인천지방법원 2025타경513401. 인천 서구 경서동 보람아트빌2차 2층 201호, 전용 44.88㎡의 다세대주택입니다. 감정가 118,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 57,820,000원으로 내려온 상태입니다. 감정가 대비 49%라는 숫자만 보면 가격이 크게 할인된 물건처럼 보입니다. 하지만 등기부를 살펴보면 2022년 9월 22일 주택도시보증공사 가압류보다 앞선 임차인의 전입과 확정일자가 확인됩니다. 이 선순위 임차보증금이 낙찰자에게 남을 수 있다는 점이 사건의 본질입니다.

등기부에는 한국토지주택공사 명의로 116,000,000원의 주택임차권이 기재되어 있습니다. 전입일은 2022년 7월 8일, 확정일자는 2022년 6월 17일로 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 신고 주체로 분류되어 있으므로 실제 점유자 조선아의 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다. 그러나 중복신고가 아니라는 사실이 선순위 보증금의 인수위험까지 없애 주는 것은 아닙니다.

현재 최저가에 낙찰되는 경우 배당안상 보증금 116,000,000원 중 56,379,240원이 배당되고 59,620,760원이 미배당됩니다. 이 부족분을 인수한다면 매수인의 실질취득은 117,440,760원입니다. 매각가가 내려가면 인수액이 늘어나는 구조여서 추가 유찰을 기다린다고 총취득부담이 같은 비율로 줄어드는 물건이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류보다 먼저 발생한 임차권

말소기준권리는 2022년 9월 22일 갑구 7번 주택도시보증공사 가압류입니다. 가압류 청구금액은 1,716,000,000원이며, 이후 설정된 압류와 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 말소되는 권리입니다. 기존 근저당권도 등기부상 이미 말소되어 있어 이 사건의 주된 인수문제는 근저당이 아닙니다.

문제는 말소기준권리보다 앞선 임차인의 지위입니다. 2022년 6월 16일 임대차계약, 6월 17일 확정일자, 7월 8일 주민등록, 7월 9일 점유개시가 임차권등기에 기재되어 있습니다. 임차권등기 자체는 2024년 8월 12일 이루어졌지만, 기초가 되는 대항요건과 확정일자는 2022년에 갖춰진 것으로 기록되어 있습니다. 따라서 임차권등기가 말소기준권리 이후에 이루어졌다는 이유만으로 보증금 인수위험이 사라진다고 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 신고 3명과 보증기관 승계

임차인·점유자로 구분되는 기재는 조선아, 김동우, '공사' 표시를 포함한 3명(3건)입니다. 여기에 한국토지주택공사가 별도로 등장하지만, 해당 기관은 조선아 보증금의 대위·승계 신고 주체로 분류되어 있어 실제 임차인 숫자나 보증금 총액에 추가해서는 안 됩니다. 다만 '공사' 표기의 정확한 주체와 다른 신고와의 중복 여부는 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.

한국토지주택공사의 보증금 116,000,000원은 조선아 관련 승계 보증금으로 한 번만 반영했습니다. 조선아의 2024년 전입과 등기된 2022년 선순위 임차관계의 연결, 실제 점유 및 대항력 유지 여부는 입찰 전 원본 확인 대상입니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득이 기준

보람아트빌2차의 전용 44.88㎡ 실거래는 총 4건입니다. 전체 평균은 85,250,000원이지만, 2022년과 2023년의 상대적으로 높은 거래가격이 포함되어 있습니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 70,500,000원이고, 가장 최근인 2026년 1월 거래는 76,000,000원입니다. 따라서 가격 판단에는 과거 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다.

최저매각가 57,820,000원만 보면 최근 12개월 평균의 82.0%에 불과합니다. 그러나 선순위 보증금 미배당분을 더한 실질취득 117,440,760원은 최근 12개월 평균의 약 166.6%, 최신 거래가 76,000,000원의 약 154.5%입니다. 최근 평균보다 46,940,760원, 최신 거래보다 41,440,760원 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 57,820,000원 가정)

현재 최저가 기준 배당예상액은 집행비용 1,440,760원, 선순위 임차보증금 배당 56,379,240원입니다. 나머지 가압류 채권자와 강제경매 신청채권자는 배당을 받지 못하는 것으로 계산됩니다. 중요한 것은 임차보증금 116,000,000원 중 미배당 59,620,760원입니다. 대항력 있는 임차보증금의 미반환채무가 승계된다면 이 금액이 낙찰대금 이외의 실질 부담이 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 내려가는 낙찰가, 늘어나는 인수액

이 사건에서 가장 주의할 부분은 매각가격의 하락이 실질취득금액의 하락으로 그대로 이어지지 않는다는 점입니다. 선순위 임차보증금이 낙찰가보다 크고 배당금 외의 미반환분이 매수인에게 승계되는 구조에서는 매각가가 낮아질수록 임차인 배당액이 줄어드는 대신 인수액이 늘어납니다.

현재 최저가 57,820,000원에서 추가 유찰 후 28,331,800원까지 내려가는 경우를 보더라도, 예상 실질취득은 117,440,760원에서 116,909,972원으로만 변합니다. 그 이유는 보증금 116,000,000원을 배당과 인수로 나누어 부담하는 구조이기 때문입니다. 회차별 소폭의 차이는 추정 집행비용 등의 차이에 해당합니다.

