인천지방법원 2025타경513491. 인천 미추홀구 주안동에 위치한 원성빌라(라동) 4층 402호입니다. 전용면적은 48.61㎡이고, 1995년 사용승인을 받은 소규모 다세대주택입니다. 소유자 이대섭 씨는 2019년 4월 1일 매매계약을 통해 거래가 97,000,000원에 취득했습니다.

이 사건의 말소기준권리는 일반적인 은행 근저당이 아닙니다. 2021년 7월 1일 접수된 국가의 압류가 말소기준입니다. 그보다 앞선 2019년 7월 30일 전입·점유를 시작한 임차권 관련 권리가 있어, 단순히 후순위 임차권등기라는 이유로 인수 위험이 없다고 판단할 수 없습니다.

다만 매각물건명세서에는 을구 12번 주택임차권등기에 관하여 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 내용이 있습니다. 이 확약을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 산정됩니다. 반대로 확약을 적용하지 않는 배당 계산에서는 보증금 중 46,018,520원이 미배당되어 매수인 인수 위험으로 나타납니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류가 말소기준, 임차권은 별도 확인

권리분석의 기준점은 2021년 7월 1일 국가 압류입니다. 이후 등록된 국민건강보험공단 압류 2건, 국가 압류 1건, 서울보증보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 과거 근저당권과 경매 관련 등기들은 이미 말소된 이력이 있습니다.

② 임차권 분석 — 보증기관 신고와 확약의 의미

등기상 주택임차권자는 한국토지주택공사입니다. 해당 신고는 보증·승계 관련 권리로 분류되므로 한국토지주택공사를 별도의 실거주 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 별도로 확인된 실제 임차인은 0명이며, 현재 실제 점유자와 임대차관계는 현장 확인이 필요합니다.

※ 46,018,520원은 확약을 반영하지 않은 배당 시뮬레이션상의 인수액입니다. 확약에 따른 실질 인수액 0원과 구분해야 합니다. 확약의 적용 범위는 을구 12번 주택임차권에 한정되며, 별도로 확인되지 않은 점유자나 임차권이 있다면 그 위험까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다. 실제 임차·점유관계는 아직 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 확약에 따라 가격 판단이 달라진다

원성빌라(라동)는 8세대 규모의 다세대주택입니다. 동일 전용면적 48.61㎡의 확인된 실거래는 4건이며, 전체 평균은 79,750,000원입니다. 최근 12개월 평균은 82,000,000원으로, 해당 기간 거래 표본은 1건입니다.

최근 거래는 2025년 8월 82,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세 지표는 +3.8%로 하락 추세를 나타내지는 않습니다. 다만 최근 12개월 거래가 1건뿐이어서 평균값의 대표성은 제한적입니다.

확약이 유효하게 적용된다면 최저가 42,140,000원이 해당 임차권 인수액을 제외한 실질취득 기준이 됩니다. 최근 실거래 대비 51.4% 수준이므로 가격상 여유가 존재합니다.

반면 확약이 적용되지 않을 경우 실질취득 부담은 88,158,520원으로 최근 실거래보다 높아집니다. 이 경우에는 가격 메리트가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 42,140,000원 가정)

집행비용 1,158,520원과 임차보증금 우선배당 40,981,480원으로 매각대금이 모두 배분되는 추정입니다. 서울보증보험의 청구액 93,151,972원은 전액 미배당으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액의 관계

확약을 반영하지 않는 경우, 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금에 돌아가는 배당이 감소하고 매수인의 인수 부족분은 증가합니다. 따라서 유찰이 거듭되어도 실질취득 부담은 보증금 수준에 머무릅니다.

현재 회차에서 확약 미적용 실질취득액은 88,158,520원입니다. 3회 유찰 시에는 87,930,964원, 4회 유찰 시에는 87,771,675원으로 계산됩니다. 낙찰가가 크게 내려가더라도 총부담은 보증금 87,000,000원 부근에서 크게 줄어들지 않습니다.

