인천지방법원 2025타경513243. 인천광역시 부평구 십정동 186-31 5층 501호로, 감정평가상 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 황동천이며, 현재 경매의 말소기준은 2005년 7월 29일 설정된 중소기업은행 채권최고액 290,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권을 기준으로 이후 남아 있는 국세·지방세 압류와 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 347,000,000원입니다. 임차인은 확인되지 않았고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리관계는 비교적 정리되어 있지만, 실거래 비교 자료가 확인되지 않아 347,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513243 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 십정동 186-31 5층501호 |
| 등기상 부동산 | 인천광역시 부평구 십정동 186-31, 186-502, 186-503 · 이규보로95번길 10 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층건 내 제5층 제501호 |
| 소유자 | 황동천 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 347,000,000원 / 347,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 45,202,243원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 2005년 기업은행 근저당이 기준
과거 등기에는 가등기·가압류·근저당·가처분·압류 등이 여러 차례 나타나지만, 상당수는 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 2005.07.29 중소기업은행 근저당입니다. 이 권리는 현재 경매의 말소기준권리이며, 이후 현재 남아 있는 국세·지방세 압류와 2025.10.24 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 신건 347,000,000원, 시세 검증이 먼저
현재 최저매각가는 감정가와 같은 347,000,000원입니다. 아직 유찰 전이므로 가격 할인은 없습니다. 1회 유찰 시 시나리오는 277,600,000원, 2회 유찰 시에는 222,080,000원입니다.
다만 이 사건 자료만으로는 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 따라서 347,000,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 감정평가상 이용상태가 근린생활시설이므로 주거용 부동산과 같은 기준으로 가격을 단순 비교해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 347,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 277,600,000원 | 17,086,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 222,080,000원 | 71,829,120원 | 0원 |
유찰로 매각가격이 내려가면 중소기업은행 근저당의 미배당액은 증가하지만, 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 즉 채권자의 미회수액과 낙찰자가 떠안는 금액을 혼동하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 347,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,658,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 중소기업은행 | 290,000,000원 | 290,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 51,342,000원 |
현재 회차 347,000,000원을 가정한 배당입니다. 중소기업은행 근저당은 채권최고액 290,000,000원 기준으로 전액 배당되고 소유자 잔여는 51,342,000원입니다. 다만 국세·지방세 가운데 당해세에 해당하는 금액이 있으면 실제 배당액과 잔여금은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백운초등학교 북서측 인근으로, 주위에 아파트·다세대주택·소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 1호선(경인선) 백운역과 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 3필지 일단의 부정형 토지는 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층건 내 제5층 제501호이며 외벽은 석재붙임 등, 내벽은 몰탈위페인트 등, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 소화전설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에관한허가구역은 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 7번 중소기업은행 근저당권의 접수일은 2005.07.29이며 채권최고액은 290,000,000원입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당순서를 판단할 수 있습니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 347,000,000원의 가격 메리트는 비교 가능한 근린생활시설 거래·수익자료 등을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
- 현재 이용상태 확인. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이므로 현장 점유 및 실제 영업·사용 상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 임대관계 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 감정평가상 상세 임대내역은 미상으로 기재되어 있으므로 현장조사와 매각물건명세서 확인이 중요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리 구조는 현재 살아 있는 권리만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2005년 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 남은 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 임차인도 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 신건 최저가 347,000,000원에는 아직 유찰 할인이 없고 비교 실거래 근거도 확인되지 않습니다. 여기에 세금 압류 7건의 당해세 여부까지 확인해야 합니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격과 세금 배당은 확인 후 판단입니다.
