인천지방법원 2025타경513538. 미추홀구 숭의동 대림아파트 2동 5층 502호, 전용 48.12㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 이원규이며 2022.05.27. 거래가액 120,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 핵심 권리는 근저당이 아니라 2023.06.29. 서민금융진흥원의 11,177,791원 가압류입니다. 이 권리가 말소기준으로 계산돼 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 문제의 주택임차권은 전입신고일이 2021.12.14., 확정일자가 2021.11.26.로 말소기준보다 앞섭니다.
따라서 이 사건의 가격 구조는 단순한 “1.02억짜리 신건”이 아닙니다. 현재 배당가정에서는 102,000,000원의 매각대금 중 집행비용 2,228,000원을 제외한 99,772,000원이 한국토지주택공사 명의 보증금에 배당되고, 보증금 106,000,000원 가운데 6,228,000원이 남습니다. 대항력이 유지되는 한 이 미배당 부분은 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513538 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 296-25 대림아파트 2동 5층502호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 장천로6번길 15 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 48.12㎡ · 철근콘크리트조 5층 건물 내 5층 502호 |
| 소유자 | 이원규 (2022.05.27. 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 102,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 117,856,027원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력부터 봐야 한다
현재 소유권에 앞서 설정됐던 우리은행 근저당권 52,800,000원과 남인천농업협동조합 근저당권 72,000,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다. 경매에서 실제 기준이 되는 것은 2023.06.29. 서민금융진흥원 가압류입니다. 이후 국민행복기금 가압류와 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차권 — 배당받아도 미배당분이 남는다
| 명의자 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 106,000,000원 | 2021.12.14 / 2021.11.26 | 대항력 있음 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
한국토지주택공사 항목은 보증기관 승계 신고로 분류되므로 실제 임차인 수에는 포함하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 0명으로 봅니다. 보증금 106,000,000원을 다른 임차인의 보증금과 다시 합산해서는 안 됩니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 총부담은 크게 내려가지 않는다
대항력 있는 보증금이 현재 최저매각가보다 큽니다. 이런 구조에서는 낙찰가가 내려가면 임차권에 돌아가는 배당이 줄고 그만큼 미배당 인수액이 커집니다. 따라서 가격 판단의 기준은 최저가 자체가 아니라 보증금 106,000,000원 수준의 실질취득 부담입니다.
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 102,000,000원 | 6,228,000원 |
| 1회 유찰 시 | 81,600,000원 | 26,268,800원 |
| 2회 유찰 시 | 65,280,000원 | 42,295,040원 |
낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커지는 구조입니다. 따라서 유찰된 최저가만 보고 가격 메리트가 커진다고 판단하면 안 됩니다.
④ 시세 비교 — 120,000,000원 거래는 있지만 표본이 한 건
동일 전용면적 48.12㎡의 확인된 실거래는 2022.05. 5층 120,000,000원 한 건입니다. 감정가와 최저가 102,000,000원은 이 거래가의 85.0%로 계산돼 있지만, 대항력 임차권이 있는 이 사건은 최저가만 시세와 비교해서는 안 됩니다. 실질취득은 보증금 106,000,000원 수준을 중심으로 봐야 합니다.
다만 시세 표본이 2022.05. 거래 한 건뿐이므로, 이를 현재 시장의 충분한 가격 근거로 확대 해석하기도 어렵습니다. 즉 120,000,000원보다 실질취득 부담이 낮다는 사실만으로 곧바로 “싸다”고 결론 내리기에는 거래 근거가 얇습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 102,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,228,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 106,000,000원 | 99,772,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,177,791원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 8,649,013원 | 0원 |
| 4. 경매개시 · 서울보증보험 주식회사 | 117,856,027원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 임차보증금에 99,772,000원이 배당돼 6,228,000원이 부족합니다. 서민금융진흥원·국민행복기금·서울보증보험 주식회사에는 배당 가능한 금액이 남지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중입니다.
- 입지. 숭의오거리 남서측 인근으로 주택과 상가가 혼재된 주상복합지대이며 주거환경은 보통 상태입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편익은 보통인 편입니다.
- 도로. 남측 약 10미터, 북측 약 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 공시지가는 1,672,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물이며 소화전·난방 보일러·위생 및 급배수시설이 설치돼 있습니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 102,000,000원만 보지 말고 대항력 보증금 106,000,000원 수준을 실질취득 기준으로 보세요.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 임차권등기 말소뿐 아니라 대항력 포기까지 포함하는지 반드시 구분해 확인해야 합니다.
- 미배당액 확인. 현재 배당가정의 매수인 인수액은 6,228,000원입니다.
- 유찰 시 인수 증가. 1회 유찰 시 26,268,800원, 2회 유찰 시 42,295,040원으로 예상 인수액이 커집니다.
- 시세 표본 주의. 비교 가능한 실거래는 2022.05. 120,000,000원 한 건뿐입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 말소동의 확약서의 실제 내용을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.02억 신건”이 아니라 “대항력 1.06억 구조”
이 사건의 승부처는 감정가도, 유찰 횟수도 아닙니다. 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 106,000,000원 주택임차권입니다. 현재 회차에서는 99,772,000원이 배당되고 6,228,000원이 부족해 매수인 인수 가능성이 남습니다. 유찰되면 낙찰가는 내려가지만 그만큼 임차보증금 미배당액이 증가하므로, 총부담은 보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않습니다.
서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서는 분명 긍정적인 확인사항이지만, 현재 제시된 내용만으로 대항력 포기까지 단정할 수는 없습니다. 또한 비교 시세가 2022.05. 120,000,000원 한 건뿐이라 현재 가치 판단의 근거도 충분하지 않습니다. 결론은 최저가보다 선순위 임차권 확인이 먼저입니다. 말소동의 확약서의 실제 효력과 대항력 처리 범위가 입찰 여부를 가르는 핵심입니다.
