의정부지방법원 2025타경65278. 파주시 문산읍 정원엘피스타워 7층 702호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 손재현은 2022.04.05. 이 호실을 거래가 240,000,000원에 취득했습니다. 이후 2023.03.28. 국세 압류가 등기됐고, 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정 등이 이어졌습니다.
권리분석의 핵심은 등기부상 보증금 240,000,000원의 임차권자 정지훈입니다. 전입일 2021.09.30.과 확정일자 2021.09.16.이 말소기준인 2023.03.28. 국세 압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 현재 최저가 108,780,000원에 매각되고 집행비용 2,322,920원을 먼저 빼면 보증금 배당액은 106,457,080원, 부족분은 133,542,920원입니다.
따라서 확약이 없다면 낙찰가 108,780,000원에 인수액 133,542,920원을 더한 룰상 실질 부담은 242,322,920원으로, 낙찰가가 낮아 보여도 보증금 수준으로 총부담이 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건에는 그 구조를 바꾸는 2026.04.24.자 인수조건변경확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65278 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 선유리 779-11 정원엘피스타워 7층 702호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 문산읍 사임당로 65-21 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평지붕 14층 건물 내 7층 · 오피스텔로 이용 중 |
| 사용승인일 | 2018.01.08. |
| 소유자 | 손재현 (2022.04.05. 매매, 거래가 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 108,780,000원 (3회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30. |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수조건 변경
2020년 파주시 압류와 당시 근저당·임차권 등은 2021.06.11. 종전 경매 매각 과정에서 말소됐습니다. 현 소유자 손재현이 2022.04.05. 소유권을 취득한 뒤 등기된 2023.03.28. 국세 압류가 이 사건의 말소기준입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 보령세무서 압류, 강제경매개시결정과 파주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 기록 2명
보증기관을 임차인으로 중복 합산한 내역은 없으며, 임차인 기록은 김정숙과 정지훈 2명입니다. 두 사람의 보증금을 합산해서는 안 되며, 확인된 보증금은 정지훈의 240,000,000원뿐입니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정숙 | 2024.12.24. / 미상 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 보증기관 아님 보증금·점유관계 확인 필요 |
| 정지훈 전유부분 전부 | 2021.09.30. / 2021.09.16. | 240,000,000원 | 원칙상 있음 말소기준 이전 전입 | 있음 배당요구 2023.10.27. | 실질 0원* 대항력 포기·말소 동의 확약 |
* 실질 0원은 2026.04.24.자 확약이 정지훈 임차인에게 유효하게 적용되고, 임차권등기 말소가 이행되는 것을 전제로 합니다. 확약은 정지훈에게만 적용되며 김정숙의 보증금·점유관계까지 해결하는 문서는 아닙니다.
③ 회차별 실질취득 — 확약 전과 후가 완전히 다르다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 적용 인수 | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 49% | 108,780,000원 | 133,542,920원 | 0원* | 108,780,000원* |
| 4회 유찰 시 감정가 39% | 87,024,000원 | 154,942,432원 | 0원* | 87,024,000원* |
| 5회 유찰 시 감정가 31% | 69,619,200원 | 172,033,946원 | 0원* | 69,619,200원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 정지훈 보증금의 미배당액이 늘어, 매각가와 인수액을 합친 총부담은 계속 보증금 수준에 머뭅니다. 따라서 감정가의 49%라는 표면 할인율은 의미가 없습니다. 반대로 확약이 원본 내용대로 적용되면 정지훈 부족분 인수가 0원이 되어, 실질취득은 각 회차의 매각가와 같아집니다.
④ 예상배당표 (매각가 108,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,322,920원 |
| 1. 임차인 정지훈 보증금 | 240,000,000원 | 106,457,080원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
정지훈 보증금의 룰상 부족분은 133,542,920원입니다. 다만 확약으로 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 부족분의 매수인 실질 인수는 0원*으로 분석합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 위치. 문산동초등학교 남측 인근으로, 주변에 아파트·근린생활시설·학교·농경지가 소재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2018.01.08. 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 14층 건물이며 승강기와 주차타워가 있습니다.
- 도로. 북동측 약 20m, 북서측 약 4m 내외 도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며, 문산동초등학교 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등의 단독주택·다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택 관련 토지거래계약 허가구역 기재가 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.04.24.자 확약서의 제출 주체, 대항력 포기, 전액 미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구를 원본으로 확인하세요.
- 정지훈 임차권 말소. 낙찰 후 별도 협조 없이 말소가 가능한지, 필요한 서류와 절차를 법원 기록에서 확인하세요.
- 김정숙 점유. 보증금·임대차계약·실제 사용 부분과 현재 점유 여부를 현장 및 매각물건명세서로 확인하세요.
- 당해세. 국세·지방세 압류 중 당해세 금액이 얼마인지 확인해 실제 배당표를 다시 계산하세요.
- 시세 대조. 최근 12개월 동일 건물·유사 오피스텔 실거래와 최신 거래를 확보하기 전에는 감정가 49%만으로 저가 판단을 하지 마세요.
- 3회 유찰 원인. 가격뿐 아니라 점유, 확약 인지 여부, 오피스텔 수요와 주차타워 등 현장 조건을 함께 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 내역을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 확약이 판을 바꾼다”
이 사건을 최저가 108,780,000원만 보고 접근하면 안 됩니다. 정지훈의 보증금 240,000,000원이 낙찰가보다 크므로 확약이 없을 때는 부족분 133,542,920원을 인수하고, 현재 회차의 룰상 총부담은 242,322,920원까지 올라갑니다. 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어나는 구조라 표면 할인율은 사라집니다.
그러나 신청채권자인 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 명시한 2026.04.24.자 확약서를 제출해, 정지훈 관련 인수는 실질 0원*으로 바뀝니다. 이에 따라 현재 회차 실질취득은 108,780,000원*으로 분석됩니다. 다만 김정숙의 보증금·점유관계, 당해세, 확약서 원본과 말소 이행 절차가 남아 있고 최근 실거래 시세도 없어, 결론은 권리는 조건부 합격, 가격은 시세 확인 전 보류입니다.
