의정부지방법원 2025타경65279. 고양시 일산동구 중산동 현대미소지움 제6동 3층 302호, 전용 55.48㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 1억2,201만원 자체가 아니라 보증금 2억1,300만원의 대항력 임차인입니다. 임레이 씨는 2021.02.19. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.01.14.입니다. 등기부상 현재 말소기준으로 잡힌 국민건강보험공단 압류는 2023.04.07.이므로 전입이 그보다 빠릅니다. 따라서 임차인은 대항력 있는 임차인이고, 확약이 없다는 전제라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 인수형 구조입니다.
그런데 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.21. “보증금 전액을 배당금에서 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의”한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 임레이 임차인에 관한 매수인 인수액은 실질 0원입니다. 배당계산상 부족분 93,498,140원이 나타나더라도, 이 사건에서는 그 숫자를 그대로 실질취득가에 더하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65279 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 중산동 16-29 현대미소지움 6동 3층 302호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 약산길 42-58 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 55.48㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 이현준 (2021.03.12. 소유권이전 · 거래가액 213,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 122,010,000원 (3회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 213,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 뒤집는다
등기부상 2017년 금천신용협동조합 근저당은 2019.03.15. 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2023.04.07. 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 고양시 압류와 2025.12.29. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차권등기 자체는 2023.04.12. 접수됐지만, 임레이 씨의 주민등록·점유개시는 2021.02.19.로 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임레이 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.02.19. | 213,000,000원 | 2021.01.14. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약으로 실질 인수 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 임레이 씨는 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 현재 최저가 122,010,000원을 기준으로 집행비용 2,508,140원을 뺀 119,501,860원이 임차보증금에 배당되며, 룰상 부족분은 93,498,140원입니다. 다만 2026.05.21. 확약 때문에 이 임차인에 관한 매수인 인수는 실질 0원입니다.
② 시세 비교 — 49.2%라는 숫자는 매력적이지만 거래가 오래됐다
현대미소지움6동 동일 전용면적 55.48㎡의 실거래는 2건이며, 모두 248,000,000원입니다. 최신 거래는 2022.06입니다. 전체 평균과 최근12개월 평균도 데이터상 각각 248,000,000원으로 집계되어 있고, 현재 최저매각가 122,010,000원은 그 금액의 49.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 55.48㎡ | 2 | 248,000,000원 |
| 2022.01 | 55.48㎡ | 2 | 248,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 248,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득액은 현재 최저가와 같은 122,010,000원입니다. 따라서 제공된 실거래 평균 248,000,000원과 단순 비교하면 절반 수준입니다. 다만 최신 거래가 2022.06이고 표본도 2건뿐이므로, “현재 시세보다 절반 가격”이라고 단정하는 것은 과도합니다. 이 물건의 가격 판단은 오래된 실거래보다 현재 현장 매매호가와 상태 확인이 특히 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 122,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,508,140원 |
| 1. 임차인 임레이 보증금(우선변제) | 213,000,000원 | 119,501,860원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 213,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 임차보증금 93,498,140원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 주택도시보증공사의 2026.05.21. 확약에 따라 임레이 임차인에 대한 잔존 보증금반환청구권이 포기되고 임차권등기 말소에도 동의했으므로 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총부담은 거의 보증금에 고정
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 122,010,000원 | 93,498,140원 | 122,010,000원 |
| 4회 유찰 시 | 97,608,000원 | 117,548,944원 | 97,608,000원 |
| 5회 유찰 시 | 78,086,400원 | 136,719,155원 | 78,086,400원 |
확약이 없었다면 이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 보증금 213,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수가 늘어나고, 매수인의 총부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다. 하지만 이 사건은 잔존청구권 포기 확약이 존재하므로 그 원칙적 인수 구조가 임레이 임차인에 한해 해소됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택이며, 총 9세대의 현대미소지움6동입니다. 2017.09.25. 준공입니다.
- 입지. 안곡고등학교 북동측 인근에 위치하고, 주변은 다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물이며 외벽은 치장 벽돌쌓기 마감, 샷시 창호가 조사됐습니다. 기본 위생·급배수·승강기·난방설비를 갖췄습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)·과밀억제권역·제한보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,146,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.21. 제출된 확약서가 실제 매각물건명세서에 기재된 내용과 동일한지, 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 범위를 입찰 전 원문으로 대조해야 합니다.
- 실질 인수와 룰상 인수를 구분. 배당계산에는 93,498,140원의 부족분이 남지만, 이 사건에서는 확약 때문에 그 금액을 실질취득가에 더하지 않습니다.
- 시세 재확인. 실거래 2건이 모두 2022년 거래이므로 248,000,000원을 현재 시세로 곧바로 쓰지 말고 현장 매물과 최근 거래 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 다회유찰 이유 확인. 3회 유찰됐고 관련 경매 평균 유찰 횟수도 2.6회입니다. 권리 문제 외에 내부 상태·접근성·수요 등 가격에 영향을 주는 현장 요인을 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 9세대이므로 대단지 공동주택보다 거래 표본이 적습니다. 재매각 시 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
- 압류 관련 확인. 국민건강보험공단 및 고양시 압류가 존재하므로 배당·말소 관계와 당해세 등 실제 배당변동 요소를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 2.13억”만 보고 포기할 사건은 아니다
표면만 보면 보증금 213,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 122,010,000원보다 보증금이 훨씬 커서 전형적인 인수형 위험물건처럼 보입니다. 실제 배당표도 93,498,140원의 미배당 보증금을 매수인 인수로 계산합니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사의 2026.05.21. 확약이 핵심입니다. 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의했으므로 확인되는 임레이 임차인에 대한 인수는 실질 0원, 실질취득은 현재 기준 122,010,000원입니다.
다만 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 비교 실거래 248,000,000원은 2022년 2건뿐이고, 이미 3회 유찰된 소규모 다세대주택입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “권리위험은 확약으로 크게 해소됐지만, 가격 판단은 낡은 시세 데이터 때문에 보수적으로 해야 한다”입니다. 확약서 원문과 현장 시세를 확인한 뒤 접근해야 하는 사건입니다.
