인천지방법원 2025타경513442. 인천광역시 부평구 부평동 금호레스빌 7층 702호 오피스텔입니다. 등기상 현재 소유자는 신재욱이며, 한국주택금융공사가 신청한 강제경매가 진행 중입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 말소 여부가 아니라 기준권리보다 먼저 형성된 임차인의 대항력과 미배당 보증금입니다.

현재 최저가는 56,350,000원입니다. 하지만 임차인 채윤병의 임대차보증금은 125,000,000원이고, 현재 회차의 예상 배당액은 54,935,700원입니다. 부족분 70,064,300원이 매수인에게 인수될 수 있으므로, 최저가만으로 저렴한 물건이라고 판단할 수 없습니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 별도 점유 기록까지 있어, 임차관계 확인 없이 입찰하기에는 위험이 큽니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인의 선순위 대항력을 확인해야 한다

이전 등기에는 2003년 근저당권과 여러 압류·가압류가 나타나지만, 해당 근저당권은 2007.03.13. 이전 임의경매 매각으로 말소된 이력이 있습니다. 현재 사건에서 확인해야 할 기준권리는 2023.04.25. 주택도시보증공사의 가압류입니다.

임차인 채윤병은 2020.12.30. 점유를 시작했고, 2020.12.31. 주민등록을 마쳤습니다. 임대차계약일과 확정일자는 2020.12.10.입니다. 이 날짜들은 2023.04.25. 가압류보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기가 2024.10.28.에 이루어졌다는 사실만으로 임차인의 대항력이 후순위라고 단정해서는 안 됩니다. 매각물건명세서에도 보증금 125,000,000원의 주택임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 기재되어 있어, 미배당 잔액의 인수 위험을 핵심 쟁점으로 봐야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 기록 2건

임차인 기록은 채윤병과 ‘공사’ 기재 건, 총 2건입니다. 두 기록 모두 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고로 분류되어 있지 않습니다. 다만 ‘공사’ 기재 건은 보증금이 미상으로 남아 있어 채윤병의 보증금과 별도로 확인해야 합니다.

③ 실질취득 계산 — 최저가가 취득원가는 아니다

현재 최저매각가 56,350,000원을 기준으로 집행비용을 추정하면, 임차인 채윤병에게 배당할 수 있는 금액은 54,935,700원입니다. 보증금 125,000,000원에서 이 배당액을 빼면 매수인 인수 예상액은 70,064,300원입니다.

④ 예상배당표와 회차별 미배당

아래 배당은 최저매각가 56,350,000원을 가정한 추정치입니다. 집행비용을 먼저 반영하고, 확인된 임차보증금의 배당 부족분은 매수인 인수 위험으로 따로 계산했습니다.

예상 배당은 집행비용 추정치와 현재 최저가를 전제로 한 계산입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당 순위와 금액은 법원 서류 및 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. ‘공사’ 기재 건의 미상 보증금은 위 인수 예상액에 포함하지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액이 늘어나는 구조

제시된 시나리오에서 유찰이 추가될수록 최저가가 내려가지만, 채윤병의 미배당 보증금 인수 예상액은 커집니다. 따라서 낙찰가 하락분만큼 실질취득액이 줄어드는 구조가 아닙니다.

⑥ 입지·물건 상태 메모

• 위치 및 주위환경. 부평중학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·업무시설·소규모 공동주택 등이 소재하는 지역으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가서상 교통상황은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 건물 및 설비. 철근콘크리트구조 및 일반철골구조의 10층 건물 중 7층입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 화재탐지·경보설비, 기계식 주차설비 및 바닥난방설비가 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가서상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 임대차관계는 현장조사 당시 폐문부재 등으로 미상이라고 기재되어 있습니다.
• 토지이용계획. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 및 과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역은 외국인 등의 주택용도 취득과 관련해 2025.08.26.~2026.08.25. 지정기간으로 기재되어 있으므로 현재 적용 여부를 별도 확인해야 합니다.
• 공부와 현황. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없다고 기재되어 있고, 위반건축물 항목은 해당 사항이 없는 것으로 표시되어 있습니다.
• 환금성 확인. 실거래 비교 자료만으로 매매가격을 판단할 수 있는 근거는 제시되어 있지 않습니다. 실제 거래사례, 임대수익 및 공실 여부를 별도로 확인하기 전에는 실질취득액을 시장가치와 동일시하지 않는 것이 안전합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권등기 원본 확인. 을구 5번 채윤병의 임차권등기, 보증금 125,000,000원, 전입일 2020.12.31., 확정일자 2020.12.10. 및 배당요구 내역을 매각물건명세서·등기부와 대조하세요.
• 인수액을 입찰가에 더해 계산. 현재 최저가 56,350,000원에 미배당 인수 예상액 70,064,300원을 더한 실질취득액 126,414,300원을 기준으로 자금계획을 세우세요. 이 금액은 채윤병의 보증금만 반영한 계산입니다.
• ‘공사’ 기재 건의 임대차 확인. 보증금 미상 점유 기록은 0원으로 간주하지 마세요. 실제 임차인, 점유 상태, 보증금, 배당요구 및 권리관계를 확인하고 추가 인수 가능성을 검토해야 합니다.
• 예상 배당의 한계 확인. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등 일부 항목이 반영되지 않았습니다. 예상배당액만으로 최종 인수액을 확정하지 마세요.
• 현장 점유 및 인도 가능성 확인. 임대관계가 현장조사에서 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자, 임대차계약 및 인도 가능성을 별도로 확인하세요.
• 거래가격과 환금성 검토. 실거래 사례와 임대수익을 확인한 뒤 실질취득액을 비교하세요. 감정가 대비 최저가 비율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 입찰 전 서류 재확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류 및 감정평가서를 대조하고, 인수 권리의 범위에 대해 필요한 경우 법률전문가의 검토를 받으세요.

맺으며 — “최저가가 낮아도 실질취득은 낮지 않다”

이 물건은 감정가 115,000,000원에서 최저가 56,350,000원까지 내려왔지만, 확인된 대항력 임차인 채윤병의 보증금 125,000,000원 중 70,064,300원이 미배당으로 남을 수 있습니다. 현재 회차의 실질취득 예상액은 126,414,300원으로 감정가를 웃돕니다.

더욱이 보증금이 확인되지 않은 ‘공사’ 기재 점유 기록이 별도로 존재합니다. 이 기록의 권리와 보증금이 확인되기 전에는 추가 인수 부담이 없다고 단정할 수 없습니다. 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 미배당 보증금 인수액이 늘어날 수 있다는 점도 중요합니다.

결론은 입찰 보류와 권리 확인 우선입니다. 현재 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 확인된 임차보증금 인수액과 별도 임차기록의 불확실성을 반영해 실질취득액을 산정한 뒤 판단해야 합니다.