 70%, 최근 12개월 실거래의 64.8%라서 할인폭이 커 보입니다. 그러나 그보다 먼저 봐야 할 권리가 있습니다. 전세금 180,000,000원의 선순위 전세권입니다. 현재 회차에서는 전세권에 92,399,000원이 배당될 것으로 계산되지만, 나머지 87,601,000원은 매수인 인수 구조입니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 182,101,000원 수준으로, 최근 12개월 실거래 145,840,000원을 웃돕니다.
더 유찰돼 낙찰가가 내려가도 전세권 배당액이 함께 줄어 미배당 승계액이 커지는 방향이므로, 단순 할인율만으로 가격 매력을 평가할 수 없습니다. 여기에 세금 압류의 우선순위와 동일인 김창성의 임차·전세권·채권 관계까지 확인해야 합니다. 이 물건의 핵심은 “낮은 최저가”가 아니라 “선순위 전세권을 포함한 총 취득부담”입니다.
