인천지방법원 2025타경513538. 인천 미추홀구 숭의동 대림아파트 2동 502호, 전용 48.12㎡의 아파트입니다. 감정가 1억 200만원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 4,998만원으로 내려왔습니다. 겉으로는 상당한 할인처럼 보이지만, 등기부를 확인하면 이야기가 달라집니다. 2021년 전입과 확정일자를 갖춘 한국토지주택공사 명의의 1억 600만원 주택임차권이 있기 때문입니다.

말소기준권리는 2023년 6월 29일 서민금융진흥원의 가압류입니다. 한국토지주택공사 명의의 전입신고와 확정일자는 그보다 앞섭니다. 따라서 배당 부족분의 인수 문제가 발생하지만, 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 특약이 기재되어 있습니다. 이 확약이 임차권 인수 부담을 실질적으로 해소하는지가 이번 경매의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계

이 사건에서 주목해야 할 권리는 을구 5번 주택임차권등기입니다. 등기 자체는 2023년 11월 3일에 이루어졌지만, 임대차계약은 2021년 11월 25일, 확정일자는 2021년 11월 26일, 주민등록일자는 2021년 12월 14일, 점유개시일자는 2021년 12월 17일입니다.

이는 말소기준인 2023년 6월 29일보다 앞선 임차관계입니다. 따라서 등기 순위만 보고 후순위 임차권이므로 무조건 소멸한다고 판단하면 위험합니다. 선순위 대항력을 갖춘 임차관계의 보증금이 배당으로 모두 회수되지 않는 경우, 매수인이 부족액을 인수할 가능성이 있기 때문입니다.

② 임차인·보증기관 분석 — 1억 600만원의 의미

한국토지주택공사는 보증기관 성격으로 표시된 기관 명의 권리자입니다. 별도로 확인되는 실제 개인 임차인은 0명이며, 기관 명의 권리 1건을 별도의 실제 임차인과 중복하여 보증금에 합산하지 않습니다. 다만 실제 거주자의 신원과 현재 점유관계는 확인되지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 41.6%라는 숫자의 한계

대림아파트 동일 면적 48.12㎡에 대해 확인되는 매매사례는 2022년 5월의 120,000,000원 거래 1건입니다. 이 거래가 최저매각가와 비교되는 기준이지만, 현재 시세를 판단하기에는 거래 시점이 오래되었고 표본도 매우 부족합니다.

최저매각가 49,980,000원은 확인된 거래사례 120,000,000원의 41.6%입니다. 그러나 이 수치는 최근 시장가격 대비 할인율이 아니라 2022년 거래 1건에 대한 비율입니다. 최근 12개월 내 실제 거래가 확인되지 않으므로, 현재 시세보다 58.4% 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

더욱 중요한 점은 확약의 유효성에 따라 비교해야 할 취득금액이 달라진다는 것입니다. 확약 효력이 인정되면 49,980,000원을 기준으로 가격을 평가하지만, 효력이 인정되지 않아 미배당 보증금을 인수한다면 실질취득액은 약 107,299,640원까지 상승합니다.

④ 예상배당표 (매각가 49,980,000원 가정)

최저매각가 기준 예상 배당입니다. 집행비용 1,299,640원을 제외한 48,680,360원이 임차보증금에 배당되는 구조로, 다른 채권자 및 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 보증금 인수형의 가격 착시

말소동의 확약의 효력이 인정되지 않는다면, 유찰로 최저매각가가 내려가더라도 미배당 보증금은 오히려 증가합니다. 다음은 회차별 예상 금액입니다.

실질취득(미확약)은 각 회차의 최저매각가와 예상 인수액을 합산한 금액이며, 취득세·명도비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다. 확약 효력이 인정되는 경우에는 위 인수액을 실제 매수인 부담으로 계산하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 숭의오거리 남서측 인근. 주변은 주택 및 상가가 혼재된 주상복합지대로, 주거환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 대중교통 편익은 보통 수준입니다.
• 건물. 2003년 6월 24일 준공. 철근콘크리트조 5층 건물의 최상층인 5층 502호입니다. 난방 보일러, 소화전, 위생 및 급배수시설이 설치되어 있습니다.
• 도로. 남측 약 10미터, 북측 약 6미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지는 장방형 평지이며 공시지가는 1㎡당 1,672,000원입니다.
• 공부상 사항. 위반건축물로 표시되지 않았으며, 공부와 실제 현황의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 소규모 공동주택으로 실거래 표본이 1건에 그칩니다. 현재 시장에서의 적정 가격과 매도 소요기간을 판단하기 어려워 환금성 위험을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확인. 서울보증보험 주식회사가 제출한 확약서의 정확한 문구와 법적 효력, 대상 권리 및 말소 조건을 확인해야 합니다. 특히 한국토지주택공사의 주택임차권 및 잔여 보증금 인수 의무까지 해소되는지 검증해야 합니다.
• 한국토지주택공사 권리 확인. 임차권등기 명의자와 보증금 반환채권의 귀속, 배당 및 말소 절차를 확인하세요. 기관 명의 신고를 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다.
• 실제 점유관계 조사. 감정평가상 현재 임대차관계가 미상입니다. 실제 거주자가 누구인지, 별도의 대항력 있는 점유자가 존재하는지 확인해야 합니다. 확약 대상 밖의 임차권 위험은 자동으로 해소되지 않습니다.
• 실질취득액 중심 계산. 확약 효력이 인정되지 않는다면 최저매각가 49,980,000원이 아닌, 예상 인수액을 더한 약 107,299,640원을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
• 현재 시세 재확인. 확인 거래가 2022년 5월의 1건뿐입니다. 현재 매매 호가, 동일 면적의 인근 거래 및 건물 상태를 비교하여 가격 적정성을 별도로 확인해야 합니다.
• 최상층 상태 점검. 5층 건물의 최상층이므로 누수·방수·단열 상태를 현장에서 확인하고 예상 수리비를 검토하세요.
• 관리비와 명도비. 공용부분 관리비 체납, 실제 점유자의 퇴거 협의 및 명도에 필요한 비용을 확인하세요.
• 매각기일 및 원본 대조. 2026.11.05 매각기일 전 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·확약서 원본과 매각조건 변경 여부를 반드시 확인하세요.

맺으며 — “낮은 최저가보다 중요한 것은 확약의 효력”

이 사건은 감정가의 49%까지 내려온 아파트라는 점에서 눈길을 끕니다. 하지만 1억 600만원의 선순위 대항력 임차관계가 존재하므로, 최저매각가만 보면 안 되는 물건입니다.

확약이 없다면 현재 최저가에 낙찰받아도 약 5,732만원의 미배당 보증금을 인수할 수 있고, 실질취득 부담은 약 1억 730만원으로 높아집니다. 추가 유찰을 거쳐도 인수액이 늘어나 실질취득 부담은 크게 달라지지 않습니다.

반면 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 을구 5번 주택임차권의 인수 부담을 완전히 해소한다면, 실질취득액은 최저매각가인 49,980,000원을 중심으로 판단할 수 있습니다. 다만 확약 제출자와 임차권 명의자가 서로 다르고 현재 점유자도 미상인 만큼, 효력 검증 없이 안전하다고 단정할 수 없습니다.

게다가 비교 가능한 거래가 오래된 1건뿐이어서 현재 시세와 환금성에도 불확실성이 남아 있습니다. 따라서 종합 평가는 C등급(신중 검토)입니다. 확약 효력과 점유관계가 확인되면 재평가할 여지가 있지만, 확인 전 무리한 입찰은 보류하는 것이 합리적입니다.