인천지방법원 2025타경513442. 부평동 금호레스빌 7층 702호로, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현 소유자는 신재욱이며 2020.12.30 매매, 거래가액 125,000,000원으로 취득해 2021.01.13 소유권이 이전됐습니다. 현재 등기상 말소기준은 2023.04.25 주택도시보증공사의 가압류이고, 그 뒤의 강제경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다.
하지만 등기 순서만 보고 “후순위 임차권등기니까 소멸”이라고 판단하면 안 됩니다. 채윤병의 주택임차권등기는 2024.10.28에 설정됐지만, 그 임대차는 2020.12.10 체결됐고 점유개시는 2020.12.30, 주민등록은 2020.12.31입니다. 즉 말소기준 가압류보다 먼저 갖춘 대항력이 핵심이며, 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513442 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 124-3 금호레스빌 7층 702호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 장제로 170 |
| 용도 / 위치 | 오피스텔 · 10층 건물 내 7층 702호 |
| 소유자 | 신재욱 · 2020.12.30 매매 · 거래가액 125,000,000원 · 2021.01.13 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 115,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 137,906,450원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 봐야 할 선순위 임차인
등기상 말소기준은 2023.04.25 주택도시보증공사 가압류입니다. 가압류 청구금액은 1,990,000,000원이며, 2025.10.30 한국주택금융공사의 강제경매개시결정과 2026.05.13 국의 압류는 그 이후 권리로 매각에 의해 소멸합니다.
② 임차인 — 배당 후 남는 보증금이 매수인 부담
| 신고인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 채윤병 제7층 제702호 47.94㎡ 전부 | 점유개시 2020.12.30 전입 2020.12.31 확정 2020.12.10 | 125,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 12,410,000원 |
| 공사 주거 | 전입 2020.12.31 확정 2020.12.10 배당요구 2025.10.27 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 미상 |
채윤병은 확정일자와 배당요구를 갖추고 있어 우선변제를 받지만, 현재 회차 배당계산에서는 집행비용 2,410,000원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 112,590,000원이 배당됩니다. 따라서 보증금 125,000,000원 중 12,410,000원이 남습니다. 이 잔액은 매수인이 인수합니다.
따라서 이 사건에서 가격 판단의 기준은 단순 최저매각가가 아니라 낙찰가 + 미배당 임차보증금입니다. 현재 회차 기준 실질취득 부담은 127,410,000원으로, 감정가 115,000,000원보다 오히려 커집니다. 동일 오피스텔의 최근 실거래 비교가격은 확인되지 않으므로, 감정가만을 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 근거도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,410,000원 |
| 1. 임차인 채윤병 보증금 | 125,000,000원 | 112,590,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,990,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 한국주택금융공사 | 137,906,450원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채윤병의 보증금 부족분 12,410,000원이 매수인에게 승계되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 부평중학교 남동측 인근으로 근린생활시설·업무시설·소규모 공동주택 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 일반철골구조의 10층 건물 내 7층 702호이며, 승강기·소화전·화재탐지 및 경보·기계식 주차·바닥난방 설비 등을 갖췄습니다.
- 도로. 서측 및 동측으로 각각 노폭 약 35미터 및 약 3미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 2025.08.26부터 2026.08.25까지 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 현장조사는 폐문부재로 임대관계가 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액 확인. 현재 회차 예상 인수액은 12,410,000원입니다. 낙찰가만이 아니라 낙찰가와 인수액을 함께 계산해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 인수액 35,056,000원, 2회 유찰 시 53,124,800원으로 증가합니다. 최저가 하락만 보고 매력도가 커졌다고 판단하면 안 됩니다.
- 채윤병 임차권 원본 대조. 임대차계약일 2020.12.10, 점유개시 2020.12.30, 전입 2020.12.31, 보증금 125,000,000원과 배당요구 내용을 등기부·매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- “공사” 신고 건 확인. 보증금이 확인되지 않은 별도 신고가 있어 대항력·우선변제·승계 범위를 원본 명세서에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 채윤병의 실제 미배당액과 매수인 승계액이 달라질 수 있습니다.
- 현황 확인. 현장조사가 폐문부재로 이뤄져 실제 점유·임대관계를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 총부담은 거의 그대로”
이 사건은 후순위 가압류가 많아서 어려운 물건이 아니라, 말소기준보다 앞선 임차인의 보증금이 최저가보다 크다는 점이 핵심입니다. 채윤병의 보증금은 125,000,000원이고 신건 예상배당은 112,590,000원에 그쳐 12,410,000원이 매수인에게 남습니다. 따라서 현재 최저가 115,000,000원에 낙찰받는다면 실질취득 부담은 127,410,000원입니다.
더 중요한 것은 유찰입니다. 1회 유찰 시 매각가는 92,000,000원으로 낮아지지만 인수액은 35,056,000원, 2회 유찰 시에는 매각가 73,600,000원에 인수액 53,124,800원으로 늘어납니다. 즉 낙찰가가 낮아질수록 선순위 임차보증금의 미배당 잔액이 커지는 구조입니다. 최근 실거래 비교자료도 확인되지 않아 이 총부담을 두고 “시세보다 싸다”고 평가할 근거가 없습니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 “공사” 신고 건까지 남아 있으므로, 가격보다 선순위 임차보증금과 추가 신고인의 승계 범위를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
