인천지방법원 2025타경513230. 인천 미추홀구 문학동 천우로미오빌 1층 102호, 전용 59.72㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김기석으로 2022년 1월 5일 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 거래가액은 155,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 “후순위 권리 전부 소멸” 유형이 아닙니다. 2024년 5월 7일 국의 압류가 말소기준이지만, 김기봉은 2021년 12월 30일부터 전입·점유했고 확정일자는 2021년 12월 8일입니다. 따라서 말소기준보다 앞선 대항력을 갖고 있으며, 매각물건명세서도 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
또 다른 점유자 이다예도 2023년 2월 6일 전입으로 말소기준일보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 따라서 현재 산출된 김기봉의 인수액 13,746,000원만을 최종 인수총액으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513230 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 문학동 341-12 천우로미오빌 1층 102호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 59.72㎡ · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 김기석 (2022.01.05. 매매 · 거래가액 155,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 139,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 등기사항 발급 | 2026.08.18 · 인천지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인이 핵심
과거의 근저당·가압류·임의경매 등은 2021년 10월 7일 임의경매 매각으로 이미 정리됐습니다. 현재 사건에서 판단할 기준은 2024년 5월 7일 국의 압류입니다. 이 압류와 2025년 10월 20일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 김기봉의 주택임차권은 등기일 자체가 2024년 9월 26일이어도 그 기초가 되는 전입·점유가 2021년 12월 30일로 먼저입니다. 매각물건명세서 역시 보증금 150,000,000원 중 배당되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 보증금 미상
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김기봉 | 2021.12.30 / 2021.12.08 | 150,000,000원 | 2024.09.26 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 13,746,000원 인수 |
| 이다예 | 2023.02.06 / 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 인수 가능 |
특히 김기봉은 주택임차권자이면서 현재 강제경매를 신청한 채권자와 동일한 이름으로 확인됩니다. 관계인 여부 및 임대차의 실체는 원본 계약서·배당요구서·현황조사와 함께 반드시 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가부터 최근 시세의 163.5%
천우로미오빌은 총 9세대, 사용승인일은 2001.01.18입니다. 확인된 실거래는 8건이며 전체 평균은 128,125,000원입니다. 그러나 가격 판단에서는 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름이 더 중요합니다. 최근 12개월 거래는 1건, 2026년 4월 55.97㎡ 4층의 85,000,000원 거래이며 최근 12개월 평균도 85,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 55.97㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 2023.08 | 59.72㎡ | 2 | 123,000,000원 |
| 2022.05 | 55.97㎡ | 4 | 127,000,000원 |
| 2022.03 | 55.97㎡ | 4 | 136,000,000원 |
| 2022.02 | 55.97㎡ | 4 | 136,000,000원 |
| 2022.01 | 55.97㎡ | 4 | 136,000,000원 |
| 2022.01 | 59.72㎡ | 1 | 155,000,000원 |
| 2021.08 | 55.97㎡ | 4 | 127,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 128,125,000원 |
현재 최저가 139,000,000원은 전체 실거래 평균의 108.5%이며, 최근 12개월 평균·최신 거래 85,000,000원과 비교하면 163.5%입니다. 더구나 최근 거래 흐름은 과거보다 -36.7%로 하락했습니다. 최근 12개월 표본이 1건이고 최신 거래 면적이 55.97㎡라는 점은 감안해야 하지만, 대상과 같은 59.72㎡ 거래도 2023년 8월 123,000,000원이었습니다. 따라서 현재 최저가를 “시세보다 저렴하다”고 볼 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 139,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,746,000원 |
| 1. 임차인 김기봉 보증금 (우선변제) | 150,000,000원 | 136,254,000원 |
| 2. 갑구 22번 경매개시결정 · 김기봉 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 139,000,000원 가정 시 김기봉의 임차보증금 중 136,254,000원이 배당되고 부족분 13,746,000원은 매수인이 인수하는 것으로 산출됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 비용 절감은 아니다
| 회차 | 매각가 | 김기봉 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 139,000,000원 | 136,254,000원 | 13,746,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 111,200,000원 | 108,843,200원 | 41,156,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 88,960,000원 | 86,958,720원 | 63,041,280원 |
표면적인 최저매각가는 139,000,000원에서 111,200,000원, 88,960,000원으로 내려가지만 김기봉 보증금의 미배당 인수액은 반대로 13,746,000원에서 41,156,800원, 63,041,280원으로 커집니다. 즉 이 사건에서 “유찰 = 싸진다”는 공식은 성립하지 않습니다. 여기에 이다예의 보증금이 확인될 경우 추가 인수위험이 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 1층 102호입니다.
- 입지. 문학초등학교 서측 인근으로 동류형 공동주택과 소규모 근린생활시설이 형성된 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 대체로 무난합니다.
- 도로. 동측 및 북측으로 노폭 약 8미터, 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·절대보호구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 대지 228.6㎡, 공시지가 1,498,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 유동성. 천우로미오빌은 9세대이고 확인된 실거래는 8건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래 표본이 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김기봉 인수액 확인. 현재 배당 가정에서는 보증금 150,000,000원 중 13,746,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다.
- 이다예 보증금 확인. 2023.02.06 전입으로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 추가 인수액이 생길 수 있습니다.
- 임대차 실체 확인. 김기봉은 임차권자이면서 강제경매 신청채권자와 동일한 이름으로 기재돼 있으므로 계약서와 관계 자료를 대조해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가 139,000,000원부터 최근 12개월 평균·최신 거래 85,000,000원의 163.5%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 과거보다 -36.7%로 내려와 있어 오래된 전체 평균 128,125,000원을 가격 가점 근거로 사용하기 어렵습니다.
- 유찰 시 인수 증가. 1회 유찰 시 41,156,800원, 2회 유찰 시 63,041,280원으로 김기봉 미배당 인수액이 늘어납니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구 관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 물건”
이 사건은 최저가만 보면 139,000,000원의 신건이지만, 실제 판단축은 150,000,000원의 대항력 임차보증금입니다. 김기봉은 말소기준인 2024년 5월 7일보다 훨씬 앞선 2021년 12월 30일 전입·점유자이고, 배당으로 돌려받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수합니다. 유찰돼 매각가가 111,200,000원, 88,960,000원으로 내려가도 인수액이 41,156,800원, 63,041,280원으로 커져 실질취득은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
가격 측면도 불리합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 85,000,000원이고, 현재 최저가만으로도 그 163.5%이며 최근 추세는 -36.7%입니다. 여기에 2023년 2월 6일 전입한 이다예의 보증금까지 미상이라 확정되지 않은 추가 인수위험도 남습니다. 따라서 이 물건은 단순히 유찰 횟수를 기다리는 접근보다, 두 임차인의 실제 보증금·배당·인수범위를 확정한 뒤 실질취득가격으로 시세를 다시 비교하는 것이 우선입니다.
