의정부지방법원 2025타경65301. 파주시 야당동 144-5 소재 4층 401호, 전용 54.49㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자 신문기는 2022.01.27 매매로 290,000,000원에 취득했습니다. 등기상 현재 사건의 말소기준은 2023.04.14 국민건강보험공단 압류입니다. 그런데 임차인 이현섭은 그보다 앞선 2021.12.30 전입·점유, 2021.11.30 확정일자를 갖고 있어 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.

여기까지만 보면 최저가가 85,407,000원으로 내려와도 싸다고 볼 수 없습니다. 배당 시뮬레이션상 임차인이 배당받지 못하는 보증금 206,530,326원이 매수인에게 넘어가는 구조이기 때문입니다. 즉 대항력 인수형은 낙찰가가 내려가면 그만큼 미배당 보증금이 늘어, 총 부담이 보증금 수준에 붙어 있는 것이 기본입니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 임차권자의 채권양수인인 주택도시보증공사가 2026.04.24 “보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이현섭 보증금에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0

말소기준은 2023.04.14 국민건강보험공단 압류입니다. 2021.02.02 파주시 압류는 말소기준보다 빠른 등기였지만 2021.02.24 해제로 이미 말소됐습니다. 현재 핵심은 등기 순위 자체가 아니라 임차인의 전입·점유 시점입니다. 이현섭은 2021.12.30 전입·점유해 말소기준보다 빠르므로 대항력이 있습니다. 2024.01.10의 임차권등기는 말소기준 이후 등기라 매각으로 소멸하지만, 그 이전에 취득한 대항력까지 없애는 것은 아닙니다. 다만 주택도시보증공사가 제출한 확약으로 잔존 보증금반환청구권이 포기되므로 이 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 시세 비교 — 싸지만, 실거래 표본은 1건뿐

이 물건의 실거래 자료는 동일 전용면적 54.49㎡ 기준 1건입니다. 2022.01 4층 거래가 290,000,000원으로 기록돼 있고, 현재 최저가 85,407,000원은 이 가격의 29.5%입니다. 확약을 반영하면 실질취득도 85,407,000원이므로, 수치상으로는 과거 실거래보다 크게 낮습니다.

다만 이 한 건은 현 소유자의 2022.01 취득가와도 같은 금액이고, 거래 표본 자체가 1건뿐입니다. 따라서 29.5%라는 할인율만 보고 현재 시장가를 290,000,000원으로 단정해서는 안 됩니다. 특히 이 건은 총 7세대 규모이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 가격 메리트는 분명하지만, 환금성 할인과 개별 하자 검증을 전제로 한 가격으로 보는 편이 맞습니다.

④ 예상배당표 (매각가 85,407,000원 가정 · 확약 반영 전 배당 시뮬레이션)

배당표만 보면 이현섭 보증금 중 206,530,326원이 남아 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 2026.04.24 확약으로 그 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하므로 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 배당액이 달라질 수 있으나, 확약은 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우까지 전제로 제출됐습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액만 커진다

이 표가 대항력 인수형의 핵심을 보여줍니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 커져 매수인 인수액도 증가합니다. 그래서 이런 물건은 최저가가 싸다는 이유만으로 가격 메리트가 커지지 않습니다. 이 사건에서만 예외적으로 주택도시보증공사의 확약이 그 연결고리를 끊어, 해당 임차인에 대한 실질 인수를 0원으로 고정합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장 기준 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 지상4층 건물의 4층 401호입니다.
• 주위환경. 감정요항표상 호곡초등학교 북서측 인근으로, 다세대주택·근린생활시설·아파트 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 감정요항표에는 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 제반 교통상황이 보통이라고 기재돼 있습니다.
• 도로. 대상 토지는 남서측 및 남동측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로와 접하는 것으로 평가됐지만, 별도로 유일한 진출입 토지의 사용승낙·통행권 미설정 의견서가 제출돼 있어 법적 권원 확인이 필요합니다.
• 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있습니다. 공시지가는 965,200원/㎡입니다.
• 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 정리돼 있습니다.
• 환금성. 자연에가1차4동은 총 7세대, 2014.03.10 준공입니다. 실거래 표본이 1건이고 단지 경매 평균 유찰은 3.0회라 거래층이 얇은 편으로 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.04.24 주택도시보증공사 제출 확약서의 대상 임차권·채권 범위와 잔존 보증금반환청구권 포기 문구를 원문으로 대조하세요.
• 임차권등기 말소 절차 확인. 확약은 임차권등기 말소 동의까지 포함하므로 실제 매각 후 말소 진행에 필요한 절차를 확인해야 합니다.
• 진입로 권원 최우선 확인. 야당동 144-6 토지의 소유관계, 사용승낙, 지역권·주위토지통행권 등 차량 진입의 법적 근거를 확인하세요.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류와 당해세 여부는 실제 배당순서와 배당액에 영향을 줄 수 있으므로 매각 직전 금액을 확인하세요.
• 현재 시세 재검증. 비교 실거래가 2022.01의 1건뿐이므로, 290,000,000원을 현재 시세로 그대로 적용하지 말고 인근 다세대의 실제 매도호가와 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 명도·점유 확인. 임차권등기가 있다는 사실과 현재 실제 점유 상태는 별개일 수 있으므로 현황을 확인하고 인도 절차를 준비하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·통행현황 의견서를 최종 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “전세금보다 진입로를 보라”

겉으로 보면 가장 무서운 숫자는 보증금 290,000,000원입니다. 전입도 말소기준보다 빨라 전형적인 대항력 인수형이고, 현재 최저가 기준 미배당액도 206,530,326원으로 계산됩니다. 하지만 이 사건은 주택도시보증공사의 2026.04.24 확약 때문에 결론이 뒤집힙니다. 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 85,407,000원입니다.

따라서 이 물건의 위험축은 권리에서 물건성으로 이동합니다. 감정가 249,000,000원 대비 3회 유찰로 가격은 크게 낮아졌고, 2022.01 실거래 290,000,000원과 비교하면 29.5% 수준입니다. 그러나 거래 표본이 단 1건이고 총 7세대인 데다, 유일한 진출입 토지에 사용승낙 또는 통행권 설정이 없다는 의견서가 제출돼 있습니다. 결론은 “대항력 보증금은 확약으로 해소, 진입로 권원은 반드시 확인.” 가격만 보면 매력적이지만, 통행 문제가 해결되지 않으면 그 할인은 그대로 환금성 할인으로 돌아올 수 있는 사건입니다.