의정부지방법원 2025타경65264. 파주시 동패동 씨티하우스 비동 2층 202호로, 감정평가상 공동주택인 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 281,000,000원이지만 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 137,690,000원, 감정가의 49% 회차까지 내려왔습니다.
겉으로 보이는 할인율보다 먼저 봐야 할 권리는 서승우의 주택임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.03.21., 주민등록과 점유개시는 2022.04.18., 보증금은 260,000,000원입니다. 말소기준권리인 2024.12.11. 수원시 압류보다 앞서므로 확약이 없다면 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수되는 선순위 임차권입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 보증금 전액을 배당받지 못해도 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.04.01.자 확약서를 제출했습니다. 따라서 서승우 임차권에 한해서는 룰상 계산되는 인수금과 별개로 매수인의 실질 인수액을 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65264 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 동패동 30-18 씨티하우스 제비동 제2층 제202호 도로명: 경기도 파주시 미래로310번길 56-76 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택-다세대주택 · 비교 전용 59.0㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 정근숙 (2022.05.16. 소유권이전 · 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 137,690,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.12.11. 갑구 6번 수원시 압류 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 / 용도 | 보증금 | 주민등록·점유 | 확정일자 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서승우 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 260,000,000원 | 2022.04.18. | 2022.03.21. | 대항력 있음 우선변제 있음 배당요구 HUG 채권양수 확약 제출 |
서승우는 임대차계약일 2022.03.21., 주민등록·점유개시일 2022.04.18., 확정일자 2022.03.21.로 확인됩니다. 임차권등기는 2024.04.25. 접수됐으며 배당요구도 같은 날 이뤄졌습니다. 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인으로, 일반적인 사건이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어납니다.
③ 시세 비교 — 할인은 크지만 시장은 하락 중
비교 단지는 씨티하우스가동나동, 총 16세대, 사용승인일은 2018.07.26.입니다. 전용 57.74~59.0㎡ 거래 4건이 확인되며 전체 평균은 209,250,000원입니다. 다만 가격 판단에는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 57.74㎡ | 1 | 192,000,000원 |
| 2026.04 | 57.74㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2022.05 | 59.0㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 59.0㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 183,500,000원 |
최근 12개월 거래는 175,000,000원과 192,000,000원, 평균 183,500,000원입니다. 현재 최저가 137,690,000원은 최근 12개월 평균의 75.0%입니다. 확약이 유효해 인수액이 실제로 0원이 된다면 실질취득가도 137,690,000원으로 같아 최근 시세 아래에 위치합니다.
다만 최근 12개월 평균은 이전 거래 대비 -21.9%로 하락했습니다. 감정가 281,000,000원이나 2022년 거래가 260,000,000원을 현재 시세 기준으로 그대로 받아들이면 안 됩니다. 가격 메리트는 확인되지만, 16세대 규모 다세대의 거래 표본과 하락 추세를 함께 반영해 보수적으로 판단해야 합니다.
④ 회차별 인수 구조 — 확약 전후가 완전히 다르다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 확약 반영 인수 | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·감정가 49% | 137,690,000원 | 125,037,660원 | 0원* | 137,690,000원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 96,383,000원 | 165,751,894원 | 0원* | 96,383,000원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 67,468,100원 | 194,146,326원 | 0원* | 67,468,100원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 따라서 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 하지만 이번 사건은 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출되어, 확약이 유효하게 이행되는 한 회차별 실질취득가는 각 매각가와 같아집니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 137,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,727,660원 |
| 1. 임차보증금 · 서승우 | 260,000,000원 | 134,962,340원 |
| 2. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주택도시보증공사는 임차권자의 보증금 채권을 양수한 신청채권자이므로 실제 임차인으로 별도 합산하지 않습니다. 위 표의 임차보증금과 신청채권자 청구액을 서로 독립된 보증금으로 중복 계산하면 안 됩니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 실제 배당은 조세채권 등으로 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 파주시 야당동 미래로교차로 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6m 도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물로, 승강기·난방·위생 및 급배수·소화전 설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 공동주택 건부지이며 계획관리지역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 규제. 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등의 단독주택·다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 16세대 규모이며 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 시세가 이전 거래 대비 21.9% 하락해 매도기간과 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.01.자 확약서의 제출 주체, 보증금반환청구권 포기 범위, 임차권등기 말소 동의 문구를 법원 기록에서 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 잔금 납부 후 을구 3번 주택임차권이 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인하세요.
- 채권 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 임차권자의 채권양수인입니다. 서승우 보증금과 HUG 청구액을 별개 임차보증금으로 합산하지 마세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 209,250,000원보다 최근 12개월 평균 183,500,000원과 최신 거래 192,000,000원을 기준으로 응찰가를 검토하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 시세가 이전 거래 대비 21.9% 하락했습니다. 현재 할인율만으로 과도한 가격 가점을 주지 마세요.
- 소규모 다세대 환금성. 총 16세대 규모이므로 아파트 대단지와 같은 거래 유동성을 전제하지 마세요.
- 조세채권 확인. 수원시·파주시 압류가 존재하므로 당해세와 법정기일에 따른 실제 배당순위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수형이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건의 등기만 보면 보증금 260,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있는 고위험 인수형입니다. 현재 최저가에서 배당되지 않는 보증금도 125,037,660원에 달합니다. 최저가 137,690,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 구조입니다.
그러나 신청채권자 주택도시보증공사가 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 담긴 확약서를 제출하면서 결론이 달라집니다. 이 확약이 매각절차에서 유효하게 이행되면 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득가는 현재 최저가와 같은 137,690,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 183,500,000원의 75.0%로 가격 여유가 있습니다.
다만 최근 시세가 이전 거래 대비 21.9% 하락했고, 총 16세대 다세대라는 점은 분명한 제약입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 단순 할인율이 아니라 확약서의 완결성, 임차권 말소 실행 가능성, 하락 중인 소규모 다세대의 환금성입니다. 확약 확인 시 권리는 조건부 합격, 가격은 매력적, 환금성은 보수적 접근이 적절합니다.
* 확약 반영 인수 0원은 2026.04.01.자 확약서가 기재 내용대로 유효하게 이행되고, 서승우의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 완료되는 것을 전제로 합니다. 확약을 적용하지 않은 현재 회차의 룰상 미배당·인수액은 125,037,660원입니다.
