인천지방법원 2025타경513491. 인천 미추홀구 주안동 원성빌라(라동) 4층 402호, 전용 48.61㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이대섭이며 2019년 4월 1일 매매를 원인으로 97,000,000원에 취득했습니다. 이번 경매는 서울보증보험 주식회사가 청구금액 93,151,972원으로 신청한 강제경매입니다.
이 사건의 핵심은 등기부의 압류 숫자가 아니라 2019년부터 선행하는 임차보증금 87,000,000원입니다. 전입·점유는 2019년 7월 30일, 확정일자는 2019년 6월 12일이고, 계산된 말소기준권리인 2021년 7월 1일 국 압류보다 빠릅니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조이며, 현재 86,000,000원 매각가 가정에서는 집행비용을 제하고 보증금 중 84,052,000원이 배당되어 2,948,000원이 미배당됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513491 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 858-3 4층402호 · 신기길30번길 53-68 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 48.61㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 4층 402호 |
| 사용승인 | 1995.04.01 |
| 소유자 | 이대섭 (2019.04.01 매매 · 거래가액 97,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 86,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 93,151,972원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차관계가 먼저다
말소기준권리는 2021.07.01 국 압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 추가 국 압류, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차관계의 주민등록·점유가 2019.07.30으로 말소기준보다 앞서므로 단순히 “후순위 임차권등기라 소멸한다”라고 볼 수 없습니다. 을구 12번 임차권등기 자체는 2021.08.23 접수됐지만, 그 등기에 기재된 임대차계약·확정일자·주민등록·점유 시점은 모두 별도로 살펴야 합니다.
② 임차관계 — 보증기관 신고 1건, 실제 임차인 중복합산 금지
| 신고 명의 | 범위 | 보증금 | 권리 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 제4층 제402호 48.61㎡ 전부 | 87,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 | 보증기관 |
한국토지주택공사는 보증기관 신고로 분류되어 있으므로 이를 별도 실제 임차인 1명으로 더해 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 데이터상 실제 임차인으로 별도 확인되는 인원은 0명이고, 보증기관 명의의 보증금 승계 신고 1건이 확인됩니다. 보증금은 한 번만, 87,000,000원으로 계산합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
원성빌라(라동) 전용 48.61㎡ 실거래는 4건이 확인됩니다. 전체 평균은 79,750,000원이지만, 가격 판단에서는 오래된 거래보다 최근 데이터를 우선합니다. 최근 12개월 거래는 2025년 8월 82,000,000원 1건이며, 최신 거래도 같은 82,000,000원입니다. 최근 거래는 그 이전 표본보다 3.8% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 48.61㎡ | 2 | 82,000,000원 |
| 2024.05 | 48.61㎡ | 1 | 83,000,000원 |
| 2024.02 | 48.61㎡ | 3 | 72,000,000원 |
| 2021.10 | 48.61㎡ | 1 | 82,000,000원 |
| 전체 평균 | 48.61㎡ | 4건 | 79,750,000원 |
현재 최저가 86,000,000원부터 이미 최근 12개월 평균 82,000,000원의 104.9%입니다. 그런데 이 사건은 여기에 미배당 보증금 2,948,000원이 더해져 실질취득이 88,948,000원이 됩니다. 이는 최근 거래 82,000,000원보다 6,948,000원 높고 약 108.5% 수준입니다. 따라서 신건을 두고 “감정가보다 싸다”거나 “시세보다 저렴하다”고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,948,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 87,000,000원 | 84,052,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 93,151,972원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 보증금 87,000,000원 중 84,052,000원이 배당되고 2,948,000원이 미배당되는 계산입니다. 국세·지방세 압류 4건 가운데 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당과 미배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 1995년 4월 1일 사용승인을 받은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 402호입니다.
- 입지. 미추홀공원 동측 인근으로 다세대·연립주택·아파트·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 주거환경개선지구에 포함되고 소로3류에 저촉됩니다.
- 토지. 토지면적 147.0㎡, 공시지가 1,194,000원/㎡이며 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다.
- 환금성. 원성빌라(라동)는 8세대이고 확인된 동일면적 실거래는 4건입니다. 최신 거래는 2025.08의 82,000,000원입니다.
- 현장확인. 감정 당시 이해관계인 부재로 내부구조와 임대 여부를 직접 확인하지 못해 공부와 인근 유사물건의 평가전례를 참고했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 실질취득을 볼 것. 현재 86,000,000원에 낙찰되면 인수 추정 2,948,000원을 더한 88,948,000원이 실질 부담입니다.
- 유찰을 가격 메리트로 착각하지 말 것. 1회 유찰 시 실질 부담 88,638,400원, 2회 유찰 시 88,390,720원으로 최저가 하락 폭만큼 총 부담이 내려가지 않습니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 임차권등기 말소동의 외에 대항력 포기까지 포함되는지 문언을 직접 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·건강보험 압류가 다수 있으므로 배당보다 앞서는 세금이 있는지 확인해야 보증금 미배당 인수액을 확정할 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 현장조사에서 내부와 현재 거주관계를 확인하지 못했으므로 실제 점유자를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 최신 배당관계를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 최저가가 내려가도 핵심 부담은 남는다
이 사건은 신건 최저가가 86,000,000원이지만 최근 12개월 실거래 82,000,000원보다 이미 높고, 보증금 미배당 인수까지 더하면 현재 실질취득은 88,948,000원입니다. 특히 대항력 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라 유찰돼 최저가가 내려가도 미배당 인수액이 함께 커지므로, 단순한 최저가 할인율은 투자 판단의 핵심 지표가 아닙니다.
서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 있다는 점은 확인되지만, 현재 문언만으로 대항력 포기까지 확정할 수 없습니다. 여기에 세금 압류에 따른 배당 변동 가능성, 8세대 다세대의 제한된 거래 표본까지 함께 고려하면 가격과 권리 모두 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다. 현재 자료 기준 결론은 “신건 가격 메리트 없음, 인수액과 확약 범위 확인이 우선”입니다.