회차별 실질취득 추정액은 각 회차의 매각가격과 예상 인수보증금의 합계입니다. 실제 배당은 집행비용, 조세채권, 우선변제 순위, 임차관계 및 확정된 배당액에 따라 달라질 수 있으며 취득세·명도비·체납 관리비 등은 별도입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 거래현황 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 경서동 소재 경서초등학교 북동측 인근. 주변은 유사한 공동주택과 일부 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 노선이 위치해 대중교통 사정은 무난한 편입니다. 서측으로 약 8m 폭의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 2010년 7월 30일 사용승인된 철근콘크리트조 4층 다세대주택입니다. 외벽은 드라이비트 등으로 마감되어 있으며 기본 위생·급배수·난방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 가로장방형의 평탄한 대지이며, 제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당합니다. 토지면적은 391.7㎡, 공시지가는 1,270,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 규제. 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다. 입찰 전 취득목적에 따른 허가·규제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공부상 현황. 위반건축물 사항과 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다. 다만 감정평가 현장조사 시 이해관계인이 부재하여 내부현황과 임대관계는 직접 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 12세대 규모의 소규모 다세대주택이고, 확인되는 동일 면적 실거래는 4건입니다. 최근 거래가격 하락 추세가 -29.5%이며 가격 산정에 활용할 거래표본도 제한적입니다. 빠른 재매각을 전제로 보수적인 평가가 필요합니다.
• 경매이력. 해당 건물 관련 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.4회, 집계된 매각률은 0.0%입니다. 표본 규모가 명확하지 않으므로 확정적인 매각 가능성 수치로 해석해서는 안 되지만, 환금성을 긍정적으로 평가할 근거 역시 부족합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차보증금의 실제 승계범위. 한국토지주택공사 명의 임차권의 기초가 된 2022년 전입·점유·확정일자, 보증금 대위·승계 범위 및 배당 후 미반환액의 매수인 승계 여부를 매각물건명세서와 임차권 관련 서류로 확인해야 합니다.
• 보증기관 중복신고 확인. 한국토지주택공사는 조선아의 보증금 승계 신고 주체이므로 116,000,000원을 실제 임차인 보증금과 별도로 다시 합산하면 안 됩니다. 승계된 권리와 실제 임대차관계가 일치하는지 확인해야 합니다.
• 추가 점유자 확인. 김동우와 '공사' 표시의 실제 점유 여부, 임대차관계, 보증금 및 확정일자 등을 확인해야 합니다. 특히 전입일이 확인되지 않는 '공사' 표기는 대항력 가능성을 배제할 수 없으며, 선순위 보증금 외의 추가 인수위험이 존재하는지도 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 및 보증금 포기 관련 서류. 선순위 임차보증금 부족분이 낙찰자에게 승계되지 않는다고 판단하려면 명확한 법적 근거와 해당 권리자의 유효한 의사표시를 확인해야 합니다. 다른 점유자나 임차인의 미확정 권리는 별도로 검토해야 합니다.
• 실질취득 기준 응찰 판단. 현재 최저가 57,820,000원이 아니라 예상 실질취득 117,440,760원을 최근 12개월 평균 70,500,000원, 최신 실거래 76,000,000원과 비교해야 합니다. 현 상태에서는 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
• 조세채권 및 배당순위 재검증. 2023년 3월 17일 동안산세무서장 관련 압류가 등기되어 있습니다. 압류등기 자체의 매각 후 소멸과 별개로 실제 조세채권의 우선순위가 배당액에 영향을 미치는지 확인해야 합니다. 배당 예상이 바뀌면 인수보증금도 달라질 수 있습니다.
• 내부상태·명도·관리비. 감정평가 당시 내부현황 및 임대관계가 직접 확인되지 않았습니다. 실제 점유자와 인도 가능성, 수리 필요 여부, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 및 소재지 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 집합건축물대장과 주소 표기를 상호 대조하고, 매각기일 2026.11.05의 진행 여부와 매각조건을 재확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 5,782만원 ≠ 5,782만원짜리 집”

이 물건의 가장 큰 함정은 법원에 납부하는 낙찰대금과 실제 부담하게 될 취득비용이 다르다는 점입니다. 감정가 118,000,000원이 57,820,000원까지 낮아졌지만, 선순위 임차보증금 116,000,000원이 남아 있습니다. 현재 배당안대로라면 59,620,760원이 매수인 인수위험으로 남아 실질취득은 117,440,760원에 이릅니다.

실거래로 눈을 돌리면 판단은 더욱 분명해집니다. 같은 건물 동일 면적의 최근 12개월 평균은 70,500,000원, 최신 거래가는 76,000,000원이고 거래가격 추세는 -29.5%입니다. 실질취득금액은 최근 시세를 크게 웃돕니다. 3회, 4회 유찰을 가정하더라도 보증금 인수액이 증가하여 총부담은 약 116,000,000원 수준에 머뭅니다.

따라서 이 사건의 핵심은 얼마나 낮은 가격에 낙찰받느냐가 아니라 선순위 임차보증금 116,000,000원 중 얼마를 실제로 승계하는지, 그리고 그 책임을 법적으로 해소할 수 있는지입니다. 한국토지주택공사의 승계관계와 그 밖의 점유자 권리를 확인하지 않은 상태에서 낮은 최저가만 보고 응찰하는 것은 위험합니다. 권리위험 높음, 가격 메리트 없음, 입찰 보류. 현재 확인되는 사실에 기초한 결론입니다.