인천지방법원 2025타경513401. 경서동 보람아트빌2차 2층 201호, 전용 44.88㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사마니주택으로 2020.07.10 매매계약을 거쳐 2020.07.15 소유권을 이전받았고 거래가액은 105,000,000원이었습니다. 현재 살아 있는 권리의 기준점은 2022.09.22 접수된 주택도시보증공사 가압류 1,716,000,000원입니다. 그 뒤 국의 압류와 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리보다 보증금 승계입니다. 한국토지주택공사의 주택임차권등기는 2024.08.12 접수됐지만, 그 권리관계에는 전입 2022.07.08, 점유개시 2022.07.09, 확정일자 2022.06.17, 보증금 116,000,000원이 기재돼 있습니다. 제공된 권리판정상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되며 배당요구도 이뤄졌습니다. 현재 118,000,000원 매각 가정에서는 집행비용을 제하고 115,548,000원이 배당돼 452,000원이 매수인 인수로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류가 기준, 승계 보증금은 별도 주의

과거 여수수산업협동조합·여수농업협동조합·동작새마을금고·부평농업협동조합의 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.09.22 주택도시보증공사 가압류이고, 2023.03.17 국의 압류와 2025.10.28 강제경매개시결정은 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.

② 임차관계 — 실제 임차인 2명, LH는 승계 주체

실제 임차인은 조선아·김동우 2명입니다. 한국토지주택공사는 조선아 보증금 116,000,000원의 대위·승계 주체이므로 세 번째 임차인으로 보증금을 다시 더하면 안 됩니다.

조선아와 김동우의 전입은 모두 2022.09.22 말소기준보다 뒤라 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 다만 두 사람의 직접 보증금·확정일자 정보는 확인되지 않아 배당관계는 원본 서류로 다시 대조할 필요가 있습니다. 반면 한국토지주택공사의 116,000,000원은 조선아 보증금과 중복되는 승계 금액이므로 116,000,000원을 두 번 계산해서는 안 됩니다.

③ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 인수액이 커진다

1회 유찰부터는 낙찰가가 보증금 116,000,000원보다 낮아집니다. 이때는 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 보증금 인수가 크게 늘어, 실질취득은 약 118,000,000원 부근에서 거의 움직이지 않습니다. 94,400,000원이나 75,520,000원이라는 최저가만 보고 “싸졌다”고 판단하면 안 되는 이유입니다.

④ 시세 비교 — 최근 시장은 70,500,000원, 흐름은 -29.5%

보람아트빌2차 전용 44.88㎡ 실거래는 총 4건입니다. 전체 평균 85,250,000원에는 2023년 110,000,000원과 2022년 90,000,000원 거래가 섞여 있으므로, 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균 70,500,000원과 최신 거래 76,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다.

현재 최저가 118,000,000원 자체가 최근 12개월 평균의 167.4%이고, 인수액까지 포함한 실질취득 118,452,000원은 약 168.0%입니다. 최신 거래 76,000,000원과 비교해도 실질취득은 약 155.9%입니다. 여기에 최근 가격이 과거 구간보다 29.5% 낮아진 하락 추세까지 확인됩니다. 따라서 전체 평균 85,250,000원 대비 할인 여부를 근거로 가격 가점을 줄 상황이 아닙니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 118,000,000원 가정)

118,000,000원 매각 가정에서 한국토지주택공사 보증금 116,000,000원 중 115,548,000원이 배당되고 452,000원이 남습니다. 이 452,000원이 현재 예상 매수인 인수액입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 기와지붕 4층 건물의 2층 201호입니다. 사용승인일은 2010.07.30입니다.
• 입지. 경서초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 동유형 공동주택과 일부 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위여건은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 도로. 서측으로 약 8미터 포장도로에 접하며 토지는 가로장방형·평지입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당하고 소로2류에 접합니다.
• 토지. 토지면적은 391.7㎡, 공시지가는 1,270,000원/㎡이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 거래성. 총 12세대 규모이고 확인된 동일면적 거래는 4건, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 가격 추세가 -29.5%로 하락했고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 낙찰가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재는 118,000,000원 + 452,000원 = 118,452,000원입니다. 유찰 시에도 인수액이 늘어 총부담이 거의 유지되는지 반드시 다시 계산해야 합니다.
• LH 미배당액 확인. 현재 예상은 452,000원이지만 실제 배당 결과에 따라 매수인 부담액이 달라질 수 있으므로 배당관계를 원본으로 대조해야 합니다.
• 임차인 중복 계산 금지. 실제 임차인은 조선아·김동우 2명이고, 한국토지주택공사의 116,000,000원은 조선아 보증금의 대위·승계 금액입니다.
• 조선아·김동우의 임대차 세부 확인. 두 사람은 말소기준 뒤 전입으로 대항력 없음 판정이지만 보증금·확정일자 정보는 확인되지 않았습니다.
• 시세 기준은 최근 거래 우선. 전체 평균 85,250,000원보다 최근 12개월 평균 70,500,000원과 최신 거래 76,000,000원을 중심으로 응찰가를 검토해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 구간 가격은 이전 거래 구간보다 29.5% 낮습니다. 과거 110,000,000원 거래만으로 현재 가치를 높게 평가하면 안 됩니다.
• 배당 미반영 항목 확인. 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
• 토지거래계약 허가구역 확인. 해당 토지는 토지거래계약에관한허가구역에 포함돼 있으므로 입찰 전 적용관계를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질취득은 내려가지 않는다”

이 물건은 신건 최저가가 118,000,000원이지만 현재 예상 인수액 452,000원을 더하면 실질취득은 118,452,000원입니다. 더 중요한 것은 다음 회차입니다. 1회 유찰 시 최저가는 94,400,000원으로 떨어지지만 인수액은 23,699,200원으로 늘어 실질취득이 118,099,200원, 2회 유찰 시에는 최저가 75,520,000원에 인수 42,239,360원이 붙어 117,759,360원이 됩니다. 표면 최저가는 크게 내려가지만 실제 총부담은 거의 그대로입니다.

가격 환경도 우호적이지 않습니다. 최근 12개월 동일면적 평균은 70,500,000원, 최신 거래는 76,000,000원이고 최근 추세는 -29.5%입니다. 현재 실질취득은 최근 12개월 평균의 약 168.0%로 이미 최근 시세를 크게 웃돕니다. 여기에 12세대 규모, 최근 12개월 거래 2건, 단지 경매 평균 유찰 2.0회라는 조건까지 겹칩니다. 권리에서는 보증금 미배당 인수를, 가격에서는 하락한 최신 실거래를 동시에 봐야 하는 D등급 사건입니다. 이 사건의 승부처는 “몇 번 유찰됐느냐”가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득이 최근 시세보다 낮아지는가입니다.