인천지방법원 2025타경513390. 인천 미추홀구 도화동에 있는 다송캐슬 4층 401호, 공동주택 중 다세대주택입니다. 감정가는 309,000,000원이지만 두 차례 유찰을 거치면서 최저매각가가 151,410,000원까지 내려왔습니다. 숫자로만 보면 감정가의 절반에도 미치지 않습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 2022년 전입자의 권리가 매수인에게 어떤 부담을 남길 수 있는가입니다.
등기상 말소기준은 2022.12.15. 국민은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 이후 한국주택금융공사로 이전됐고, 경매도 한국주택금융공사가 신청했습니다. 후순위 가압류 6건은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이명식의 전입일은 말소기준보다 약 7개월 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 등기상의 권리가 소멸한다는 사실만으로 전체 인수위험이 사라진다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513390 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 624-133 다송캐슬 제4층 제401호 도로명: 인천광역시 미추홀구 경인로206번길 26 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 지상 5층 중 4층 401호 |
| 사용승인일 | 2021.07.07. |
| 건물 규모 | 다송캐슬 · 6세대 |
| 소유자 | 추향선 |
| 감정가 | 309,000,000원 |
| 최저매각가 | 151,410,000원 (감정가의 49%, 2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.05. |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구금액 | 273,670,800원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.15. 을구 2번 국민은행 근저당권 (채권최고액 313,500,000원) |
| 조사상 임차인 | 이명식 · 추병선 (2명) |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 전입은 별도 검토
등기부에서 주목할 것은 기존 근저당의 말소 이력입니다. 2021.10.01. 설정된 근해안강망수산업협동조합 근저당권 355,200,000원은 2022.12.16. 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 이 과거 근저당이 아니라 2022.12.15. 설정된 국민은행 근저당권 313,500,000원입니다.
이 근저당권은 2025.06.27. 한국주택금융공사 앞으로 이전 등기됐습니다. 이는 기존 담보권의 이전이지 별도의 새로운 후순위 근저당권 설정이 아니므로, 말소기준일은 2022.12.15. 그대로 유지됩니다. 이후 설정된 가압류 6건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 이명식 보증금이 가장 큰 변수
현황조사와 매각물건명세서에 나타나는 임차인은 이명식과 추병선, 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 중복된 구조는 아닙니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 임차인의 법적 지위와 배당 결과를 확정하기 어렵습니다.
| 임차인 / 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
|
이명식 2022.05.04. |
미상 |
대항력 가능·미상
말소기준 전 전입
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미확정
확정일자·배당요구 미상
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보증기관 승계 없음 인수 가능성 |
|
추병선 2025.06.23. |
미상 |
후순위 전입
기재 전입일 기준 대항력 없음
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미확정
확정일자·배당요구 미상
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보증기관 승계 없음 일반적인 후순위 관계 |
이명식은 전입일이 말소기준보다 빠르므로, 실제 임차인이며 대항요건이 충족됐는지 확인해야 합니다. 대항력이 성립하고 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는다면 그 미배당액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 우선변제권은 별개의 문제로, 확정일자와 배당요구 등 관련 요건을 확인해야 판단할 수 있습니다.
추병선은 2025.06.23. 전입으로 말소기준보다 늦습니다. 기재된 전입일 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않는 구조이지만, 보증금과 계약관계가 불명확하므로 실제 점유관계 및 명도 문제는 별도로 확인해야 합니다.
낙찰가 + 인수할 미배당 임차보증금 = 실질취득금액
현재 최저가 151,410,000원은 확정된 총취득원가가 아닙니다. 이명식의 대항력과 보증금, 실제 배당액에 따라 인수금이 달라질 수 있습니다.
대항력 있는 임차보증금이 낙찰가를 초과하고 낙찰대금 중 해당 임차인에게 배당될 금액을 제외한 나머지가 인수되는 구조라면, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 증가해 실질취득금액이 보증금 수준에 사실상 고정될 수 있습니다. 다만 실제 배당은 배당순위와 선순위 비용 등에 따라 달라집니다.
보증금과 배당액이 확인되지 않아 구체적인 실질취득금액은 산정하지 않습니다.
③ 가격 검토 — 감정가 대비 49%가 시세 대비 49%는 아니다
감정가 309,000,000원에서 시작한 이 물건은 두 차례 유찰됐고, 현재 최저매각가는 151,410,000원입니다. 감정가와의 차이는 157,590,000원입니다. 그러나 감정평가액과 실제 거래시세는 다른 지표입니다.