반면 확약이 유효하게 적용되고 다른 인수권리가 없다면, 표의 인수 부족분은 해당 임차권에 관하여 실질적으로 0원이 됩니다. 이때 비로소 낮아진 낙찰가가 실질적인 취득가격 인하로 연결됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 미추홀공원 동측 인근입니다. 주변은 다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설·공원 등이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 1995.04.01 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 최상층 세대입니다. 위생·상하수도·난방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 동측으로 포장도로와 접하고 있습니다. 토지는 다세대주택의 부지로 이용되고 있습니다.
• 토지 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 주거환경개선지구에 해당하며 소로3류에 저촉됩니다. 외국인 등에 한정된 토지거래계약 허가구역 지정 이력도 확인됩니다.
• 공부와 현황. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 현장 방문 당시 이해관계인이 부재하여 내부구조와 임대 여부를 확인하지 못했습니다.
• 환금성. 8세대 소규모 다세대주택이며 동일 면적 거래 표본은 4건입니다. 최근 거래는 82,000,000원이지만 거래량이 적어 매도 시 가격과 기간의 불확실성이 존재합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 서울보증보험 주식회사가 제출한 확약서의 내용·조건·적용대상과 실제 말소 가능 여부를 반드시 확인하세요. 특히 을구 12번 주택임차권이 매각 이후 인수 없이 말소되는지 확인해야 합니다.
• 실제 임차·점유관계. 한국토지주택공사는 보증·승계 관련 신고로 분류되어 실제 거주 임차인으로 중복 집계하지 않았습니다. 그러나 감정평가 당시 임대 여부와 현장 점유자가 확인되지 않았으므로 현황조사·전입세대·현장 점검이 필요합니다.
• 확약 범위 밖 권리. 을구 12번에 대한 확약은 다른 임차인이나 확인되지 않은 점유권리까지 일괄적으로 해소하지 않습니다. 별도의 대항력 있는 임차인이 확인된다면 인수위험을 다시 산정해야 합니다.
• 국세·건강보험 압류. 국가 압류 및 국민건강보험공단 압류에 따른 조세채권의 종류와 우선순위, 당해세 해당 여부를 확인하세요.
• 실질취득 기준. 확약이 확인되지 않는 경우에는 최저가 42,140,000원이 아니라 인수 부족분까지 반영한 88,158,520원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
• 내부 상태. 내부 현장조사가 이루어지지 않았으므로 노후 설비·누수·수리 필요 여부와 명도 가능성을 확인하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 미납 관리비 및 기타 인수 가능한 부담이 존재하는지 관리주체를 통해 확인하세요.
• 환금성. 소규모 다세대주택의 낮은 거래량을 감안해 향후 매각 가능 가격과 보유기간을 보수적으로 검토하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 배당 관련 자료 및 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “확약이 확인되어야 가격 메리트가 성립한다”

이 사건은 겉보기에는 매우 저렴한 다세대주택 경매입니다. 감정가 86,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 42,140,000원까지 낮아졌습니다. 최근 실거래가 82,000,000원과 비교하면 절반가량입니다.

그러나 권리분석에서 가장 중요한 것은 87,000,000원의 주택임차권입니다. 확약이 적용되지 않는다면 매수인의 실질취득 부담은 88,158,520원으로 최근 거래가보다 높아집니다. 유찰로 최저가가 더 내려가도 인수액이 증가하므로 단순히 저가 낙찰을 기대할 수 없는 구조입니다.

반면 매각물건명세서에 기재된 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용된다면, 해당 임차권의 실질 인수액은 0원이 됩니다. 이 경우 현재 최저가의 가격 메리트는 상당합니다.

문제는 확약의 실제 효력, 미확인 점유관계, 그리고 8세대 다세대주택의 환금성입니다. 가격이 낮다는 이유만으로 높은 등급을 부여하기는 어렵습니다. 확약 이행이 확인되면 검토할 가치가 있지만, 확인 전에는 입찰을 보류하는 것이 타당합니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부보다 임차권 말소의 확실성과 취득 이후의 실제 부담입니다.