인천지방법원 2025타경513390. 인천 미추홀구 도화동 ‘다송캐슬’ 4층 401호, 공동주택으로 이용 중인 다세대주택입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 309,000,000원입니다. 등기상 핵심은 2022.12.15 설정된 국민은행 채권최고액 313,500,000원의 근저당입니다. 이 근저당은 2025.06.27 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025.10.27 임의경매를 신청했습니다.
등기만 보면 말소기준 뒤의 가압류 6건은 매각으로 소멸해 구조가 단순해 보입니다. 그러나 권리분석의 승부처는 등기가 아니라 점유자 이명식의 선순위 전입입니다. 이명식은 2022.05.04 전입해 말소기준일 2022.12.15보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 단순히 ‘대항력 있음’으로 확정할 수 없고, 정확히는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513390 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 624-133 다송캐슬 4층401호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 경인로206번길 26 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제4층 제401호 |
| 사용승인일 | 2021.07.07 |
| 소유자 | 추향선 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 309,000,000원 / 309,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 273,670,800원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
2021.10.01 근해안강망수산업협동조합 근저당권 355,200,000원이 설정됐지만 2022.12.16 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.12.15 국민은행 근저당권이며, 이후 롯데카드·삼성카드·인천신용보증재단·하나카드·케이비국민카드·하나캐피탈의 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이명식 | 2022.05.04 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 가능액 미상 |
| 추병선 | 2025.06.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 기준 승계 없음 |
이명식은 말소기준보다 먼저 전입했고, 추병선은 2025.06.23 전입해 말소기준보다 늦습니다. 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않았습니다. 특히 이명식은 보증금·확정일자가 미상이므로 실제 권리관계와 배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수 위험을 수치화할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 권리 확인이 먼저
이 사건에는 감정가 309,000,000원과 현재 최저매각가 309,000,000원이 제시돼 있으며 현재는 0회 유찰 신건입니다. 다송캐슬은 6세대이고 대상 면적은 57.3415㎡로 제시돼 있지만, 비교 가능한 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 또는 최저가만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 309,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,126,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 313,500,000원 | 303,874,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 9,214,496원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,096,880원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 인천신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나카드주식회사 | 8,993,505원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 9,751,313원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 13,459,020원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 합계 391,015,214원 중 303,874,000원이 배당되고, 미배당은 87,141,214원입니다. 이 계산의 매수인 인수액은 0원으로 제시돼 있으나, 이명식의 보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 실제 임차보증금 승계 여부와 금액은 별도로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천 도화초등학교 서측 인근. 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 함께 있는 주택지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 도화역(지하철 1호선)과 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 401호이며 사용승인일은 2021.07.07입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 완경사지에 자체 지반을 평탄하게 조성한 사다리형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 261.0㎡, 공시지가는 1,287,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구·수봉 지구단위계획구역·상대보호구역·과밀억제권역·지적재조사사업지구 등이 포함되며, 외국인 등에 한한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 이용. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이명식 보증금 확인. 2022.05.04 선순위 전입자의 실제 보증금이 가장 중요한 숫자입니다. 확인 전에는 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 이명식의 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제와 미배당 승계 여부를 단정할 수 없습니다.
- 추병선 점유관계 확인. 2025.06.23 전입으로 말소기준 뒤이지만 보증금과 실제 점유관계는 확인이 필요합니다.
- 가격 판단 유보. 비교 가능한 실거래 금액이 없어 신건 최저가 309,000,000원이 시세 대비 유리한지 판단할 근거가 없습니다.
- 채권양도 확인. 국민은행 근저당권이 2025.06.27 한국주택금융공사로 이전됐고 한국주택금융공사가 경매를 신청했습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서에서 임차보증금, 점유범위, 배당요구 여부를 반드시 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 3.09억보다 먼저, 선순위 임차인을 확인해야 한다”
이 사건은 등기상 후순위 권리가 복잡해서 어려운 물건이 아닙니다. 말소기준은 명확하고, 그 뒤의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 2022.05.04 전입한 이명식입니다. 말소기준보다 빠른 전입인데 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상이고, 매수인이 실제로 부담할 금액도 아직 계산할 수 없습니다.
따라서 신건 최저가 309,000,000원이나 향후 유찰가만 보고 가격 메리트를 논할 단계가 아닙니다. 선순위 임차보증금 확인 → 배당·승계액 산정 → 실질취득가 계산 순서가 먼저입니다. 현재 자료만으로는 권리 안전성을 확정하기 어려워, 이 사건의 결론은 “가격보다 선순위 임차 확인이 우선”입니다.