다송캐슬은 6세대 규모의 다세대주택입니다. 동일 물건 또는 비교 가능한 주택의 최근 실거래가격이 확인되지 않은 상황에서는 151,410,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 더욱이 인수할 임차보증금까지 포함한 실질취득원가가 확인되지 않았으므로, 최저매각가만으로 가격 메리트를 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
| 가격 판단 항목 | 금액 / 비율 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 309,000,000원 | 감정평가 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 151,410,000원 | 감정가의 49% |
| 감정가 대비 차액 | 157,590,000원 | 시세 대비 차익은 아님 |
| 실질취득원가 | 미확정 | 임차보증금 인수 여부 확인 필요 |
| 최근 실거래 대비 가격 | 판단 보류 | 비교거래 확인 필요 |
④ 예상배당표 (매각가 151,410,000원 가정)
현재 최저매각가를 낙찰가로 가정한 배당 추정입니다. 집행비용 2,919,740원을 제외한 148,490,260원이 국민은행 설정 근저당권에 배분되는 구조로 산출돼 있습니다. 후순위 가압류 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,919,740원 |
| 1. 국민은행 설정 근저당권 한국주택금융공사로 이전 등기 |
313,500,000원 | 148,490,260원 |
| 2. 롯데카드 가압류 | 9,214,496원 | 0원 |
| 3. 삼성카드 가압류 | 6,096,880원 | 0원 |
| 4. 인천신용보증재단 가압류 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 하나카드 가압류 | 8,993,505원 | 0원 |
| 6. KB국민카드 가압류 | 9,751,313원 | 0원 |
| 7. 하나캐피탈 가압류 | 13,459,020원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 배분 합계 | — | 151,410,000원 |
근저당권 채권액은 등기상 채권최고액 기준입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 및 확인되지 않은 임차보증금 배당관계는 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리위험은 남는다
현재 회차와 추가 유찰 시의 금액을 비교하면 낙찰대금이 줄어들수록 채권자 미배당액은 증가합니다. 이 미배당액은 매수인이 전부 떠안는 금액이 아닙니다. 다만 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금은 별도의 인수 문제가 될 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰 · 49%) | 151,410,000원 | 148,490,260원 | 242,524,954원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 105,987,000원 | 103,703,182원 | 287,312,032원 |
| 4회 유찰 시 (24.01%) | 74,190,900원 | 72,455,464원 | 318,559,750원 |
추가 유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 매각 결과가 아닙니다. 금액은 채권 배당 추정에 근거하고, 미확정 임차보증금 인수는 별도로 반영해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 인천광역시 미추홀구 도화동 인천도화초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재한 주택지대로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 지하철 1호선 도화역과 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 2021.07.07. 사용승인을 받은 철근콘크리트조 5층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·화재탐지 설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다. 토지는 완경사지에 자체 지반을 평탄하게 조성한 사다리형입니다.
- 토지 규제. 준주거지역, 고도지구, 수봉 지구단위계획구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 및 지적재조사사업지구 등에 해당합니다. 외국인 등에 한정된 토지거래허가구역 지정 이력도 확인됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 1,287,000원/㎡입니다. 이는 해당 호실의 거래시세와 동일한 지표가 아닙니다.
- 건축 관련. 위반건축물 사항은 확인되지 않고, 감정평가상 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 6세대의 소규모 다세대주택이므로 대단지 아파트와 동일한 환금성을 기대하기 어렵습니다. 비교 가능한 최근 실거래와 실제 매수 수요를 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이명식의 임대차계약 확인. 실제 임차인인지, 계약 개시일과 보증금은 얼마인지, 해당 호실을 언제부터 인도받아 점유했는지 확인해야 합니다.
- 대항력 성립 판단. 2022.05.04. 전입이 말소기준보다 앞선다는 사실만으로 확정하지 말고 실제 점유·인도와 임대차의 유효성을 함께 검토해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 이명식과 추병선의 확정일자, 배당요구 여부 및 실제 배당 가능 금액을 확인해야 인수위험을 구체화할 수 있습니다.
- 실질취득금액 재산정. 최저가 151,410,000원에 미배당 인수보증금이 발생하는지 검토해야 합니다. 인수액이 확인되기 전에는 입찰가 상한을 확정하기 어렵습니다.
- 추병선의 점유관계 확인. 후순위 전입자로 나타나지만 실제 거주 여부와 임대차계약관계, 인도 시 협의 필요성을 점검해야 합니다.
- 근저당권 이전과 배당내역 대조. 국민은행에서 한국주택금융공사로 이전된 담보권 및 신청채권자 배당액의 불일치를 확인해야 합니다.
- 최근 실거래와 환금성 검증. 다송캐슬 또는 인근 비교 가능한 다세대주택의 실거래와 매수 수요를 살펴야 합니다. 감정가 대비 49%만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
- 관리비·명도비용 확인. 체납 관리비의 공용부분 승계 가능성과 점유자 인도에 필요한 비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 토지·건축 원본 확인. 준주거지역, 고도지구, 지적재조사 관련 사항 및 건축물대장·토지이용계획확인서를 매각 전 재확인해야 합니다.
- 입찰 직전 원본 대조. 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 자료와 변경·정정 공고를 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 경매”가 아니라 “보증금 확인이 먼저인 경매”
이 물건의 최저매각가는 151,410,000원, 감정가의 49%입니다. 하지만 권리분석에서는 이 숫자보다 2022.05.04. 전입한 이명식이 훨씬 중요합니다. 말소기준인 2022.12.15. 국민은행 근저당권보다 빠른 전입이고, 보증금과 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았기 때문입니다.
후순위 가압류 6건이 소멸한다는 점은 긍정적이지만, 그것만으로 매수인 인수금이 0원이라고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가를 초과하는 인수형 구조라면, 유찰로 낙찰가가 낮아져도 인수액이 증가해 실질취득원가가 보증금 수준에 머물 수 있습니다.
여기에 2회 유찰 이력, 6세대 소규모 다세대주택의 환금성 불확실성, 검증되지 않은 실거래 비교가격이 겹칩니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없으며, 현재는 시세보다 저렴하다는 주장도 뒷받침되지 않습니다.
이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 미배당 임차보증금의 존재와 규모입니다. 감정가의 49%라는 숫자는 입찰 출발점일 뿐, 확정된 취득원가나 안전마진을 뜻하지 않습니다.
