의정부지방법원 2025타경64925. 파주시 야당동 가림빌라 205동 1층 103호, 대상면적 52.916㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자 최원빈은 2022.10.11. 거래가 280,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 과거 국민은행 근저당권 36,000,000원과 롯데렌탈 가압류 4,492,012원은 이미 말소됐고, 현존하는 핵심 권리는 배경섭의 임차보증금 270,000,000원 주택임차권과 2025.12.02. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
말소기준은 2025.12.02. 강제경매개시결정입니다. 배경섭은 2022.09.16. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.08.02.이므로, 말소기준보다 앞선 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어나, 매수인의 총 노출액은 약 270,000,000원 부근에 머무는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 신청채권자인 주택도시보증공사는 양도 전 임차권자 배경섭의 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 배당받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.01.19.자 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 이에 따라 배경섭과 연결된 인수액은 실질적으로 0원*으로 처리할 수 있습니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인으로 보증금을 추가 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64925 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 220-2 가림빌라 205동 1층 103호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 송학1길 158-40 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 52.916㎡ · 지상 4층 중 1층 |
| 소유자 | 최원빈 (2022.10.11. 거래가 280,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 108,780,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약
② 임차인·점유 관계
확인 대상은 배경섭과 성명 ‘기사항전’으로 기재된 주거 점유 관계 2건입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 배경섭의 보증금 양도 후 권리자로 설명되므로 실제 임차인 수나 보증금에 별도로 중복 합산하지 않습니다.
| 성명 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배경섭 전유부분 전부·주거·임차권등기 | 270,000,000원 | 2022.09.16. 2022.08.02. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* 룰상 163,542,920원 |
| 기사항전 주거 점유 기재 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 배경섭 확약 적용 밖 |
* 배경섭 관련 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 유효하게 이행된다는 전제입니다. 확약을 적용하지 않은 배당 규칙상 현 회차 미배당 인수액은 163,542,920원입니다.
③ 시세 비교 — 44.8%는 ‘조건부 가격’
가림빌라 205동·206동은 22세대, 2017.02.20. 준공된 다세대주택입니다. 최근 12개월 거래는 2건이며 평균은 243,000,000원, 최신 거래는 2026.03.의 236,000,000원입니다. 현 최저가 108,780,000원은 최근 12개월 평균의 44.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 55.52㎡ | 4 | 236,000,000원 |
| 2025.07 | 52.55㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2025.01 | 53.42㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2023.08 | 51.27㎡ | 2 | 197,000,000원 |
| 2023.05 | 52.92㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2022.10 | 52.92㎡ | 1 | 280,000,000원 |
| 2022.05 | 55.52㎡ | 1 | 236,000,000원 |
| 2022.02 | 52.92㎡ | 3 | 262,000,000원 |
| 2021.10 | 52.55㎡ | 4 | 283,000,000원 |
| 2021.09 | 53.42㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 243,000,000원 |
전체 10건 평균은 231,900,000원이지만 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 243,000,000원, 최신 거래는 236,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간보다 6.1% 높습니다. 현 최저가는 두 기준보다 모두 크게 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 108,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,322,920원 |
| 1. 배경섭 보증금(우선변제) | 270,000,000원 | 106,457,080원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 배경섭 보증금 부족분 163,542,920원이 발생합니다. 다만 2026.01.19. 확약에 따라 배경섭 관련 대항력과 임차권등기 승계는 실질 0원*으로 처리합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 낙찰가 | 룰상 인수 | 룰상 총노출 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차·2회 유찰 | 108,780,000원 | 163,542,920원 | 272,322,920원 | 108,780,000원* |
| 3회 유찰 시 | 76,146,000원 | 195,624,628원 | 271,770,628원 | 76,146,000원* |
| 4회 유찰 시 | 53,302,200원 | 218,057,240원 | 271,359,440원 | 53,302,200원* |
확약을 배제하면 낙찰가가 108,780,000원에서 53,302,200원까지 내려가도 미배당 인수액이 반대로 증가해 총노출액은 계속 약 270,000,000원에 머뭅니다. 따라서 이 사건에서 “더 유찰되면 더 싸진다”는 말은 확약이 유효할 때만 맞습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경의중앙선 야당역 북동측 인근으로 다세대주택·근린생활시설·아파트가 혼재하며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 경의중앙선 야당역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 4층 건물의 1층 103호이며, 기본 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 4필 일단의 등고평탄한 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남동측 포장도로에 접해 차량 진출입이 원활합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·상대보호구역이며, 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지 외국인 등의 단독주택·다가구주택·아파트·연립주택· 다세대주택에 관한 토지거래계약 허가구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 943,200원/㎡이며 토지면적은 1,339㎡입니다.
- 하자 여부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 22세대 다세대주택으로 실거래 편차가 크고, 경매 통계상 평균 2.0회 유찰· 낙찰률 0.0%로 매각 유동성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.01.19.자 인수조건변경확약서의 제출 주체·사건번호· 대항력 포기 범위·임차권등기 말소 동의 문구를 원본과 대조해야 합니다.
- 배경섭 임차권등기 말소 절차. 전액 미배당 상태에서도 실제 말소에 필요한 서류와 이행 시점을 주택도시보증공사에 확인해야 합니다.
- ‘기사항전’ 점유자 확인. 주민등록 전입세대열람·현황조사·매각물건명세서 원본을 통해 실제 성명, 전입일, 점유개시일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 이원화. 확약과 미상 점유가 모두 해소될 때의 상한과, 추가 보증금 인수 가능성을 반영한 상한을 분리해 계산해야 합니다.
- 명도 비용. 임차권등기가 말소되더라도 실제 점유자가 남아 있으면 인도명령·명도 협의와 이사비용이 발생할 수 있습니다.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세와 배당표에 반영되지 않은 우선채권을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성 검증. 1층 다세대라는 개별 조건과 22세대 규모, 실거래 편차를 반영해 최근 거래가를 그대로 매도 가능 가격으로 보지 않아야 합니다.
맺으며 — “가격은 크고, 확약의 경계가 더 중요하다”
이 물건의 표면 숫자는 강합니다. 감정가 222,000,000원이 2회 유찰돼 108,780,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 243,000,000원의 44.8%입니다. 그러나 원래 권리구조는 보증금 270,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이 낙찰가보다 커서, 현 회차 기준 163,542,920원을 인수하는 유형입니다.
그 위험을 뒤집는 것이 2026.01.19.자 확약입니다. 배경섭 관련 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 이행된다면 주된 인수는 실질 0원*이 되고, 가격 격차가 비로소 의미를 가집니다. 다만 전입·보증금이 미상인 별도 주거 점유자는 그 확약의 적용 대상이 아닙니다. 다세대의 낮은 환금성과 2회 유찰 이력까지 겹치므로 결론은 ‘조건부 검토’입니다. 배경섭 확약은 확인하고, 미상 점유자는 반드시 해소한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
