인천지방법원 2025타경513230. 문학동 천우로미오빌 1층 102호, 전용 59.72㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김기석이며, 2022년 1월 5일 매매를 원인으로 2022년 1월 7일 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 155,000,000원으로 기재돼 있습니다. 이번 경매의 핵심은 등기상 담보권이 아니라 선순위 임차보증금입니다.
데이터상 말소기준은 2024년 5월 7일 국의 압류입니다. 김기봉은 그보다 앞선 2021년 12월 30일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 12월 8일입니다. 보증금은 150,000,000원이며, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 이 구조에서는 유찰로 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 수준에 머무는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513230 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 문학동 341-12 천우로미오빌 1층 102호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 59.72㎡ · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 1층 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 김기석 · 2022.01.05 매매 · 거래가액 155,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 97,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김기봉 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준인 2024년 5월 7일 국 압류와 그 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 임차인 김기봉의 전입·점유와 확정일자는 말소기준보다 앞섭니다. 을구 순위 15번 주택임차권등기는 2024년 9월 26일에 등기됐지만, 매각물건명세서에는 보증금 150,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김기봉 제1층 제102호 59.72㎡ 전부 | 2021.12.30 / 2021.12.08 | 150,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 54,851,400원 |
| 이다예 | 2023.02.06 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
김기봉은 보증금·전입·확정일자·임차권등기가 확인되는 선순위 임차인입니다. 반면 이다예는 전입일이 2023년 2월 6일로 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이다예를 단정적으로 대항력 있는 임차인이라고 볼 수는 없고, 대항력 가능·금액 미상 위험으로 남겨두는 것이 맞습니다.
③ 시세 비교 — 최근 시장은 85,000,000원
천우로미오빌은 9세대이고 사용승인일은 2001년 1월 18일입니다. 확인된 거래는 모두 8건입니다. 전체 거래 평균은 128,125,000원이지만, 과거 2021년과 2022년의 높은 거래가 다수 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 55.97㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 2023.08 | 59.72㎡ | 2 | 123,000,000원 |
| 2022.05 | 55.97㎡ | 4 | 127,000,000원 |
| 2022.03 | 55.97㎡ | 4 | 136,000,000원 |
| 2022.02 | 55.97㎡ | 4 | 136,000,000원 |
| 2022.01 | 55.97㎡ | 4 | 136,000,000원 |
| 2022.01 | 59.72㎡ | 1 | 155,000,000원 |
| 2021.08 | 55.97㎡ | 4 | 127,000,000원 |
최신 거래는 2026년 4월 85,000,000원이고 최근 12개월 평균도 85,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래군보다 -36.7%의 하락 추세입니다. 현재 최저가 97,300,000원만으로도 최근 12개월 평균의 114.5%입니다. 여기에 김기봉 미배당 인수까지 합친 실질취득 152,151,400원을 기준으로 보면 최근 시세와의 격차는 더 커집니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,151,400원 |
| 1. 임차인 김기봉 보증금 | 150,000,000원 | 95,148,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 김기봉 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김기봉 임차보증금 중 95,148,600원이 배당되고 54,851,400원이 부족합니다. 매각물건명세서상 이 부족분은 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰해도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 97,300,000원 | 54,851,400원 | 152,151,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 68,110,000원 | 83,515,980원 | 151,625,980원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 47,677,000원 | 103,581,186원 | 151,258,186원 |
표처럼 매각가가 97,300,000원에서 68,110,000원, 47,677,000원으로 내려가도 김기봉의 미배당 보증금 인수액은 54,851,400원에서 83,515,980원, 103,581,186원으로 커집니다. 결국 실질취득은 계속 150,000,000원 안팎에 묶입니다. 이 사건에서 “더 유찰되면 싸진다”는 일반적인 경매 공식이 그대로 적용되지 않는 이유입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문학초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 동류형 공동주택과 소규모 근린생활시설이 형성된 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 1층 102호이며, 기본 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측과 북측으로 포장도로에 접하며 토지는 천우로미오빌 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·절대보호구역·중점경관관리구역 등이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 9세대 규모이고 확인 거래는 8건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이며 최신 거래가는 85,000,000원, 최근 추세는 -36.7%입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 현장조사 당시 폐문부재로 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 97,300,000원 + 인수 54,851,400원 = 152,151,400원입니다.
- 김기봉 임차권 원본 대조. 전입 2021.12.30, 확정일자 2021.12.08, 보증금 150,000,000원, 배당요구 및 임차권등기 내용을 다시 확인해야 합니다.
- 김기봉의 이중 지위 확인. 임차권자와 경매 신청채권자가 동일 이름으로 기재돼 있으므로 집행채권과 임차보증금 채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 이다예 조사. 전입 2023.02.06이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능성과 추가 인수액을 확인하지 않고 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 128,125,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 85,000,000원과 -36.7% 추세를 우선해 판단해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않아 실제 김기봉 배당액과 매수인 인수액은 변동될 수 있습니다.
맺으며 — “유찰돼도 총비용은 거의 그대로”
이 사건은 표면상 감정가 139,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 97,300,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 김기봉의 대항력 있는 보증금 150,000,000원이 핵심입니다. 현재 예상배당으로는 54,851,400원이 남아 매수인에게 승계되고, 실질취득은 152,151,400원이 됩니다. 2회·3회 유찰 시에도 매각가가 낮아지는 만큼 인수액이 커져 실질취득은 계속 보증금 수준에 머뭅니다.
가격 환경도 우호적이지 않습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균이 85,000,000원이고 최근 거래 추세는 -36.7%입니다. 현재 최저가조차 최근 시세의 114.5%이며, 실질취득은 그보다 훨씬 높습니다. 여기에 이다예의 보증금·확정일자 미상 위험도 남아 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 유찰됐는가”가 아니라 선순위 보증금 인수와 최근 시세를 합쳐 실제 총비용이 얼마인가입니다.
