인천지방법원 2025타경513217. 용현동 ‘미소가8차’ 4층 403호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박연주택주식회사로, 2020년 6월 10일 매매를 원인으로 거래가액 156,000,000원에 취득했고 2020년 6월 23일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 2022년 5월 27일 설정된 김창성의 전세권 180,000,000원입니다. 말소기준은 그보다 뒤인 2023년 1월 31일 국의 압류이므로, 제공된 매각물건명세 내용대로 이 전세권은 매각으로 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.
따라서 감정가와 최저가가 135,000,000원이라는 숫자만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 현재 배당 가정에서는 매각대금 135,000,000원 중 집행비용 2,690,000원을 제외한 132,310,000원이 전세권에 배당되고, 등기 전세금 180,000,000원 중 47,690,000원이 미배당으로 남습니다. 매수인이 체감하는 실질취득은 135,000,000원 + 47,690,000원 = 182,690,000원 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513217 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 571-39 미소가8차 4층 403호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 낙섬중로105번길 19 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 전용면적 매칭 기준 49.795㎡ · 6층 건물 중 4층 |
| 건물 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 · 2016.06.24 준공 · 총 9세대 |
| 소유자 | 박연주택주식회사 (2020.06.10 매매, 거래가액 156,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 135,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 남는다
말소기준권리는 2023.01.31 국의 압류입니다. 그보다 앞선 2022.05.27 김창성의 전세권은 전세금 180,000,000원, 범위는 주거용 전부로 설정됐고 제공된 매각물건명세 내용에서 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리로 명시돼 있습니다. 이후 서울특별시·미추홀구·강서구의 압류와 2025.10.20 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인·점유 관계
실제 임차인으로 파악되는 사람은 1명, 김창성입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 본인이 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 확인됩니다. 다만 임차보증금과 확정일자는 확인되지 않으므로, 전입일만으로 임차인의 대항력을 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 별도로 등기된 전세권의 인수 문제는 명확히 남습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 전세금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김창성 | 2022.05.16 | 임차보증금 미상 등기 전세금 180,000,000원 | 2025.10.22 | 가능·미상 | 미상 | 전세권 승계 |
② 시세 비교 — 최저가는 92.6%, 실질취득은 약 125.3%
미소가8차의 실거래 표본은 2건입니다. 최근 12개월 거래는 2025년 5월 53.74㎡·3층의 145,840,000원 1건이며, 그 이전 표본은 2023년 10월 47.38㎡·4층 125,000,000원입니다. 전체 2건 평균은 135,420,000원이지만, 가격 판단에서는 더 최신인 최근 12개월 평균과 최신 거래 145,840,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 53.74㎡ | 3 | 145,840,000원 |
| 2023.10 | 47.38㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 145,840,000원 |
최저가 135,000,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 92.6%입니다. 하지만 이 사건은 그 가격으로 끝나지 않습니다. 현 배당 기준 전세권 미배당 47,690,000원을 더하면 실질취득은 약 182,690,000원으로, 최근 12개월 평균·최신 거래 145,840,000원의 약 125.3%입니다. 따라서 “최저가가 최근 시세보다 7.4% 낮으니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
유찰돼도 실질취득이 크게 내려가지 않는 이유
선순위 전세권 인수형은 낙찰가가 낮아질수록 전세권자가 배당받는 금액도 줄고, 그만큼 매수인에게 남는 미배당액이 커집니다. 제공된 회차별 배당 가정에 그대로 대입하면 실질취득액은 다음처럼 약 1.82억 수준에서 거의 고정됩니다.
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 전세권 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 135,000,000원 | 132,310,000원 | 47,690,000원 | 182,690,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 108,000,000원 | 105,688,000원 | 74,312,000원 | 182,312,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 86,400,000원 | 84,444,800원 | 95,555,200원 | 181,955,200원 |
전세권 등기금액 180,000,000원이 최저가보다 큰 구조라 낙찰가 하락분 상당 부분이 미배당 인수액 증가로 상쇄됩니다. 집행비용이 포함된 현재 배당 가정에서는 실질취득이 약 181,955,200원~182,690,000원 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,690,000원 |
| 2. 전세권 · 김창성 | 180,000,000원 | 132,310,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김창성 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정은 집행비용 2,690,000원과 전세권 배당 132,310,000원으로 매각대금 135,000,000원이 소진되는 구조입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당액이 우선 차감되면 실제 전세권 배당 및 미배당 잔액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물의 4층 403호입니다.
- 입지. 용현초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방설비와 8인승 승강기 등 기본설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,533,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가. 외국인 등에 한한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 환금성. 미소가8차는 총 9세대이고 확인 실거래는 2건, 최근 12개월은 1건입니다. 거래 표본이 적어 가격 검증 폭이 좁습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 135,000,000원은 최근 실거래의 92.6%지만, 전세권 미배당까지 더한 실질취득은 현 가정 182,690,000원입니다.
- 전세권 원문 확인. 2022.05.27 설정 전세권 180,000,000원이 매수인에게 인수된다는 매각물건명세 내용을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 국·서울특별시·미추홀구·강서구 압류 중 우선 배당되는 세액이 있으면 전세권 배당이 줄어 미배당 인수액이 더 커질 수 있습니다.
- 김창성 관계 확인. 임차인·전세권자·경매 신청채권자가 동일인이므로 실제 점유, 전세금 지급, 채권관계를 확인해야 합니다.
- 임차인 우선변제 확인. 전입일은 2022.05.16이나 임차보증금과 확정일자는 미상입니다. 대항력과 우선변제 범위를 원문서로 확인해야 합니다.
- 유찰만 기다리는 전략 경계. 1회 유찰 시 실질취득 약 182,312,000원, 2회 유찰 시 약 181,955,200원으로 계산돼 최저가 하락 효과가 전세권 미배당 증가로 대부분 상쇄됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.35억짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건에서 눈에 먼저 들어오는 숫자는 감정가와 최저가 135,000,000원입니다. 최신 실거래 145,840,000원보다 낮기 때문에 표면적으로는 가격 메리트가 있어 보입니다. 그러나 말소기준보다 앞선 김창성의 전세권 180,000,000원이 매수인에게 인수되는 구조라, 현재 배당 가정의 미배당 47,690,000원을 합친 실질취득은 182,690,000원입니다.
더 중요한 점은 유찰돼도 이 부담이 사라지지 않는다는 것입니다. 1회 유찰 가정에서는 전세권 미배당이 74,312,000원으로 늘고, 2회 유찰 가정에서는 95,555,200원까지 늘어 실질취득은 계속 약 1.82억 수준에 머뭅니다. 최근 12개월 실거래 145,840,000원과 비교하면 현재 실질취득은 약 125.3%입니다. 최저가는 낮아 보여도 실질취득은 시세 이상이고, 선순위 인수권리와 세금 우선배당 변수까지 남는 사건입니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 전세권 인수범위와 실제 배당액을 얼마나 정확히 확정하느냐입니다.
